Trong thực tế, việc sổ đỏ được cấp sai diện tích không phải là hiếm, đặc biệt tại những khu vực có quá trình quản lý đất đai phức tạp hoặc công tác đo đạc chưa chính xác. Những sai lệch này có thể gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất cũng như phát sinh tranh chấp ranh giới của các bên liên quan. Việc cấp sai diện tích có thể xuất phát từ lỗi đo đạc, sai xót của cơ quan cấp giấy hoặc các nguyên nhân khác. Vậy khi sổ đỏ cấp sai diện tích đất thì phải làm sao? Thủ tục giải quyết khi phát hiện sổ đỏ bị sai lệch? Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đầy đủ thông tin, quy định pháp lý về vấn đề này.

Nguyên nhân sổ đỏ bị cấp sai diện tích

Việc cấp sổ đỏ sai diện tích có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, liên quan đến cả yếu tố khách quan và chủ quan. Một số nguyên nhân phổ biến làm cho sổ đỏ bị cấp sai diện tích gồm:

Sai sót trong quá trình đo đạc, công tác đo đạc không chính xác do thiết bị bị lỗi thời, kỹ thuật viên thiếu kinh nghiệm hoặc do điều kiện địa hình phức tạp

Sai sót trong quá trình lập hồ sơ địa chính, cơ quan cấp sổ đỏ có thể nhập nhầm số liệu diện tích hoặc nhầm lẫn thông tin từ hồ sơ đất đai. Việc kiểm tra, đối chiếu hồ sơ đất với thực tế không được thực hiện kĩ lưỡng, dẫn đến sự khác biệt diện tích trên thực tế so với diện tích ghi trên sổ. Trong quá trình chuyển đổi hệ thống quản lý từ bản đồ giấy sang bản đồ số, từ hồ sư cũ sang hồ sơ mới có thể xảy ra sai lệch về thông tin diện tích đất.

Do hiện trạng sử dụng đất thay đổi, ranh giới đất thay đổi theo thời gian, các yếu tố tự nhiên như sạt lở đất, bồi đắp tự nhiên hay dòng chảy có thể làm thay đổi diện tích đất thực tế so với ban đầu. Qua quá trình sử dụng có thể bị hàng xóm lấn chiếm, các mốc ranh giới bị dịch chuyển gây ra sai lệch diện tích khi đo đạc hay là việc người sử dụng đất tự ý thay đổi hiện trạng đất.

Sai sót do người sử dụng đất cung cấp thông tin không chính xác, chủ đất có thể vô tình hoặc cố ý cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc sai lệch về diện tích, ranh giới đất. Hay là do người sử dụng đất sau khi nhận sổ đỏ đã không rà soát thông tin dẫn đến việc không phát hiện sai sót kịp thời.

>>Tham khảo: Chi phí tách thửa đất thổ cư 2025 là bao nhiêu?

Cách xác định diện tích đất thực tế

Xác định diện tích đất trên thực tế là việc đo đạc lại ranh giới và diện tích đất để đảm bảo khớp với hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ pháp lý. Những các để xác định lại diện tích trên thực tế gồm:

Thứ nhất, người sử dụng đất có thể tự đo đạc tuy nhiên cách này không được khuyến khích vì kết quả không chính xác, chỉ mang tính chất tham khảo và không thay thế cho kết quả đo đạc từ đơn vị chuyên nghiệp được.

Dụng cụ cần thiết để đo đạc đất trên thực tế gồm: thước dây dài tùy thuộc vào kích thước của thửa đất, máy đo khoảng cách laser sẽ giúp đo đạc nhanh chóng và chính xác hơn, đánh dấu các mốc ranh giới sẽ giúp quá trình đo dễ dàng và kết quả chính xác hơn.

Việc tự đo đạc trên thực tế là một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí để kiểm tra diện tích đất. Tuy nhiên để kiểm tra tính chính xác và giá trị pháp lý thì cần cân nhắc đến việc thuê đơn vị chuyên nghiệp bởi vì kết quả của tự đo sẽ không hoàn toàn chính xác do hạn chế về công cụ và kĩ thuật, kết quả tự đo không có giá trị pháp lý chỉ dùng để kiểm tra thông tin hoặc chuẩn bị hồ sơ ban đầu.

Thứ hai, thuê đơn vị đo đạc có chuyên môn

Trong trường hợp cần đo đạc chính xác hơn hoặc có tranh chấp cần lựa chọn các đơn vị đo đạc uy tín, có giấy phép hoạt động. Đây là cách tối ưu đem lại kết quả chính xác cao nhất và đảm bảo tính pháp lý vì nó được sử dụng thiết bị đo đạc hiện đại và tuân thủ các quy định pháp luật trong đo đạc và lập bản đồ địa chính, biên bản đo đạc của các đơn vị đo đạc có chuyên môn có giá trị pháp lý cao.

Thủ tục xử lý khi phát hiện sổ đỏ bị sai lệch diện tích

Khi Giấy chứng nhận cấp sai diện tích (không đúng diện tích đất) thì sẽ bị cơ quan cấp Giấy chứng nhận thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận mới.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ gồm Uỷ ban nhân dân tỉnh, ủy ban nhân dân huyện, văn phòng đăng kí đất đai.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm: Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã cấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trình tự, thủ tục thực hiện

Căn cứ Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp này như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, gồm: Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã, Văn phòng chi nhánh đăng kí đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Cơ quan thẩm quyền chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu quốc gia.

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận vì cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai. Nếu bị thu hồi Giấy chứng nhận thì người dân vẫn có thể chuẩn bị hồ sơ để đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu thuộc thu hồi vì Giấy chứng nhận cấp sai diện tích.

Như vậy, khi Sổ đỏ cấp sai diện tích thì sẽ bị thu hồi và người dân vẫn được cấp lại Sổ đỏ lần đầu nếu đủ điều kiện được cấp. Trường hợp cấp giấy chứng nhận sau khi thu hồi đất được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Giấy chứng nhận bị thu hồi là cấp lần đầu:

Bước 1: VPĐKĐĐ chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan quản lý đất đai.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ, xác định lại thông tin quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ đã giải quyết đến VPĐKĐĐ.

Bước 3: VPĐKĐĐ chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp 2: Giấy chứng nhận bị thu hồi là Giấy chứng nhận cấp trong trường hợp đăng ký biến động

Bước 1: VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận để các định lại thông tin tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận

Bước 2: VPĐKĐĐ cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: VPĐKĐĐ chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

>>Xem ngay: Cách điều chỉnh khi diện tích sổ đỏ sai so với thực tế 

Thời gian giải quyết

Theo điều 22 Nghị định 101/2024, thời gian giải quyết trong trường hợp thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đã cấp là không quá 25 ngày làm việc; trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu thì thời gian thực hiện đăng ký, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc;

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc; trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do đăng ký biến động thì thời gian thực hiện cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định đối với từng trường hợp đăng ký biến động tại Điều này.

Các vấn đề pháp lý liên quan

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi Sổ đỏ bị sai lệch

Khi sổ đỏ bị sai lệch, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước đính chính thông tin sai sót trên sổ đỏ. Người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan quản lý đất đai hoặc đơn vị đo đạc tiến hành đo đạc lại diện tích, ranh giới để làm rõ sai lệch. Ngoài ra người sử dụng đất còn có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại nếu cơ quan cấp sổ không xử lý hoặc xử lý không đúng quy định.

Người sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác và phối hợp với cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết. Khi phát hiện sổ đỏ có sai lệch, người sử dụng đất phải thông báo ngay cho cơ quan cấp sổ để được xử lý. Người sử dụng đất có trách nhiệm cung cấp các tài liệu liên quan để hỗ trợ việc giải quyết được nhanh chóng, hiệu quả. Nếu sai lệch do người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải chịu chi phí liên quan đến việc đo đạc, cấp lại sổ đỏ hoặc đính chính thông tin.

Trách nhiệm của các bên liên quan khi xảy ra sai sót khi sổ đỏ cấp sai diện tích

Trách nhiệm của cơ quan đo đạc nếu sai sót do đo đạc, xác minh khắc phục sai sót, phối hợp với cơ quan chức năng thực hiện thu hồi cấp lại giấy chứng nhận, chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Trách nhiệm của cơ quan cấp sổ đỏ nếu sai sót do nhập liệu hoặc thẩm định hồ sơ, kiểm tra xác minh thông tin, thực hiện thi hồi, cấp giấy chứng nhận, bồi thường khi gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, có thể sẽ phải chịu trách nhiệm hành chính, kỉ luật nội bộ.

Đính chính hay thu hồi và cấp lại sổ đỏ?

Theo quy định của điểm d khoản 2 điều 152 Luật đất đai năm 2024, trường hợp sổ đỏ cấp sai diện tích thì sẽ bị thu hồi và cấp lại sổ đỏ mới.

Chi phí liên quan

Các chi phí liên quan khi thu hồi và cấp lại sổ đỏ phụ thuộc vào nguyên nhân thu hồi, quy định của từng địa phương. Một số chi phí gồm: Lệ phí cấp sổ đỏ, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định hồ sơ.

Đối với Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định do lỗi của cơ quan thẩm quyền thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây; đối với trường hợp do lỗi của người sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định dựa theo chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Các câu hỏi thường gặp

Tự thực hiện việc yêu cầu đính chính sổ đỏ không?

Có thể tự thực hiện yêu cầu đính chính sổ đỏ nếu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định.

Thời gian giải quyết thủ tục là bao lâu?

Theo khoản 8, khoản 10 điều 22 Nghị định 101/2024, thời gian đính chính sổ đỏ là không quá 10 ngày làm việc, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Chi phí đính chính sổ đỏ là bao nhiêu?

Chi phí đính chính sổ đỏ có thể miễn phí hoặc dao động đến vài triệu đồng tùy thuộc vào nguyên nhân sai sót, nội dung cần chỉnh sửa, và việc có cần đo đạc lại hay không.

Tư vấn sổ đỏ cấp sai diện tích của Người Hiểu Luật

Là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên môn sâu trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi nhận tư vấn và hỗ trợ khách hàng các loại thủ tục hành chính, vụ án dân sự liên quan tới đất đai cũng như việc hỗ trợ khi sổ đỏ bị cấp sai diện tích. Mọi chi tiết quý khách có thể liên hệ với Người Hiểu Luật qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các nội dung liên quan sổ đỏ cấp sai diện tích đất và cách xử lý. Hi vọng qua bài viết trên đã cung cấp cho bạn đọc các thông tin hiệu quả để bạn tìm được giải pháp cho vấn đề của mình.