Tặng cho đất đai là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua sự thỏa thuận giữa các các bên, trong đó bên tặng cho đồng ý chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận mà không yêu cầu bên nhận phải trả bất kỳ một khoản tiền nào cho thửa đất được tặng. Tuy nhiên, đối với trường hợp đất chưa có sổ đỏ thì quy trình, thủ tục tặng cho sẽ phức tạp hơn, đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định pháp luật cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi và tính hợp pháp của giao dịch. Vậy đối với trường hợp này, người sử dụng cần tiến hành quy trình và thực hiện thủ tục như thế nào. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin chi tiết về vấn đề này.

Điều kiện tặng cho đất chưa có sổ đỏ 

Quy trình tặng cho đất đai, xét về bản chất là việc tặng cho quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu một khoản chi phí nào.

Cụ thể theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, có đề cập đến vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất trong đó chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc tặng cho đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác dựa trên sự thỏa thuận và thống nhất ý trí giữa hai bên.

Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra trong trường hợp như bố mẹ tặng cho đất cho con cái, hoặc là người có đất đai tặng cho đất của mình cho người khác. Có thể thấy, hiện nay khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng phía bên tặng cho và bên được tặng cho nếu không tiến hành thủ tục sang tên hoặc đất được tặng cho chưa có sổ đỏ, chưa có những giấy tờ pháp lý rõ ràng thì thường dễ dẫn đến tình trạng phát sinh những tranh chấp.

Đơn cử có thể nói đến đó là tình trạng đất là của bố mẹ nhưng nhà là của con và khi vợ chồng người con ly hôn dẫn đến việc chia tài sản thì bố mẹ vì đưa ra những lý do khác nhau cho rằng, đây chỉ là cho mượn đất để xây nhà chứ không phải tặng cho nên thửa đất vốn đã xây nhà của hai vợ chồng lại không được chia vì không có đủ căn cứ và những giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu đất. 

Vì vậy, để tránh xảy ra những tranh chấp trong và sau quá trình tặng cho đất thì người cho và người được cho nên tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục sang tên hay được pháp luật quy định chính là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên cũng có những trường hợp vì đất đã từ lâu đời ông bà để lại, hoặc từ những nguyên nhân khác mà đất của người tặng cho chưa có sổ đỏ, vậy trong trường hợp người tặng cho có nhu cầu muốn tặng cho thửa đất chưa có sổ đỏ thì phải đáp ứng những điều kiện gì theo luật định, để đảm bảo hoạt động này được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Để trả lời cho vấn đề này, theo pháp hiện hành căn cứ theo khoản 1 Điều 45 quy định về điều kiện thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
• Đất được tặng cho là đất không có tranh chấp hoặc có những đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. 
• Quyền sử dụng đất trên thửa đất này không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
• Đất tặng cho đang trong thời hạn sử dụng đất 
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

Như vậy, điều kiện đầu tiên để được thực hiện tặng cho quyền sử dụng là người sử dụng đất phải có Giấy chựng nhận, tiếp theo là phải thỏa mãn các điều kiện như đất không xảy ra tranh chấp, hoặc có nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, quyền sử dụng đất không bị kê biên và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp đồng thời đất cũng phải đang trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, người được tặng cho phải không thuộc những trường hợp không được nhận quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho theo quy định tại khoản 8 của Điều này. 

Vì vậy, đối với trường hợp tặng cho đất nhưng chưa có sổ đỏ thì người muốn tặng cho phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thông qua việc chuẩn bị các thành phần hồ sơ theo quy định của pháp luật thì sau đó mới tiến hành thực hiện các bước tiếp theo trong thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

>>Xem thêm: Cách xử lý khi sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất

Thủ tục tặng cho đất chưa có sổ đỏ 

Như đã phân tích ở trên, để tiến hành thủ tục tặng cho đất chưa có sổ đỏ thì người tặng cho đất phải tiến hành phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Theo Điều 28, Nghị định 101/2024/NĐ – CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị: 

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất. 
• Trích đo bản đồ địa chính (nếu có) 
• Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Giấy chứng nhận) 

Ngoài những loại giấy tờ trên, tùy thuộc vào nhu cầu mà người thực hiện thủ tục chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể như sau: 

• Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. 
• Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
• Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt về vi phạm hành chính.
• Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề. 
• Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. 
• Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng.
• Trường hợp hộ gia đình/ cá nhân sử dụng không đúng với mục đích được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất.

Và quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu, diễn ra như sau theo quy định tại Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: 

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp này là Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp huyện nơi có đất 

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ 

Nếu hồ sơ thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và người dân chỉnh sửa, nộp bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận làm phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã. 

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất 

Xác nhận liệu đất có hay không có nhà ở hoặc công trình xây dựng và đất có thuộc diện đang bị tranh chấp hay nằm trong dự án quy hoạch hay không. Ngoài ra, UNBD cấp xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan theo từng trường hợp tại khoản 2 Điều 33 của Nghị định này.

Bước 4. Tiến hành đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

Đối với trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.

Trường hợp chưa có thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người nộp hồ sơ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các loại lệ phí phải nộp, trong trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó. Khi thực hiện xong nghĩa vụ này thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp người thực hiện ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 6. Trả kết quả và nhận Giấy chứng nhận

Vì vậy, sau khi người tặng cho quyền sử dụng đất hoàn thành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như đã đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được tặng cho đất theo quy định của pháp luật thì lúc này, người tặng cho bắt đầu tiến hành thực hiện thủ tục tặng cho. 

Chi tiết thủ tục được tiến hành theo các bước sau: 

Bước 1. Lập hợp đồng tặng cho đất 

Trước hết, bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. 

Bước 2. Công chứng hợp đồng tặng cho đất 

Theo điểm a và điểm d khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp hợp đồng này mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Việc công chức, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực hoặc được thực hiện tại UBND cấp xã.

Bước 3. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai 

Căn cứ theo Điều 29 Thông tư 101/ 2024/NĐ – CP, bộ hồ sơ cần nộp bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. 
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục trên thông qua người đại diện.

Bước 4. Tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Về phần thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; thì thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2014.

Về lệ phí trước bạ: tặng cho nhà đất từ những người thân trong gia đình có quan hệ huyết thống thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ – CP.

Như vậy, để tiến hành thủ tục tặng cho đất chưa có sổ đỏ thì người tặng cho trước tiên phải tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó xem xét đến các điều kiện được tặng cho quyền sử dụng đất cũng như xét về điều kiện của người được tặng cho có thuộc những trường hợp không được nhận chuyển nhượng hay không. Đảm bảo các yếu tố và điều kiện như trên sau đó người tặng cho mới được bắt đầu tiến hành thủ tục tặng cho theo đúng trình tự và thủ tục của pháp luật.

Quy trình cấp giấy chứng nhận sau khi nhận tặng quyền sử dụng đất 

Quy trình cấp Giấy chứng nhận sau khi nhận tặng quyền sử dụng đất hay chính là thủ tục sang tên sổ đỏ với đất được tặng cho, cần được tiến hành theo các bước sau: 

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (cụ thể là sang tên sổ đỏ). Theo đó người dân có nhu cầu sang tên sổ đỏ được thực hiện theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ – CP như sau: 

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Nghị định này .
• Giấy chứng nhận đã cấp. 
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC áp dụng đối với trường hợp mà người chuyển nhượng là hộ gia đình hay cá nhân. Đối với trường hợp thuộc diện miễn thuế, thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác minh. 
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ – CP.
• Văn bản về việc đại diện nếu người thực hiện thủ tục này tiến hành thông qua người đại diện. 

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại một trong các cơ quan sau: 

• Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện.
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký sẽ gửi thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ này. 

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tương tự, như thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, người thực hiện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và gửi các chứng từ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động. 

Bước 4. Nhận kết quả

Người sử dụng đất sẽ được nhận Giấy chứng nhận đã được xác nhận nội dung biến động hoặc Giấy chứng nhận mới trong trường hợp Giấy chứng nhận cũ không còn chỗ troongs để xác nhận nội dung biến động.

Dịch vụ tư vấn làm sổ đỏ lần đầu của Người Hiểu Luật 

Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu là một bước quan trọng để khẳng định quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất của bạn. Tuy nhiên, không ít người gặp khó khăn do các thủ tục pháp lý phức tạp, giấy tờ yêu cầu nhiều và quy trình xử lý kéo dài. Hiểu được điều đó, Người Hiểu Luật cung cấp dịch vụ tư vấn làm sổ đỏ lần đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn và nhanh chóng hoàn thành thủ tục một cách hợp pháp. Đến với Công ty Luật Master Law với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực , bạn sẽ nhận được: 

• Tư vấn toàn diện và rõ ràng: Phân tích, đánh giá tình trạng thực tế của thửa đất, đồng thời giải đáp mọi thắc mắc về quy trình, điều kiện và các quy định liên quan đến việc cấp sổ đỏ lần đầu.
• Hỗ trợ hoàn thành hồ sơ: Kiểm tra những giấy tờ pháp lý hiện có và hướng dẫn bổ sung các tài liệu cần thiết. Hỗ trợ soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. 
• Cam kết đúng thời gian và quy định: Chúng tôi đảm bảo quy trình thực hiện đúng luật và hoàn thành trong khoảng thời gian đã cam kết và thỏa thuận với khách hàng trước đó. Hỗ trợ khách hàng hạn chế được tối đa rủi ro về hồ sơ hoặc phát sinh những chi phí khác không cần thiết.
• Theo dõi và cập nhật liên tục tiến trình xử lý hồ sơ và phản hồi yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kịp thời và nhanh chóng.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com/ 

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền thủ tục tặng cho đất chưa có sổ đỏ.  Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây.