Trong bối cảnh xã hội phát triển đô thị hóa, hiện đại hóa các khu chung cư ngày càng trở nên phổ biến, không chỉ phục vụ mục đích nhà ở mà còn được ứng dụng trở thành những sàn kinh doanh, thương mại. Chính vì vậy, việc được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư là một vấn đề được nhiều người quan tâm khi muốn mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng thương mại tại các khu chung cư. Vậy liệu có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin quan trọng giúp bạn hiểu rõ hơn được vấn đề này.

Sàn thương mại nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo quy định tại mục 1.4.3 của QCVN 04:2019/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì nhà chung cư hỗn hợp được định nghĩa là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, được thiết kế và xây dựng để phục vụ cho mục đích ở cùng với các mục đích khác như văn phòng, dịch vụ, thương mại, và các mục đích tương tự.

Vì vậy, khi một nhà chung cư mới được xây dựng với những căn hộ nhằm mục đích làm nhà ở và cùng với đó có sàn thương mại thì nó được xem là một loại nhà chung cư hỗn hợp.  Như vậy, sàn thương mại nhà chung cư có thể được hiểu đơn giản là phần công trình được xây dựng trên diện tích đất được sử dụng nhằm vào mục đích thương mại và dịch vụ. Có thể được sử dụng với mục đích như để làm nhà hàng, văn phòng, địa điểm giao dịch, trung tâm thương mại hay các hoạt động tương tự.

Thông thường trên thực tế, sàn thương mại được xây dựng khoảng từ tầng 1 đến tầng 4. Tuy nhiên trong một số trường hơp, khi diện tích xây dựng của nhà chung cư lớn hơn, sàn thương mại có thể được xây dựng riêng biệt trên diện tích xây dựng của khu chung cư.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Nghị định số 102/2024/ NĐ – CP thì đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung  cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư), xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, sàn thương mại nhà chung cư (nếu có) là phần công trình được xây dựng tại phần diện tích đất còn lại nằm trong công trình xây dựng của diện tích được xây dựng mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê được đưa vào sử dụng với mục đích thương mại và dịch vụ.

Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ – CP  quy định về quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì diện tích đất thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại và dịch vụ trong nhà chung cư.

Trong đó bao gồm cả diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Nếu trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. Ngoài ra tại điểm c khoản 3 Điều này có quy định chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài. Do đó sàn thương mại trong nhà chung cư hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ nếu như đáp ứng được cái điều kiện nêu trên theo luật định, từ đó góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng, mua bán và đầu tư.

>>Tham khảo: Đất nghĩa trang có thời hạn sử dụng bao lâu?

Có thể bán sàn thương mại chung cư cho người khác không? 

Việc bán sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở để bán, bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua được tiến hành theo các dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và tuân theo quy định của pháp luật.

Trước hết để có thể được bán sàn thương mại chung cư cho người khác thì chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 một cách đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo khoản 2 Điều này, thông tin về dự án gồm có: 

• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này

Thêm vào đó, căn cứ vào Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh thì có thể thấy để mua bán sàn thương mại trong dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay quyết định chủ trương phải tuân theo các điều kiện sau đây, gồm: 

• Sàn thương mại không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng hay đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành 
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch 
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật 
• Đã được công khai công thông tin tại Điều 6 Luật này như đã nêu trên.
• Có giấy tờ xác định sàn thương mại đã được nghiệm thu và đưa vào khai thác sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng 
• Chủ đầu tư của sàn thương mại đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra sàn thương mại còn phải đáp ứng quy định tại Điều 11 của Luật này về các yêu cầu đối với dự án bất động sản như: phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án phải tuân theo quy định của pháp luật, tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng,… Và dự án đã được phê duyệt cho phép bán tài sản trên đất là sàn thương mại. Thực tế, nhiều sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở chỉ được phép cho thuê chứ không được bán. Nếu thuộc trường hợp này, người sử dụng đất, chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại không được phép mua bán.

Như vậy, chủ đầu tư được phép bán sàn thương mại cho người khác nếu đáp ứng được các điều kiện và yêu cầu nêu trên còn đối với trường hợp sàn thương mại nằm trong dự án xây dựng nhà ở mà chỉ được phép cho thuê chứ không được bán thì chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại sẽ không được đưa sàn thương mại mua bán. Dựa trên những căn cứ pháp lý đã phân tích ở trên, bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý về việc được quyền bán sàn thương mại để kiểm tra trước khi đưa ra quyết định mua.

Nội dung liên quan:

• Nhà ở thương mại có được cấp sổ đỏ không?
• Các loại nhà ở thương mại hiện nay
• Sự khác nhau giữa chung cư và nhà ở thương mại

Thủ tục mua bán sàn thương mại chung cư?

Việc mua bán sàn sàn thương mại nhà chung cư với nhà đầu tư nói riêng hay việc mua bán bất động sản với chủ đầu tư nói chung phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định và người có nhu cầu sở hữu sàn thương mại được thực hiện theo trình tự và thủ tục như sau: 

Bước 1. Ký hợp đồng đặt cọc mua sàn thương mại chung cư

Các bên tiến hành làm Hợp đồng đặt cọc mua sàn thương mại thuộc chung cư. Theo đó, các bên có thể làm Hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc có một người thứ 3 làm chứng về việc đặt cọc. Thông thường Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng mà chỉ yêu cầu có người làm chứng và người làm chứng đó thường là bên môi giới bất động sản có liên kết với chủ đầu tư.

Bước 2. Lập Hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực

Các bên tiến hành lập Hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền theo thoả thuận của các bên về thời gian lập Hợp đồng mua bán tại Hợp đồng đặt cọc, tuân thủ về quy định công chứng, chứng thực theo Luật Đất đai 2024.

Bước 3. Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai.

Khi đăng ký biến động đất đai thì bên có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Theo đó, bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu cụ thể: 

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng, chứng thức theo quy định pháp luật
• Giấy tờ của bên mua/ nhận chuyển nhượng như: căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, ….
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có)
• Biên bản bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng
• Giấy ủy quyền (nếu thực hiện theo ủy quyền).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án.

Bước 4. Văn phòng đăng ký biến động đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký. Sau khi kiểm tra và xét thấy hồ sơ đã bảo đảm tính hợp lệ thì sẽ thực hiện các công việc sau: 

• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu có 
• Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
• Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5. Trả kết quả 

Người mua sàn thương mại sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>>Tham khảo: Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Dịch vụ tư vấn mua bán sàn thương mại chung cư

Văn phòng Luật Hoàng Nhân có một đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn pháp lý bất động sản để cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan đến bất động sản trong đó bao gồm dịch vụ tư vấn mua bán, chuyển nhượng sàn thương mại chung cư. Với đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý có chuyên môn cao và nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực, chúng tôi sẽ đồng hành cùng khách hàng trong mọi giai đoạn giao dịch, từ chuẩn bị hồ sơ, thẩm định pháp lý đến ký kết hợp đồng.

• Tư vấn pháp luật liên quan: Phân tích những quy định pháp luật hiện hành về mua bán sàn thương mại chung cư từ đó giúp khách hàng đánh giá rủi ro pháp lý và đưa ra những quyết định phù hợp. 
• Thẩm định hồ sơ pháp lý: Kiểm tra tính pháp lý của sàn thương mại, tiến hành rà soát giấy tờ, hợp đồng và các văn bản pháp lý liên quan trong quá trình mua bán chuyển nhượng thực hiện hồ sơ.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng: Đảm bảo nội dụng hợp đồng chặt chẽ, đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng đồng thời cũng hỗ trợ khách hàng thương thảo các điều khoản trong hợp đồng
• Cung cấp tư vấn pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ sau khi hoàn tất giao dịch, bảo đảm khách hàng luôn thực thi theo đúng quy định của pháp luật.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• https: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: https://nguoihieuluat.com/

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, mua bán sàn thương mại chung cư. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi.