Sau khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Nhà nước đã thay thế “khung giá đất” thành “bảng giá đất”. Nhiều người thắc mắc về bảng giá đất chuyển đổi có những thay đổi gì và được quy định như thế nào. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ chia sẻ và làm rõ các thông tin này với bạn đọc.

Chi phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Các loại chi phí này được xác định tùy thuộc vào loại đất, diện tích đất và công thức tính chi phí cho loại đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì thường sẽ các loại chi phí sau:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng 
• Lệ phí trước bạ (Nếu cần)
• Phí thẩm định hồ sơ (Nếu cần)
• Lệ phí cấp Sổ đỏ 

Cách tính chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Tiền sử dụng đất

       Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư = Tiền sử dụng đất của đất ở (loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất) trừ (-) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) (nếu có). (Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

Trong đó:

• Tiền sử dụng đất của đất ở = Diện tích đất  x Giá đất 
• Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (ký hiệu là A):

• TH1: Đất trước khi chuyển mục đích là được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được nhận chuyển nhượng hợp pháp là đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: A = Diện tích đất được Nhà nước giao đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng.
• TH2: Đất trước khi chuyển mục đích là đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê: A = Diện tích đất được Nhà nước thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích x Thời hạn sử dụng đất còn lại/ Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích.

Trong đó: 

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích sử dụng: Là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê.

• Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng – Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

• TH3: Đất trước khi chuyển mục đích là đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm: A= 0. 

Ví dụ: Mảnh đất X có diện tích đất là 100m2, giá đất ở tại vị trí Y là 1.000.000 đồng/m2, giá đất trồng lúa tại vị trí Y là 50.000 đồng/m2. Được biết mảnh đất X hiện đang là đất trồng lúa được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Vậy tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở của mảnh đất X được tính như sau:

Tiền sử dụng đất ở 

Diện tích đất x Giá đất ở = 100 x 1.000.000 = 100.000.000 đồng.

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (Tiền sử dụng đất trồng lúa):

Diện tích đất x Giá đất trồng lúa = 100 x 50.000 = 5.000.000 đồng.

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở:

Tiền sử dụng đất ở – Tiền sử dụng đất trồng lúa = 100.000.000 – 5.000.000 = 95.000.000 đồng. 

Vậy Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở của mảnh đất X là 95.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ

Được áp dụng đối với trường hợp cấp Sổ đỏ mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó khi được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ.

Cách tính: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích đất) x 0.5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

* Phí thẩm định hồ sơ

Do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành phố là không giống nhau, có tỉnh thành phố không thu loại phí này. 

* Lệ phí cấp Sổ đỏ 

Lệ phí này chỉ phải nộp khi cấp bìa mới, mức nộp được quy định khác nhau ở các tỉnh, thành phố nhưng thường không quá 100.000 đồng trên một lần cấp.

>>Đọc thêm: Lên 100m thổ cư bao nhiêu tiền

Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Bảng giá đất

Bảng giá đất đã được ban hành theo luật Đất đai 2013 vẫn sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025 và trong trường hợp cần thiết thì sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế (khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024). Theo đó, thì hiện nay mỗi địa phương có quy định về bảng giá đất khác nhau, cần căn cứ vào hiện trạng của diện tích đất đó mà xác định bảng giá đất phù hợp.

Bên cạnh đó, tại Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định việc xây dựng, quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

• Thành phố Đà Nẵng

Bảng giá đất tại Đà Nẵng theo Quyết định 59/2024

• Thành phố Hồ Chí Minh

Bảng giá đất tại Hồ Chí Minh đến hết ngày 31/12/2025

• Tỉnh Quảng Nam:

Bảng giá đất tại Quảng Nam tới năm 2025

Bảng giá chuyển đổi đất

Căn cứ vào bảng giá đất đã được từng địa phương công bố và cách thức tính chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư, từng địa phương sẽ có bảng giá chuyển đổi đất khác nhau.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, người sử dụng đất và cơ quan có chức năng thực quản lý đất đai hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

Bước 1: Người sử dụng dụng nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiến hành kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung và nộp lại hồ sơ nếu hồ sơ đề nghị chưa đầy đủ. Bảo đảm hồ sơ đầy đủ theo đúng quy định. 

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm:

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

– Lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền khi việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phụ thuộc vào  bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

– Lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền và tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi phải tiến hành xác định giá đất cụ thể.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiến hành chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Sau đó, thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Theo đó, khi vừa thực hiện thủ tục nhận (đăng ký) chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì các thủ tục này được thực hiện đồng thời theo quy định.

>>Đọc thêm: Thủ tục giải quyết khi cấp sổ đỏ đất chống lấn

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư có thể kể đến như sau:

• Mục đích sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng;
• Đất được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất;
• Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng;
• Tình hình xung quanh (cảnh quan, phương tiện giao thông, môi trường sống,…) của diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng
• Phụ thuộc bảng giá đất được quy định hàng năm.

Câu hỏi thường gặp

Thời gian chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là bao lâu?

Không quá 20 ngày.

( Khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP,)

Có thể chuyển đổi một phần đất nông nghiệp sang đất thổ cư không?

Theo đó, người dân được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.

( Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024)

Như vậy, người dân vẫn có thể chuyển đổi một phần đất nông nghiệp sang đất thổ cư nếu đáp ứng điều kiện về quy hoạch, điều kiện về tách thửa đất có liên quan.

Tư vấn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư của Người Hiểu Luật

Tại Người Hiểu Luật, tự hào là nơi luôn cung cấp những dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín, một số thủ tục pháp lý bạn có thể tham khảo tại Người Hiểu Luật như sau:

• Tư vấn pháp lý về quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Hỗ trợ tiến hành các thủ tục pháp lý: hỗ trợ chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ và thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Hỗ trợ giải quyết một số vấn đề khác trong về đất đai như giải thích các vướng mắc pháp lý, thủ tục hòa giải khi có tranh chấp về đất đai, tư vấn về trình tự, thủ tục liên quan đến đất đai,…