Cách thay đổi người đứng tên sổ đỏ như thế nào theo luật đất đai mới nhất

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 03/01/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thủ tục pháp lý quan trọng thường diễn ra trong các trường hợp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hay thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vậy căn cứ theo Luật Đất đai mới nhất thì việc thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện theo trình tự và thủ tục như thế nào. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng để trả lời được câu hỏi trên cho vấn đề này.

Mục lục bài viết:

Các trường hợp cần thay đổi người đứng tên sổ đỏ

Việc thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ thường xuất phát từ những tình huống pháp lý cụ thể, phản ánh sự thay đổi về quyền sở hữu hoặc sử dụng đất. Các trường hợp phổ biến bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Mỗi trường hợp đều có những quy định pháp lý và thủ tục riêng biệt mà người thực hiện cần tuân thủ. Dưới đây là tổng quan về các tình huống dẫn đến việc thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ theo pháp luật hiện hành.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất được định nghĩa là việc người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Về điều kiện chuyển nhượng, trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất khi đáp ứng được đầy đủ 05 điều kiện được quy định theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

Trường hợp thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ

Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, tuy nhiên trừ trường hợp:

Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận mà đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Đất không có tranh chấp hoặc có xảy ra tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Trong thời hạn sử dụng

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật hiện hành.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên thì đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các quy định nêu trên thì người sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng các quy định cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Căn cứ theo mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chức và chứng thực, cụ thể các giấy tờ cần thiết cho hợp đồng chuyển nhượng bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng
Dự thỏa hợp đồng (nếu có)
Giấy tờ tùy thân của hai bên thực hiện thủ tục.
Giấy xác nhận nơi cư trú
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy ủy quyền (nếu có)

>>Tham khảo: Đất ruộng có được cấp sổ đỏ theo luật đất đai mới nhất không?

Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất hay tặng cho đất đai là sự thỏa thuận của các bên theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu về việc đền bù một khoản tiền tương ứng với diện tích thửa đất được thực hiện việc tặng cho.

Tặng cho quyền sử dụng đất

Về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất thì cũng tương tự như điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện như nêu trên như có Giấy chứng nhận, thửa đất thực hiện thủ tục không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, đất đang trong thời hạn sử dụng và những điều kiện đặc biệt khác mà Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản quy định.

Khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất người thực hiện cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết sau cho hợp đồng tặng cho, cụ thể:

Đơn đề nghị tặng cho đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho đất đai (có công chứng hoặc chứng thực)
Giấy tờ tùy thân của người cho và người được tặng cho
Các giấy tờ khác (nếu có) liên quan đến thửa đất như giấy phép xây dựng,…

Thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 649 Bộ Luật Dân sự 2015 thì thừa kế heo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Còn thừa kế theo di chúc đó là sự thể hiện ý chí, nguyện vọng của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã mất (người để lại di sản) cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế. Việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tương tự như chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

Cụ thể, mảnh đất được thừa kế phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, việc thừa kế còn phải tuân theo các quy định đặc thù được nêu trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất thừa kế.

Để chứng minh quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì người được hưởng thừa kế cần chuẩn bị các giấy tờ quan trọng sau đây, bao gồm:

Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật.
Di chúc (nếu có): di chúc phải hợp pháp, đáp ứng các điều kiện về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ về chứng minh quan hệ thừa kế: như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, hoặc các giấy tờ khác theo quy định pháp luật thể hiện được mối quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế theo pháp luật.
Biên bản phân chia di sản thừa kế.
Các giấy tờ tùy thân của người thừa kế
Các giấy tờ khác (nếu có) như văn bản từ chối nhận di sản thừa kế của các người cùng thừa kế hoặc các quyết định liên quan khác của Tòa án về chia thừa kế (nếu trong quá trình thực hiện việc chia di sản thừa kế có xảy ra tranh chấp).

Theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư được sử dụng đất dựa trên các căn cứ pháp lý như: bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Ngoài ra, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành cũng là cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc cấp giấy chứng nhận phải đảm bảo người sử dụng đất hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Hơn nữa theo điểm k khoản 1 Điều 133 quy định về việc đăng kí biến động thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể được thay đổi trong các trường hợp: kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND công nhận; thỏa thuận xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp; quyết định của cơ quan nhà nước, bản án hoặc quyết định của Tòa án, hoặc cơ quan thi hành án đã thi hành; phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về tranh chấp liên quan đến đất đai; hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Trình tự, thủ tục cần tiến hành:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo bản án hoặc quyết định của Tòa án theo quy định tại pháp luật hiện hành, bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 11/ĐK Nghị định 101
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bản gốc quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Giấy tờ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Bước 2. Nộp hồ sơ

Căn cứ theo điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 được hướng dẫn thi hành theo Nghị định 101/NĐ-CP, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại:

Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Bộ phận Một cửa của UBND cấp quận hoặc huyện

Bước 3. Kiểm tra hồ sơ

Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo bản án của Tòa án. Đối với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người thực hiện thủ tục nộp hồ sơ bổ sơ và hoàn chỉnh việc chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật.

Nếu thửa đất chưa trích đo địa chính hoặc chưa có bản đồ địa chính thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành trích đo thửa đất.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp Giấy chứng theo quy định tại khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Bước 5. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo bản án của Tòa án

Người thực hiện thủ tục đến cơ quan nộp hồ sơ trước đó để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các vấn đề cần lưu ý

Các loại thuế và phí phải nộp

Lệ phí trước bạ: Theo Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, tổ chức và cá nhân khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đều phải nộp lệ phí trước bạ, đối với nhà đất mức thu là 0,5% giá trị tài sản ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc giá trị tài sản theo quy định pháp luật.
Phí thẩm định hồ sơ: phí thẩm định hồ sơ khi thực hiện việc sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương. Do đó, mức thu phí thẩm định hồ sơ có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Phí công chứng, chứng thực: Theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC mưc phí công chứng, chứng thực được quy định cụ thể.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2024
Thông tư 257/2016/TT-BTC
Nghị định 10/2020/NĐ-CP
Nghị định 101/NĐ-CP
Luật Dân sự 2015

Dịch vụ tư vấn đất đai của Người Hiểu Luật

Công ty Luật Master Law luôn tự hào mang đến dịch vụ tư vấn đất đai chuyên nghiệp, giúp khách hàng giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý về đất đai. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, và đặc biệt có vốn kiến thức am hiểu luật đất đai, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ khách hàng từ các thủ tục hành chính, xác định quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thừa kế đến giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền lợi pháp lý cho khách hàng một cách toàn diện. Đến với Công ty Luật Master Law, bạn sẽ nhận được:

Tư vấn về thủ tục hành chính: Về thu cấp mới, cấp đổi sổ đỏ chúng tôi sẽ hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ, quy trình và cách xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện. Cũng như tư vấn điều kiện, thủ tục và các khoản phí, lệ phí liên quan khi khách hàng tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời cùng những thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai khác.

Tư vấn về những giao dịch đất đai: Như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế đất đai, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua quá trình hỗ trợ kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng và hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng, giải thích rõ ràng quy trình thực hiện tư vấn những giải pháp tối ưu về tài chính và pháp lý. Và hướng dẫn khách hàng các bước thực hiện theo đúng quy định pháp luật đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề “cách thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ như thế nào theo luật đất đai mới nhất?”. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây.

Thông tin liên hệ: