Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai thì vấn đề đất dôi dư so với sổ đỏ là một tình trạng không hiếm gặp. Điều này xảy ra khi diện tích đất sử dụng thực tế vượt quá diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có sự chênh lệch về nguồn gốc. Theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, việc hợp thức hóa diện tích đất dôi dư trở nên rõ ràng hơn, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đáp ứng yêu cầu về quản lý đất đai. Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng về vấn đề này nhằm cung cấp một cái nhìn toàn diện về quy trình, cũng như các điều kiện cần thiết đồng thời cũng phải có những lưu ý nhất định trong quá trình thực hiện thủ tục này.

Như thế nào là đất dôi dư so với sổ đỏ 

Đất dôi dư là thuật ngữ không được sử dụng trong những văn bản pháp luật hiện hành, tuy nhiên đây là thuật ngữ được người dân sử dụng thông dụng dùng để chỉ những phần diện tích đất sử dụng thực tế vượt quá diện tích được ghi và xác nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phần đất dôi dư là phần đất không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận tuy nhiên vẫn đang được sử dụng.

Tình trạng xuất hiện đất dôi dư so với sổ đỏ xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau chủ yếu liên quan đến trong quá trình quản lý đất đai xảy ra lỗi trong quá trình đo đạc và cấp Giấy chứng nhận.

Việc xảy ra sai sót trong quá trình đo đạc đất đai nhất là trong những năm gần đây khi công tác đo đạc, cấp sổ đỏ chưa được thực hiện chính xác hoặc chưa đầy đủ. Việc sử dụng bản đồ cũ, công nghệ đo đạc chưa chính xác có thể dẫn đến việc diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất được xác nhận ghi trên sổ đỏ.

Hơn nữa, sự sai lệch về diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ còn xuất phát từ quá trình phân lô, tách thửa không đồng bộ do việc chia cắt, chuyển nhượng đất chưa được thực hiện hoàn toàn theo đúng quy định khiến diện tích đất thực tế tăng lên. 

Ngoài ra, tình trạng đất dôi dư này xuất hiện còn xảy ra do có hành vi chiếm đoạt, lấn chiếm đất đai không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình hoặc là việc thay đổi ranh giới đất đai, thay đổi các giới hạn của mảnh đất mà không thông qua các thủ tục hành chính hợp pháp do xây dựng, cải tạo đất, do sửa chữa hồ sơ địa chính.

Như vậy, có thể thấy tình trạng chênh lệch diện tích đất ngoài thực tế tạo ra phần đất dôi dư trong sổ đỏ là một tình trạng không hiếm gặp tuy nhiên sẽ tạo ra khó khăn cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng và có thể phát sinh những tranh chấp không mong muốn. 

Trong trường hợp phần đất dôi dư này là phần đất chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014 thì về nguyên tắc chung đây là phần diện tích thuộc về Nhà nước. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp và điều kiện cụ thể để được cấp Giấy chứng nhận cho phần đất dôi dư này. Mỗi trường hợp cụ thể sẽ có quy trình và thủ tục pháp lý riêng, do đó việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tuân thủ các bước theo đúng quy định là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.

>>Tham khảo: Các trường hợp cấp sổ đỏ cho đất vi phạm

Tại sao cần hợp thức hóa đất dôi dư?

Hợp thức hóa đất dôi dư là một yêu cầu pháp lý quan trọng, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và góp phần nâng cao tính minh bạch trong công tác quản lý đất đai. Khi đất dôi dư chưa được hợp thức hóa, người sử dụng đất sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, từ đó gây rủi ro pháp lý trong các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp.

Việc hợp thức hóa giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai, tạo sự ổn định và minh bạch trong thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Ngoài ra, hợp thức hóa đất dôi dư còn đảm bảo người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, giúp cải thiện công tác quản lý tài nguyên đất đai. Điều này cũng góp phần tạo điều kiện cho phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch đô thị và gia tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, việc người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thức hóa đất dôi dư không chỉ bảo vệ quyền lợi của mình mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội và nền kinh tế trong công tác quản lý đất đai.

Cách hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ 

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp xảy ra tình trạng chênh lệnh diện tích đất thực tế so với sổ đỏ tạo ra phần đất dôi dư được quy định tại Điều 137 thì sẽ được tiến hành như sau:

Trường hợp nếu có sự chênh lệch giữa diện tích số liệu được đo đạc trên thực tế so với số liệu được ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thười điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã cấp và không có tranh chấp với những người sử dụng đất tại những thửa liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất sẽ được xác định dựa theo số liệu được đo đạc thực tế. 

Ngoài ra, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn số liệu được ghi trên giấy tờ thì phần diện tích đất chệnh lệch, phần đất dôi dư này sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện trên đối với phần đất dôi dư mà mình đang sử dụng thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần đất này, hợp thức hóa phần đất dôi dư này so với sổ đỏ.

Để xử lý tình trạng phần đất dôi dư trên sổ đỏ, trước tiên, người sử dụng đất cần rà soát lại các giấy tờ pháp lý liên quan, đặc biệt là sổ đỏ, nhằm đảm bảo rằng thông tin về diện tích và ranh giới thửa đất được ghi nhận trên đó là chính xác và đầy đủ.

Sau đó, cần tiến hành đo đạc lại diện tích đất thực tế. Việc này có thể được thực hiện bằng cách tự đo đạc hoặc, để đảm bảo tính chính xác cao nhất, nên thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp. Nếu qua quá trình kiểm tra và đo đạc, phát hiện sự không trùng khớp giữa diện tích thực tế và thông tin trên sổ đỏ, người sử dụng đất cần lập hồ sơ và làm đơn đề nghị xin cấp đổi sổ đỏ mới với diện tích đã được điều chỉnh, phù hợp với thực tế sử dụng. Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận về phần diện đích dôi dư.

Thứ nhất, về hồ sơ cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/Đk ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất.

Thứ hai, về trình tự thủ tục thực hiện: 

Bước 1. Nộp hồ sơ 

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ trên đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thực hiện

Cơ quan quản lý đất đai tiến hành xác minh, đo đạc và chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Bước 4. Nhận kết quả 

Chi phí thực hiện hợp thức hóa đất dôi dư so với Sổ đỏ 

Hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ là quá trình mà người sử dụng đất tiến hành thủ tục điều chỉnh và cập nhật sổ đỏ để khớp với diện tích đất thực tế. Vì vậy, chi phí cho quá trình thực hiện việc hợp thức hóa này chính là chi phí mà người sử dụng phải trả để cấp đổi sổ đỏ.

Cụ thể, căn cứ theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT_BTC có quy định về chi phí cấp lại sổ đỏ thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định một mức thu phí và lệ phí phù hợp.

Như vậy, phí xin cấp đổi sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào mỗi địa phương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện kinh tế và thực tiễn ở mỗi địa phương vì thế mỗi địa phương sẽ có mức thu phí cấp lại sổ đỏ khác nhau

Lưu ý khi hợp thức hóa 

Khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa phần đất dôi dư so với sổ đỏ người sử dụng đất cần lưu ý trong quá trình thực hiện thủ tục để đảm bảo quá trình được tiến hành thuận lợi. Thứ nhất về thời gian xử lý, để đảm bảo việc tiến hành thủ tục không gây ra sự gián đoạn nếu như người sử dụng đất đồng thời trong quá trình này phải thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thì cần phải có sự ước tính thời gian cần thiết để hoàn thành thủ tục được nhanh chóng, không gây ảnh hưởng đến tiền độ của công việc.

Vì thế trong quá trình thực hiện thì người sử dụng phải đảm bảo được sự chuẩn bị hồ sơ đầy đủ hoặc nếu cần bổ sung thì cần tiến hành giao nộp nhanh chóng kịp thời. Vì vậy, việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu và thường xuyên theo dõi tiến độ từ cơ quan có thẩm quyền là rất cần thiết.

Thứ hai về những rủi ro có thể gặp phải thì người dân có thể gặp phải các vấn đề như giấy tờ không đầy đủ, không hợp lệ, hoặc thậm chí phát sinh tranh chấp quyền sở hữu. Để tránh những rủi ro này, cần kiểm tra cẩn thận tính pháp lý của các giấy tờ như sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, hay giấy tờ xác nhận quyền sử dụng tài sản trước khi nộp.

Có thể thấy, trong quá trình thực hiện thủ tục hợp thức hóa này nói riêng cũng như những thủ tục pháp lý khác nói chung người sử dụng đất rất có thể gặp phải những rủi ro và những vướng mắc nhất định vì vậy, trong quá trình thực hiện người sử dụng nên tìm đến sự hỗ trợ từ luật sư, những chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm để nhận được sự tư vấn pháp lý đảm bảo cho quá trình giải quyết thủ tục được diễn ra thuận lợi.

Công ty Luật Master Law với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý được đào tạo chuyên sâu, đã có nhiều năm kinh nghiệm và hỗ trợ thực tế trong các vụ việc tư vấn và xử lý các vấn đề liên quan đến thủ tục đất đai sẽ giúp người sử dụng đất luôn được đảm bảo quyền lợi và đưa ra các giải pháp tối ưu cho từng tình huống cụ thể.

Việc có sự hỗ trợ của luật sư sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định, tránh sai sót trong quá trình làm thủ tục và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Đến với Công ty Luật Master Law bạn sẽ nhận được sự hỗ trợ, tư vấn toàn diện và rõ ràng cũng như giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng trong quá trình thực hiện thủ tục. Chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc thiếu sót, làm gián đoạn quá trình cấp Giấy chứng nhận. 

Công ty Luật Master Law luôn báo giá trọn gói với khách hàng, điều đó giúp khách hàng yên tâm và không phát sinh các chi phí khác. Luôn thực hiện đúng công việc như ký kết ban đầu cùng khách hàng. Cam kết hoàn lại tiền nếu không thực hiện đúng, đủ và chính xác như những gì đã ký kết trong hợp đồng ủy quyền.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ như thế nào theo  Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com