Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ? hồ sơ, thủ tục ra sao?

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 24/12/2024 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Việc cấp Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là mong muốn chính đáng của người dân nhằm mục đích đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như tính pháp lý cho thửa đất mà mình đang sử dụng. Tuy nhiên để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất cần phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo pháp luật quy định.Vậy đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ, và hồ sơ, trình tự thủ tục sẽ được tiến hành như thế nào. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin quan trọng để trả lời câu hỏi về cấn đề này.

Mục lục bài viết:

Các quy định pháp luật liên quan

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Sau ngày 01/8/2024 Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Đất đai 2013, kèm theo đó là các Nghị định và Thông tư hướng dẫn cụ thể thực hiện. Những điều chỉnh của pháp luật về đất đai, đã mang lại sự cải thiện, đổi mới rõ rệt trong quá thực thi pháp luật về đất đai.

Một số văn bản hướng dẫn luật đất đai liên quan đến việc cấp Sổ đỏ:

Nghị định 101/NĐ-CP Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai
Nghị định 102/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2024
Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quy định về giá đất
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Nguyên tắc chung

Với thắc mắc đất ở bao nhiêu năm thì được cấp Sổ đỏ, thì có thể nói thời gian sử dụng đất chỉ là yếu tố được xem xét, không mang tính quyết định duy nhất. Hoặc có thể nói, dù ở bao nhiêu năm nhưng không đáp ứng các điều kiện về cấp Sổ đỏ thì người dân cũng sẽ không được cấp Sổ đỏ.

Điều kiện cấp Sổ đỏ phụ thuộc vào các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất. Ngoài ra, còn số yếu tố khách quan như tình trạng quy hoạch tại địa phương, mục đích sử dụng đất, quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Sổ đỏ,…

Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ?

Để được cấp Sổ đỏ người dân cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật hiện hành, một trong số đó là điều kiện về các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc người dân quản lý, sử dụng đất đai nhiều năm cũng không đảm bảo rằng tất cả người dân đều có giấy tờ về đất đai. Vì vậy, việc cấp Sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình được chia thành 02 trường hợp chính là có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ

>>Tham khảo: Thủ tục thay đổi địa chỉ thường trú trên sổ đỏ

Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, Chính phủ cách mạng lâm thời CHMNVN và Nhà nước CHXHCNVN.

Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán, Văn tự mua bán nhà ở,…

Ngoài ra, còn một số loại giấy tờ khác được quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật này.

Đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất làm nhà ở hoặc kết hợp với sản xuất trước ngày 01/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương hoặc nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định pháp luật từ ngày 15.10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định của cơ quan thi hành án,… về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có bản sao của một trong các loại giấy tờ nêu trên mà bản gốc đã bị thất lạc, cơ quan Nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý thì được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận.

Đối với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, theo quy định tại khoản 1 Điều 213 Luật này và đất nông nghiệp tại khoản 4 Điều 178 Luật này và đất đó không có tranh chấp, có giấy tờ xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì được cấp Giấy chứng nhận.

>>Xem ngay: Sổ đỏ cũ có giá trị pháp lý không?

Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Bên cạnh những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng để căn cứ cấp Giấy chứng nhận thì vẫn có nhiều trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Bởi căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp này như sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất và có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định Điều 138 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp người sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần đáp ứng những điều kiện được quy định cụ thể hơn trong Điều luật này theo từng trường hợp cụ thể.

Các điều kiện khác

Như vậy, có thể thấy pháp luật đã quy định cụ thể về trường hợp có và không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên người sử dụng cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể được quy định theo pháp luật.

Vì vậy, ngoài những điều kiện cụ thể nêu trên thì để được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải có thời gian sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, nghĩa là người sử dụng đất phải có quyền sử dụng hợp pháp và không vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng hay sử dụng đất.

Thứ hai, đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đảm bảo rằng việc sử dụng đất không xâm phạm đến các khu vực đã có kế hoạch phát triển hoặc sử dụng cho mục đích khác theo quy hoạch của Nhà nước.

Thứ ba, đất phải được sử dụng đúng mục đích, tức là phải tuân thủ đúng các quy định về loại hình sử dụng đất, như đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, và không được chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép.

Cuối cùng, người sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực pháp luật, nghĩa là phải là cá nhân hoặc tổ chức có quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất, không bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự hoặc có các quyết định cấm sử dụng đất.

Thủ tục cấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

Thủ tục cấp sổ đỏ

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Giấy chứng nhận)

Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu, diễn ra như sau theo quy định tại Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp này là Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và người dân chỉnh sửa, nộp bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận làm phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất

Xác nhận liệu đất có hay không có nhà ở hoặc công trình xây dựng và đất có thuộc diện đang bị tranh chấp hay nằm trong dự án quy hoạch hay không. Ngoài ra, UNBD cấp xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan theo từng trường hợp tại khoản 2 Điều 33 của Nghị định này.

Bước 4. Tiến hành đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

Đối với trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.

Trường hợp chưa có thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người nộp hồ sơ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các loại lệ phí phải nộp, trong trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó. Khi thực hiện xong nghĩa vụ này thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp người thực hiện ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 6. Trả kết quả và nhận Giấy chứng nhận

Lưu ý khi làm thủ tục cấp sổ đỏ

Nghĩa vụ tài chính

Thông thường, khi đăng ký cấp Sổ đỏ thì người dân một số chi phí liên quan, bao gồm:

Tiền sử dụng đất (Đối với trường hợp phải tiền sử dụng đất theo quy định thì người dân tiến hành nộp tiền sử dụng đất);
Lệ phí trước bạ;
Phí thẩm định hồ sơ khi cần thẩm định hồ sơ theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật;
Lệ phí cấp Sổ đỏ;
Chi phí đo đạc, xác nhận diện tích đất;

Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải nộp minh chứng chứng minh được miễn, giảm. Và cần giữ lại giấy tờ xác nhận việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Các trường hợp đất không được cấp Sổ đỏ

Căn cứ khoản 1 Điều 151 Luật đất đai 2024, các trường hợp sau đây không được cấp Sổ đỏ:

Đất nông nghiệp phục vụ mục đích công ích;
Đất được giao để quản lý theo quy định;
Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất;
Đất nhận khoán;
Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Đất đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên, áp dụng biện pháp để bảo đảm thi hành án hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất phục vụ mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Các trường hợp trên, vẫn có một số trường hợp đặc biệt được cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Vai trò của UBND cấp xã

Khi đăng ký cấp Sổ đỏ thì UBND xã cần:

Xác nhận hiện trạng có hay không có nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất;
Xác nhận tình trạng đất có sự tranh chấp hay không;
Một số xác nhận khác theo từng trường hợp cụ thể:

Xác nhận việc sử dụng đất ổn định nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Xác nhận nguồn gốc đất nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Xác định mục đích sử dụng đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng không;

Niêm yết công khai các nội dung đã xác nhận nếu người dân có nhu cầu cấp Sổ đỏ và kiểm tra, xem xét giải quyết các ý kiến về nội dung đã công khai (nếu có).
Hoàn thiện giấy tờ và lập tờ trình về việc đăng ký đất đai trình cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.

Những thay đổi mới nhất về quy định cấp sổ đỏ

Từ ngày 01/8/2024 sau khi Luật Đất đai 2024 và các Nghị định và Thông tư liên quan được liên hành có 07 điểm mới về cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất cần lưu ý:

Thứ nhất, tăng cơ hội cấp sổ đỏ với đất không giấy tờ trước 01/7/2014: Đất không giấy tờ sử dụng theo các thời điểm sau sẽ được cấp sổ đỏ

Trước 18/12/1980
Từ 18/12/1980 – trước 15/10/1993
Từ 15/10/1993 – trước 01/7/2024

Về cơ bản có thể thấy Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ thêm 10 năm so với Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, từ 01/8/2024 không còn cấp sổ đỏ cho hộ gia đình nghĩa là không còn đối tượng người sử dụng đất là hộ gia đình tuy nhiên vẫn có một trường hợp được cấp sổ đỏ cho hộ gia đình sau 01/8/2024 là đất thuộc hộ gia đình trước 01/8/2024 theo đó trường hợp này sẽ cấp 01 sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình chung quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về 08 trường hợp khi đăng ký biến động đất đai phải cấp mới sổ đỏ từ 01/8/2024, bao gồm:

Tách thửa, hợp thửa
Thuê, thuê lại QSD đất của Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Dự án đầu tư điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án
Chủ đầu tư dự án được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất dự án mà có nhu cầu cấp GCN cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.
Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên đất đã được cấp GCN.
Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lại địa chính hoặc xác định lại diện tích đất ở.
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà GCN cũ không còn dòng trống để xác nhận thay đổi
Có nhu cầu cấp mới GCN.

Thứ tư, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu từ 01/8/2024 không quá 23 ngày

Thứ năm, sổ đỏ, sổ hồng mẫu mới sẽ được áp dụng từ 01/01/2025

Thứ sáu, đất giao sai thẩm quyền sau 2014 vẫn được cấp sổ đỏ khi đạt đủ 04 điều kiện theo luật định tại Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024.

Thứ bảy, tăng chi phí khi làm sổ đỏ lần đầu căn cứ theo nguyên tắc thị trường và căn cứ vào khung giá đất từ đó làm chi phí sổ tăng khi từ 01/01/2026 sẽ ban hành bảng giá đất mới.

Các câu hỏi thường gặp

Đất ở bao lâu thì được cấp sổ đỏ?

Thời gian ở không phải yếu tố quyết định cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Nên người dân muốn được cấp Sổ đỏ cần đáp ứng các điều kiện về giấy tờ, tình trạng đất, mục đích sử dụng đất,… và các điều kiện khác được quy định tại thời điểm có yêu cầu cấp Sổ đỏ.

Cần những giấy tờ gì để làm sổ đỏ?

Một số giấy tờ cần thiết bao gồm:

Đơn đăng ký cấp Sổ đỏ;
Giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất (nếu có);
CCCD bản sao y công chứng;
Trích đo bản đồ địa chính (nếu có);
Giấy tờ xác thực đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn/ giảm nghĩa vụ tài chính;
Giấy ủy quyền (nếu có);
Một số giấy tờ cần thiết khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn,…(Bản sao công chứng hoặc bản chính theo yêu cầu).

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ? Hồ sơ và thủ tục ra sao?. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: