Theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, bắt buộc phải có lối đi kết nối đường công cộng mới được phép tách thửa. Quy định ngõ đi chung khi tách thửa về bề rộng tối thiểu phụ thuộc vào Quyết định của từng UBND cấp tỉnh. Mọi thỏa thuận mở lối đi qua đất người khác hoặc tự chừa ngõ phải được lập thành văn bản.

Nguyên tắc bắt buộc về lối đi khi tách thửa

Quy định pháp luật hiện hành đặc biệt chú trọng đến quyền tiếp cận không gian chung và đảm bảo giá trị sử dụng lâu dài cho các thửa đất. Để việc tách thửa được thực hiện đúng quy định, người sử dụng đất cần lưu ý nguyên tắc cốt lõi về lối đi như sau:

Điều kiện kết nối bắt buộc: Mọi thửa đất sau khi tách (bao gồm cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) đều phải bảo đảm có lối đi. Lối đi này cần được kết nối trực tiếp với hệ thống đường giao thông công cộng hiện có. Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng hình thành các thửa đất “vây bọc”, không có lối ra vào, gây khó khăn cho sinh hoạt và làm phát sinh tranh chấp về sau.

Thủ tục sử dụng đất: Một điểm mới đáng chú ý theo quy định hiện hành là cơ chế linh hoạt khi người dân tự dành quỹ đất làm lối đi. Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và các loại đất khác trong cùng một thửa) để làm lối đi chung, thì thường sẽ không bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm ngõ này.

Quy định này đã được cụ thể hóa tại Điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

⇒ Việc không phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích làm lối đi giúp người dân tiết kiệm đáng kể chi phí thuế phí và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Đây có thể xem là một bước tiến quan trọng, hỗ trợ người dân dễ dàng hơn trong việc phân chia tài sản cho người thân hoặc chuyển nhượng một phần thửa đất mà vẫn đảm bảo tính pháp lý bền vững.

Bề rộng tối thiểu và diện tích lối đi

Một trong những vướng mắc phổ biến của người dân là băn khoăn về con số cụ thể cho bề rộng ngõ đi (ví dụ: phải rộng 2m hay 3m). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không ấn định một con số cố định áp dụng chung cho toàn quốc mà có sự linh hoạt theo từng khu vực:

Thẩm quyền quy định của địa phương: Căn cứ vào quy hoạch giao thông, mật độ dân cư và phong tục tập quán, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định quy định cụ thể về diện tích và kích thước bề rộng tối thiểu của lối đi khi tách thửa. Do đó, người dân tại mỗi tỉnh thành cần đối chiếu trực tiếp với quy định của UBND nơi có đất để đảm bảo hồ sơ tách thửa hợp lệ.

Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Ngõ đi chung không chỉ đơn thuần là đường di chuyển mà còn phải bảo đảm không gian hợp lý để bố trí các hệ thống hạ tầng thiết yếu. Theo đó, lối đi thường phải đủ điều kiện để lắp đặt hệ thống cấp nước, thoát nước sinh hoạt cho các hộ dân phía trong, tránh tình trạng ngập úng hoặc thiếu hụt tiện ích sau khi tách thửa.

Quy định này được thể hiện rõ tại Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

⇒ Việc nắm rõ thẩm quyền của địa phương giúp người dân chủ động hơn trong việc tìm kiếm thông tin chính xác tại cơ quan chức năng nơi mình cư trú. Điều này giúp hạn chế tình trạng thực hiện tách thửa theo cảm tính hoặc áp dụng máy móc quy định của địa phương khác, dẫn đến rủi ro hồ sơ bị từ chối do không đạt chuẩn về chiều rộng ngõ hoặc không đảm bảo khả năng đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

>>Đọc thêm: Quy định về cấp sổ đỏ khi có ngõ đi chung

Cơ sở xác lập và tầm quan trọng của hồ sơ địa chính cũ

Trên thực tế, ngõ đi chung khi tách thửa thường được hình thành thông qua hai phương thức chủ yếu sau đây:

Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề: Trường hợp thửa đất sau khi tách bị vây bọc bởi các thửa đất khác và không có lối ra đường công cộng, chủ sở hữu có thể thỏa thuận với chủ đất phía ngoài để mở một lối đi hợp lý. Việc xác lập này cần được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật dân sự và thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo giá trị pháp lý lâu dài.

Tự dành diện tích đất làm lối đi: Đây là trường hợp chủ sở hữu một thửa đất lớn tự nguyện trích một phần diện tích đất của mình để hình thành ngõ đi chung, phục vụ cho việc di chuyển của các thửa đất nhỏ chuẩn bị được tách ra.

Rà soát lịch sử đất đai để phòng ngừa rủi ro “bịt ngõ”

Một trong những biện pháp hiệu quả nhất để tránh các tranh chấp phát sinh là người dân nên thực hiện trích lục và đối chiếu ranh giới hiện trạng với bản đồ địa chính qua các thời kỳ (như hồ sơ 299, sổ mục kê…). Việc rà soát này mang lại những lợi ích thiết thực:

• Xác định rõ nguồn gốc: Làm rõ lối đi hiện hữu là đất giao thông công cộng do Nhà nước quản lý hay là diện tích đất do cá nhân tự tự hiến ra làm đường.
•  Bảo vệ quyền lợi: Khi đã nắm rõ lịch sử nguồn gốc đất, chủ sở hữu sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh tình trạng hàng xóm cản trở lối đi hoặc đưa ra những yêu cầu bồi thường lối đi thiếu căn cứ.

⇒ Việc cẩn trọng trong khâu kiểm tra hồ sơ cũ không chỉ giúp quy trình tách thửa diễn ra thuận lợi mà còn là “lá chắn” pháp lý quan trọng. Điều này giúp người dân chủ động bảo vệ giá trị bất động sản của mình, đảm bảo lối đi luôn thông suốt và tránh được những xung đột không đáng có với các hộ liền kề trong tương lai.

>>Xem ngay: Thủ tục khi hiến đất làm đường để thực hiện tách thửa

Quy trình ghi nhận ngõ đi chung vào Sổ đỏ

Để ngõ đi chung có giá trị pháp lý và được thể hiện rõ bằng nét đứt xen nét chấm trên sơ đồ Giấy chứng nhận (đặc trưng cho quyền về lối đi qua), người dân cần thực hiện các bước xác lập và đăng ký với cơ quan chức năng (căn cứ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Công văn số 376/QLĐĐ – ĐĐĐKĐĐ).

Hồ sơ cần chuẩn bị

Thành phần hồ sơ cụ thể sẽ căn cứ theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc, một bộ hồ sơ đầy đủ thường bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai: Theo mẫu quy định của cơ quan đăng ký đất đai.
• Văn bản thỏa thuận về lối đi: Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung có công chứng hoặc chứng thực (trường hợp đi qua đất của người khác).
• Bản vẽ sơ đồ: Bản vẽ tách thửa hoặc sơ đồ hiện trạng có thể hiện rõ vị trí, kích thước và bề rộng của ngõ đi chung.
• Giấy chứng nhận gốc: Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa đất có liên quan để thực hiện cập nhật biến động.

Các bước thực hiện

Trình tự thực hiện thủ tục hành chính có thể có sự khác biệt tùy vào quy định của từng địa phương, nhưng thông thường sẽ theo lộ trình sau:

• Bước 1: Xác lập thỏa thuận hoặc hiện trạng: Các bên liên quan thống nhất về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng của lối đi để đảm bảo thuận tiện và ít gây phiền hà nhất.
• Bước 2: Nộp hồ sơ: Người dân nộp bộ hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (thường là Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai).
• Bước 3: Thẩm định và kiểm tra: Cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với các quy định về diện tích, kích thước tối thiểu của địa phương và xác minh thực địa nếu cần thiết.
• Bước 4: Cập nhật và trả kết quả: Khi hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện, thông tin về lối đi chung sẽ được ghi nhận vào hồ sơ địa chính và thể hiện chính thức trên sơ đồ của Giấy chứng nhận.

⇒ Việc đăng ký ghi nhận rõ ràng lối đi chung trên Sổ đỏ có thể xem là giải pháp căn cơ nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Điều này không chỉ giúp minh bạch hóa ranh giới, diện tích mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết nếu phát sinh tranh chấp hoặc khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp về sau. Đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay, người dân cần chủ động cập nhật quy định tại địa phương để thực hiện thủ tục một cách thuận lợi nhất.

>>Tìm hiểu thêm: Bản đồ giải thửa là gì?

Câu hỏi liên quan

Diện tích ngõ đi chung có được tính vào “Diện tích tối thiểu” để tách thửa không?

Thông thường, diện tích làm ngõ đi chung sẽ không được tính vào diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa.

Nguyên tắc tách thửa: Các thửa đất mới hình thành phải bảo đảm đủ diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh sau khi đã trừ đi phần diện tích dành làm lối đi, đường giao thông.

Lợi ích thực tế: Quy định này nhằm đảm bảo mỗi hộ gia đình sau khi tách thửa vẫn có đủ không gian xây dựng và sinh hoạt tiêu chuẩn, tránh tình trạng diện tích trên sổ thì đủ nhưng thực tế sử dụng lại quá nhỏ do phải chia sẻ cho lối đi. Người dân nên cộng thêm diện tích làm ngõ vào tổng diện tích ban đầu trước khi tính toán chia lô để đảm bảo hồ sơ được phê duyệt.

Hàng xóm từ chối mở lối đi thì làm sao?

Trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân như:

Quyền yêu cầu lối đi: Theo quy định, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Nguyên tắc mở lối đi: Lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, đồng thời gây thiệt hại ít nhất cho bên mở lối đi. Bên được mở lối đi có nghĩa vụ đền bù cho chủ đất liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Biện pháp xử lý khi bị từ chối:

1. Hòa giải: Ưu tiên thương lượng và hòa giải tại UBND cấp xã để đạt được sự đồng thuận giữa các bên.
2. Khởi kiện: nếu không thể đạt được thỏa thuận, người dân có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi.

Trường hợp đặc biệt: Nếu thửa đất được chia từ một thửa lớn ban đầu thì khi chia, bên ngoài phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không được yêu cầu đền bù.

Bản chất của các quy định khắt khe về ngõ đi chung hiện nay là nhằm xóa bỏ triệt để tình trạng xuất hiện các “lô đất mù” – những thửa đất không có đường vào, gây hệ lụy nghiêm trọng cho quy hoạch hạ tầng đô thị và nông thôn. Việc đảm bảo mỗi thửa đất đều có lối đi không chỉ là điều kiện pháp lý để được cấp Sổ đỏ mà còn là yếu tố quyết định giá trị và khả năng giao dịch của bất động sản đó..

Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Luật sư Trần Đức Tài 0389 363 716 để được hỗ trợ và giải đáp!