Để bảo vệ tài sản trong các vụ án đất đai, bạn cần nắm vững 3 yếu tố cốt lõi: 

• Thẩm quyền: Tòa án nhân dân (TAND) khu vực các quận ở Đà Nẵng (Hải Châu, Điện Bàn, Hội An…) nơi có đất, hoặc UBND cấp xã. 
• Hồ sơ tài liệu: Thu thập hồ sơ địa chính gốc, mốc giới cũ và áp dụng ngay các điểm có lợi từ Luật Đất đai 2024. 
• Chi phí & Thời gian: Minh bạch trọn gói. Thời gian từ 6 tháng – 1 năm (tùy vụ việc). 
• Thẩm định hồ sơ (Người Hiểu Luật): Hotline: 0389.363.716 

03 “Điểm Chết” Thường Gặp Trong Tranh Chấp Đất Đai Tại Đà Nẵng Hiện Nay 

Trong quá trình tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đất đai tại Đà Nẵng, chúng tôi thường nhận thấy phần lớn vụ việc đều xuất phát từ một số nguyên nhân phổ biến. Vì vậy, việc nhận diện đúng bản chất tranh chấp ngay từ đầu không chỉ giúp các bên tranh chấp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn tạo cơ sở để lựa chọn phương án xử lý phù hợp để hai bên có thể hòa giải với nhau. Dưới đây là những dạng tranh chấp thường gặp nhất hiện nay.

Sai lệch ranh giới và mốc giới thực tế so với Sổ đỏ 

Một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến xung đột đất đai tại Đà Nẵng xuất phát từ yếu tố lịch sử đo đạc. Trước đây, công tác đo đạc địa chính chủ yếu được thực hiện thủ công bằng tay, chưa có sự hỗ trợ của các thiết bị máy móc định vị vệ tinh hiện đại nên có thể phát sinh sai lệch so với hiện trạng sử dụng đất. 

Qua thời gian, khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh và công nghệ phát triển, người dân tiến hành đo đạc lại để xây dựng thì phát hiện diện tích thực tế bị thiếu hụt so với thông số ghi trên Giấy chứng nhận. Tình trạng này khi thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận sẽ gây khó khăn cho người dân hoặc có thể phát sinh tranh chấp vì diện tích bị tăng hoặc giảm so với giấy chứng nhận ban đầu.. 

Hậu quả của “điểm chết” này là tài sản rơi vào trạng thái tranh chấp, khiến chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và có thể bị cơ quan chức năng từ chối cấp giấy phép xây dựng.

Tranh chấp di sản thừa kế chưa chia đã bị bán hoặc sang tên

Loại hình tranh chấp này thường diễn ra âm ỉ và phức tạp trong các gia đình. Khi cha mẹ qua đời không để lại di chúc hoặc di chúc không rõ ràng, khối tài sản chung là quyền sử dụng đất thuộc về tất cả các đồng thừa kế hợp pháp. 

Tuy nhiên, do vướng mắc trong việc thống nhất phương án phân chia hoặc có thành viên cố tình né tránh, khối tài sản này bị đình trệ không thể định đoạt. Đặc biêt, có những trường hợp một hoặc một vài người con tự ý làm giả giấy tờ, lén lút sang tên hoặc ký hợp đồng mua bán với bên thứ ba khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác. 

Để giải quyết tranh chấp trong trường hợp này Luật sư cần phải rà soát đầy đủ hồ sơ về nguồn gốc tài sản, quan hệ thừa kế và quá trình quản lý, sử dụng đất của các bên liên quan để đưa ra phương án khởi kiện yêu cầu tòa phân chia công bằng và đúng theo pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc, mua bán “dính” quy hoạch hoặc đất chưa đủ điều kiện tách thửa

Thị trường bất động sản ngày nay phát triển kéo theo nhiều giao dịch mua bán, đặt cọc vội vàng thông qua các loại giấy viết tay, không được công chứng hợp pháp. Người mua thường thiếu sót ở việc kiểm tra kỹ thông tin dẫn đến việc xuống tiền cọc cho những thửa đất đang nằm trong quy hoạch treo, hoặc những mảnh đất có diện tích quá nhỏ, vi phạm quy định về hạn mức tách thửa tối thiểu của UBND thành phố. 

Khi đã phát hiện không thể làm thủ tục sang tên, tranh chấp giữa các bên bắt đầu phát sinh. Bên mua liên tục đòi lại tiền cọc nhưng bên bán không đồng ý, hoặc ngược lại, một bên khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng trong khi tài sản không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch.

Luật Đất Đai 2024: Cơ sở trong giải quyết Tranh Chấp

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc hiểu và vận dụng đúng các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong quá trình thương lượng, hòa giải giữa các bên hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Giải quyết tranh chấp liên quan đến tách thửa, hợp thửa 

Sự đổi mới của Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện tách thửa và hợp thửa đất tại Điều 220. Quy định mới thiết lập nguyên tắc bắt buộc: mọi thửa đất sau khi tách bắt buộc phải đảm bảo có lối đi chung, có sự kết nối hạ tầng giao thông công cộng và hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt. 

Quy định này là căn cứ để xem xét các trường hợp tranh chấp phát sinh khi cha mẹ chia đất cho con hoặc khi vợ chồng phân chia tài sản chung nhưng diện tích còn lại không đáp ứng được hạn mức tối thiểu. Giải pháp thực tế đối với trường hợp tranh chấp này khi khởi kiện ra tòa sẽ là 1 bên tiến hành nhận đất và một bên nhận tiền bằng với giá trị của phần đất mà mình được hưởng.

Xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao

Đối với những thửa đất có nhà ở kèm theo vườn, ao đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004, người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại diện tích đất ở đã được công nhận trước đây. Việc xem xét được thực hiện dựa trên nguồn gốc sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân.

Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, phần diện tích vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có thể được công nhận là đất ở. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật đặt ra thì người sử dụng đất không phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận.

Đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu việc xác định lại làm tăng diện tích đất ở so với trước đây thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định trước khi được cấp giấy chứng nhận.

Trong quá trình thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở, không phải trường hợp nào cũng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Nếu người sử dụng đất có căn cứ đề nghị công nhận lại diện tích đất ở nhưng cơ quan nhà nước không giải quyết hoặc giải quyết không đúng quy định pháp luật thì có thể thực hiện quyền khiếu nại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp cơ quan chuyên môn từ chối tiếp nhận hồ sơ mà không có căn cứ pháp luật hoặc không thực hiện việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo thẩm quyền, người sử dụng đất có thể khiếu nại hoặc khởi kiện đối với hành vi hành chính đó theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Đối với trường hợp cơ quan nhà nước đã tiếp nhận hồ sơ nhưng ban hành văn bản trả lời không công nhận diện tích đất ở hoặc có nội dung không phù hợp với quy định pháp luật đất đai, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính có liên quan.

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, việc chỉ đọc câu chữ trên hợp đồng là chưa đủ. Luật Đất đai 2024 thắt chặt điều kiện hiệu lực của các giao dịch.Luật sư sẽ rà soát toàn bộ nội dung hợp đồng, đánh giá tính hợp pháp của giao dịch và xác định các căn cứ có lợi để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Từ việc kiểm tra tính hợp pháp của chủ thể ký kết, thời điểm công chứng cho đến tiến độ thanh toán, trên cơ sở hồ sơ vụ việc, luật sư sẽ đề xuất hướng xử lý phù hợp với mục tiêu và quyền lợi của khách hàng, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc vô hiệu một phần để thu hồi lại đất hoặc tiền của khách hàng, hoặc là bảo vệ tối đa hiệu lực hợp đồng để yêu cầu đối phương phải thực hiện việc công chứng sang tên sổ đỏ.

Đối với trường hợp khi phát sinh tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc thuê Luật sư hỗ trợ, tư vấn khi giải quyết tranh chấp là điều hết sức cần thiết. Nếu bạn đang gặp khó khăn khi kết nối với Luật sư ở tại khu vực của mình hãy xem ngay danh sách văn phòng công ty luật uy tín tại Đà Nẵng chuyên hỗ trợ khách hàng giải quyết tranh đất đai mầ chúng tôi đã tổng hợp.

Hồ Sơ Thực Tế: Đòi Lại 50m2 Đất Bị Lấn Chiếm Trái Phép

Để giúp mọi người hình dung rõ hơn về quá trình giải quyết tranh chấp đất đai trên thực tế, dưới đây là một tình huống điển hình liên quan đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất. Vụ việc dưới đây là một ví dụ cho thấy giá trị của việc chuẩn bị chứng cứ đầy đủ trước khi khởi kiện.

