Theo Điều 98 Luật Đất đai 2024 thì khi thu hồi đất ở, Nhà nước bồi thường linh hoạt qua 04 hình thức sau: giao đất ở, nhà ở, tiền mặt hoặc đất khác mục đích sử dụng. Điểm đột phá là cơ chế thanh toán tiền chênh lệch công bằng và hỗ trợ giao thêm đất hoặc nhà cho gia đình có nhiều thế hệ chung sống, nhằm bảo vệ trọn vẹn quyền lợi an cư của người dân.

Đối tượng được áp dụng bồi thường đất ở

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường về đất khi thu hồi đất ở thì các đối tượng đang sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (đang sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở).

Theo quy định để được bồi thường theo điều 95 luật đât đai 2024  là có sổ đỏ hoặc sổ hồng; có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có giấy tờ làm căn cứ để cấp sổ; nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai; có quyền sử dụng đất từ hợp đồng thế chấp hoặc kết quả đấu giá hợp pháp. 

04 Hình thức bồi thường đất ở đa dạng

Quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ sự cứng nhắc của luật cũ trước đây, trao cho người dân có nhiều lựa chọn linh hoạt để phục hồi sinh kế khi có đất thu hồi, tùy thuộc vào nhu cầu cá nhân của họ và điều kiện tương ứng của từng địa phương. 

Theo đó, các đối tượng đang có quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có thể được bồi thường theo những hình thức sau:

• Được bồi thường bằng đất ở, thông qua việc được giao lô đất nền tại khu tái định cư đã hoàn thiện đồng bộ hạ tầng.
• Được bồi thường bằng nhà ở, qua việc được giao nhà ở xây sẵn hoặc căn hộ chung cư.
• Bồi thường bằng tiền, cũng là phương án đền bù khá phổ biến hiện nay, theo đó, người dân được nhận tiền tính theo “giá đất cụ thể” bám sát với giá đất thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
• Hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất ở, chẳng hạn như khi người dân bị thu hồi đất ở nhưng được đền bù bằng đất thương mại, dịch vụ để tạo thêm cơ hội cho người dân có mặt bằng kinh doanh buôn bán, phát triển đời sống.

Còn đối với những đối tượng bị thu hồi đất khi đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì được bồi thường bằng hình thức tiền hoặc đất.

>>Đọc ngay: Điều 91 luật đất đai 2024 về Bồi thường về việc thu hồi đất

Quy tắc bù trừ, thanh toán khoản tiền chênh lệch

Một nỗi lo ngại lớn của người dân khi có đất bị thu hồi là: Đất bị thu hồi ở hẻm nhỏ giá thấp, nhưng lô đất tái định cư ở mặt tiền giá cao thì sẽ tính như thế nào? Trước tình trạng vướng mắc trên, Luật Đất đai mới đã đưa ra quy tắc thanh toán chênh lệch cực kỳ minh bạch để giải quyết bài toán này.

Căn cứ khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn chi tiết của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì trong trường hợp nếu giá trị đất/nhà ở tái định cư được giao lớn hơn tiền bồi thường của thửa đất bị thu hồi, người dân sẽ phải nộp bù phần tiền chênh lệch này (theo điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP). Còn nếu giá trị đất/nhà ở tái định cư được giao nhỏ hơn tiền bồi thường của thửa đất bị thu hồi thì Nhà nước sẽ chi trả lại phần tiền chênh lệch thừa cho người dân (theo điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).

Điểm sáng: Quyền cho gia đình nhiều thế hệ chung sống

Có lẽ bài toán nan giải nhất khi giải tỏa là việc một ngôi nhà có cả ông bà, con cái, các cặp dâu rể cùng sống chung, bởi một lô đất tái định cư tiêu chuẩn chắc chắn là không đủ để đáp ứng điều kiện sống bình thường của họ. Vì thế, pháp luật hiện hành đã tháo gỡ điểm tắc nghẽn này bằng quy định tại Điều 98 và kết hợp khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, trường hợp áp dụng nội dung quy định này là khi hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi và đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về nơi cư trú. Hoặc trường hợp có nhiều hộ gia đình cùng chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi và đất bồi thường không đủ để giao riêng cho mỗi hộ.

Khi đó, hộ gia đình sẽ được hưởng quyền lợi đột phá: khi diện tích bồi thường không đủ để chia riêng cho từng hộ, thì Nhà nước sẽ xem xét hỗ trợ giao thêm đất ở (có thu tiền sử dụng đất) hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở đối với các cặp vợ chồng, thế hệ còn thiếu chỗ ở sau khi đền bù thửa đất ở bị thu hồi.

Tham khảo: Nội dung chi tiết điều 98 luật đất đai 2024

Điều 98. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.

2. Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 98 Luật Đất đai 2024 có nội dung mang tính nhân văn sâu sắc trong vấn đề bồi thường về đất cho người dân có đất ở bị thu hồi. Không chỉ đa dạng hóa phương thức bồi thường để hỗ trợ tốt hơn cho người dân phù hợp với điều kiện thực tế mà còn giải quyết thấu đáo bài toán về tái định cư cho các gia đình đông người, nhằm mục đích đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân bị thu hồi đất.