Chi tiết các khoản của Điều 95

Khoản 1: Các trường hợp được bồi thường

Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất sau:

Đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; 

Đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:

Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán, tín ngưỡng của các dân tộc

Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 trở về sau;

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

>>Tham khảo: Trường hợp được đền bù khi thu hồi đất mà người dân chưa có sổ đỏ

Khoản 2: Điều kiện để được bồi thường

Để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024.

Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Khoản 3: Quy định của Chính phủ

Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp khác sẽ được bồi thường và điều kiện để được bồi thường về đất được quy định ở điều 5 của nghị định 88/2024-ND-CP

Tham khảo: Khi nào thì không được kê biên quyền sử dụng đất

Các trường hợp không được bồi thường về đất

Theo quy định pháp luật những trường hợp sẽ không được bồi thường về đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Đất được giao/cho thuê miễn phí hoặc miễn thu tiền sử dụng đất

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo Điều 96).
• Đất giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn.
• Đất cho thuê trả tiền hàng năm; đất thuê một lần nhưng miễn tiền thuê (trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 99).
• Đất thuộc quỹ nông nghiệp công ích do UBND cấp xã cho thuê.

Đất nhận khoán hoặc vượt hạn mức

• Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Diện tích đất giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176.

Đất do cơ quan Nhà nước quản lý (theo Điều 217)

Bao gồm các loại đất công cộng, sông ngòi, kênh rạch, ao hồ; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng/lưu giữ tro cốt; đất mặt nước chuyên dùng; đất rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất); đất thu hồi giao cho tổ chức phát triển quỹ đất hoặc UBND xã quản lý (cụ thể theo các khoản tại Điều 82, 86, 181 luật đất đai 2024); đất giao lại từ tổ chức ngoại giao; đất nông nghiệp công ích xã/phường/thị trấn; đất chưa sử dụng.

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

• Sử dụng không đúng mục đích và tiếp tục vi phạm sau xử phạt hành chính.
• Hủy hoại đất và tiếp tục vi phạm sau xử phạt.
• Đất giao/cho thuê không đúng đối tượng hoặc thẩm quyền.
• Nhận chuyển nhượng/tặng cho từ người không được phép theo luật.
• Đất giao quản lý nhưng để bị lấn chiếm.
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
• Không sử dụng đất trong thời hạn quy định (12 tháng cho cây hàng năm/thủy sản; 18 tháng cho cây lâu năm; 24 tháng cho rừng) và tiếp tục vi phạm sau xử phạt.
• Đất giao/cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không sử dụng trong 12 tháng hoặc chậm tiến độ 24 tháng; nếu gia hạn thêm 24 tháng mà vẫn không sử dụng thì thu hồi không bồi thường (bao gồm đất và tài sản gắn liền).

Thu hồi đất do chấm dứt sử dụng theo pháp luật, tự nguyện trả lại, hoặc nguy cơ an toàn

Tổ chức giao đất miễn phí bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động.

Cá nhân chết không có người thừa kế (sau thực hiện nghĩa vụ dân sự).

Đất giao/cho thuê có thời hạn không được gia hạn.

Chấm dứt dự án đầu tư theo luật đầu tư.

Thu hồi rừng theo luật lâm nghiệp.

Người sử dụng giảm nhu cầu và tự nguyện trả lại đất.

Đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng.

Trường hợp khác

Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 96).

Cách tính bồi thường về đất theo Điều 95

Khoản 6 điều 158 luật đất đai 2024 thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, thì công thức tính giá đất như sau

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Mỗi địa phương sẽ có bảng giá đất khác nhau và sẽ điều chỉnh bảng giá mỗi năm/1 lần để phù hợp với giá đất thị trường.

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…

Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

=> Như vậy, so sánh về các tính bồi thường về đất theo quy định năm 2024 có điểm khác biệt so với Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/N-CP, cụ thể:

Giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và điều chỉnh mỗi năm 01 lần. Còn trước đây sẽ áp dụng trong thời hạn 05 năm.

Về hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Khác so với trước đây, hệ sộ điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ minh họa áp dụng Điều 95

Trường hợp được bồi thường đầy đủ nếu đáp ứng khoản 2(a).

Ví dụ: Tháng 8 năm 2024, Bộ Quốc phòng ra quyết định xây dựng căn cứ quân sự ở vùng bán đảo Sơn Trà. Do đó phải thu hồi đất ở một khu vực dân cư ở khu vực bán đảo.

Nhà ông A nằm trong khu vực thu hồi đất, gia đình ông A có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở khu vực đó. Do vậy, ông A được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp được bồi thường theo khoản 1(b) và xác nhận UBND xã.

Ví dụ: Tại khu vực xã Trung Thuần, tỉnh Quảng Trị có quyết định xây dựng dự án đường sắt tốc độ cao. Người dân ở khu vực phía Bắc xã Trung Thuần thuộc vùng đất có quyết định thu hồi. Gia đình ông B có đất thuộc khu vực bị thu hồi, mặc dù không có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nhưng gia đình ông B có quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh. Đồng thời, UBND xã Trung Thuần có xác nhận về quyền sử dụng đất của gia đình ông B. Do đó, gia đình ông B đáp ứng điều kiện để Nhà nước bồi thường về đất. 

Trường hợp được bồi thường nếu có quyết định giao đất (khoản 1(đ)).

Ví dụ: Tại khu vực xã Trung Thuần, tỉnh Quảng Trị có quyết định xây dựng dự án đường sắt tốc độ cao. Người dân ở khu vực phía Bắc xã Trung Thuần thuộc vùng đất có quyết định thu hồi. Gia đình ông C có đất thuộc khu vực bị thu hồi, mặc dù không có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nhưng gia đình ông C có văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định về công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà gia đinh ông C đã trúng đấu giá và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

Lưu ý: Nếu không đủ điều kiện được bồi thường đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, thị trấn tại khu vực nông thôn hoặc trong địa bàn thị xã, thành phố,.. thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở. Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024.

So sánh Điều 95 Luật Đất đai 2024 với Điều 75 Luật Đất đai 2013

Đất không có GCN có được bồi thường không?

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường. Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp khác được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Cách khiếu nại nếu không đồng ý bồi thường?

Người dân có quyền thực hiện khiếu nại hành chính, khiếu kiện hành chính khi cho rằng mức bồi thường là không phù hợp. .

Đất thuê hàng năm có bồi thường không?

Đất thuê hằng năm vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất. Vì căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2024, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm không được bồi thường về đất nhưng được bồi thương chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là nội dung phân tích một số quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hy vọng sẽ góp phần cung cấp thêm kiến thức cho độc giả nhằm bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của mình.