Bối cảnh: Chúng tôi từng tiếp nhận và xử lý một vụ án thực tế phức tạp thuộc thẩm quyền thụ lý của Tòa án nhân dân Khu vực 10 – Đà Nẵng (cơ quan hiện đang giải quyết các vụ việc tại khu vực Điện Bàn, Hội An, Duy Xuyên). Khách hàng của chúng tôi sở hữu mảnh đất có ranh giới rõ ràng, nhưng gia đình hàng xóm liền kề khi xây dựng nhà lấn sang diện tích đất của khách hàng lên tới 50m2. 

Nút thắt vụ án: Trước khi tìm đến Luật sư, khách hàng đã tự mình nộp đơn kiến nghị tại địa phương. Tuy nhiên,phiên bản hòa giải tại UBND cấp xã không đạt được kết quả do bên lấn chiếm tỏ thái độ không hợp tác, phủ nhận việc lấn chiếm. 

Chiến lược giải quyết của Luật sư:

• Bước 1: Thay mặt khách hàng hoàn thiện hồ sơ và chính thức nộp đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất lên Tòa án có thẩm quyền. 
• Bước 2: Tiến hành tìm kiếm, thu thập các tài liệu trích lục bản đồ địa chính qua các thời kỳ, bao gồm bản đồ 299 và bản đồ địa chính mới nhất nhằm chứng minh biến động ranh giới đất. 
• Bước 3: Đưa ra lập luận các căn cứ pháp lý và chứng cứ chứng minh phần diện tích đất bị lấn chiếm và đồng thời yêu cầu Tòa án tiến hành thẩm định, đo đạc trực tiếp tại hiện trường với sự tham gia của cơ quan đo đạc độc lập. 

Kết quả: Trước những chứng cứ rõ ràng từ bản đồ địa chính các thời kỳ và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, Tòa án đã tuyên bản án sơ thẩm, yêu cầu bị đơn bắt buộc phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng vi phạm và hoàn trả nguyên vẹn 50m2 đất cho khách hàng của chúng tôi. Từ vụ việc trên có thể thấy việc chuẩn bị chứng cứ ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. 

Dịch Vụ Luật Sư Tại Người Hiểu Luật – Minh Bạch,Tận Tâm

Mỗi vụ tranh chấp đất đai đều có những đặc điểm pháp lý riêng và tiềm ẩn nhiều rủi ro khác nhau. Vì vậy, việc luật sư đánh giá hồ sơ và định hướng giải quyết ngay từ đầu sẽ giúp khách hàng hạn chế sai sót, tiết kiệm thời gian cũng như bảo vệ tốt các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Sự khác biệt của chúng tôi 

Tại văn phòng Người Hiểu Luật, chúng tôi thực hiện việc đánh giá hồ sơ, phân tích rủi ro và trao đổi phương án xử lý trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ. Ngay khi tiếp nhận hồ sơ, chúng tôi sẽ rà soát tình trạng pháp lý của vụ việc, xác định các điểm thuận lợi và những rủi ro khách hàng có thể gặp phải. Đặc biệt, chúng tôi luôn tuân thủ nguyên tắc: Báo trước phương án xử lý tốt nhất cho khách hàng trước khi tiến hành báo phí dịch vụ. 

Bằng việc áp dụng linh hoạt khung pháp lý mới nhất từ Luật Đất đai 2024, Luật sư của chúng tôi luôn đi thẳng vào bản chất vụ việc để tìm kiếm giải pháp nhanh gọn nhất cho khách hàng.

Các bước tiếp nhận và xử lý

• Giai đoạn 1: Phân tích hồ sơ. 
• Giai đoạn 2: Tư vấn định hướng, chỉ ra rủi ro và xác định cơ sở pháp lý. 
• Giai đoạn 3: Ký kết hợp đồng dịch vụ, Tham gia đàm phán, hòa giải hoặc tranh tụng tại Tòa án. 

Liên hệ trực tiếp với Chuyên gia pháp lý 

Nếu tài sản của bạn tài Quảng Nam – Đà Nẵng đang bị xâm phạm hoặc đang gặp các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời:

• Trụ sở làm việc: 90 Mẹ Thứ, Điện Bàn, Đà Nẵng (Hỗ trợ xử lý toàn bộ các hồ sơ tại khu vực Đà Nẵng). 
• Hotline: 0389.363.716 
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com