Việc mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mặc dù luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy nhiên vì mức giá rẻ hơn nhiều so với các thửa đất đã có sổ đỏ mà nhiều người vẫn lựa chọn mạo hiểm mua bán đất theo giấy tờ ba lá. Vậy giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu chi tiết về thông tin này qua bài viết dưới đây.

Giấy tờ ba lá là gì?

Giấy tờ ba lá là một thuật ngữ để chỉ bộ ba tài liệu cần thiết khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai, mỗi tài liệu được coi như là một “lá” trong bộ ba. 

Cái tên “ba lá” gợi lên hình ảnh của ba yếu tố cấu thành đầy đủ bộ hồ sơ chuyển nhượng đất đai, giống như một bộ ba “lá” trong một cây, thể hiện sự đầy đủ và hợp pháp trong quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, Giấy tờ ba lá không phải là văn bản pháp lý chính thống chứng minh quyền sở hữu đất.

Các tài liệu này bao gồm: hợp đồng mua bán đất viết tay, chứng từ xác nhận việc nộp thuế sử dụng đất, và giấy xác minh nguồn gốc đất được cơ quan Uỷ ban Nhân dân cấp xã hoặc phường nơi có đất xác nhận. Cụ thể như sau:

Giấy mua bán viết tay: Giấy mua bán nhà đất viết tay là một tài liệu ghi chép thông tin về giao dịch giữa người mua và người bán, bao gồm các chi tiết như thông tin các bên, diện tích đất, giá trị giao dịch và các điều khoản thỏa thuận khác. Mặc dù giấy mua bán này không có giá trị pháp lý chính thức, nhưng nó là bước khởi đầu quan trọng để lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch.

Giấy nộp thuế sử dụng đất (nếu có): Giấy nộp thuế sử dụng đất là tài liệu xác nhận rằng người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước theo quy định. Đây là chứng từ quan trọng, khẳng định tính hợp pháp và đầy đủ của các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản.

Giấy xác nhận nguồn gốc đất: Đây tài liệu xác nhận rằng bất động sản đang giao dịch có nguồn gốc minh bạch, không có tranh chấp và không liên quan đến các vấn đề pháp lý khác. Đây là giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng của bất động sản. Thường do UBND cấp xã/ phường xác nhận.

Các giấy tờ khác liên quan: ví dụ như giấy cho, tặng, thừa kế viết tay,…

>>Đọc thêm: Sổ đỏ lâu dài và sổ đỏ vĩnh viễn là gì?

Tính pháp lý của giấy tờ ba lá

Giấy tờ ba lá có một số đặc điểm pháp lý như sau:

Không phải là cơ sở pháp lý duy nhất: Giấy tờ ba lá thường được xem như một bằng chứng về giao dịch, nhưng không phải là cơ sở pháp lý duy nhất để xác định quyền sở hữu đối với đất đai.

Nguy cơ tranh chấp cao: Do tính không chính thức và thiếu minh bạch, các giao dịch dựa trên giấy tờ ba lá thường tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp, kiện tụng.

Khó khăn trong việc sang tên đổi chủ: Việc sang tên đổi chủ đối với đất có giấy tờ ba lá thường gặp nhiều khó khăn hơn so với đất có sổ đỏ.

Có thể được cấp sổ đỏ: Trong một số trường hợp, nếu giấy tờ ba lá được chứng thực rõ ràng, khu đất không nằm trong vùng quy hoạch và đã được đóng thuế đầy đủ, thì có thể được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, quá trình này thường phức tạp và mất nhiều thời gian.

Tóm lại, giấy tờ ba lá có thể được coi là một căn cứ ban đầu để xác nhận quyền sử dụng đất, nhưng không có giá trị như sổ đỏ hoặc các giấy tờ đất đai hợp pháp khác. Người sở hữu đất với giấy tờ ba lá cần thực hiện các thủ tục pháp lý phù hợp để hoàn thiện quyền sử dụng đất và được công nhận chính thức theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không?

Có thể làm được sổ đỏ từ giấy tờ ba lá trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, giấy tờ ba lá phải đáp ứng các điều kiện tiên quyết theo Luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn có liên quan như sau:

Thứ nhất, đất không nằm trong quy hoạch:

Thửa đất phải không nằm trong các khu vực đã được phê duyệt quy hoạch, bao gồm các loại đất như đất ở, đất công cộng, đất quốc phòng, an ninh, hoặc các khu vực dành cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, đất cũng không được nằm trong kế hoạch thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, đất không có tranh chấp:

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 thì trường hợp đất có tranh chấp, đất đang bị kê biên thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, điều kiện để đất có giấy tờ ba lá được cấp sổ đỏ là đất phải không có tranh chấp giữa các bên.

Nếu có tranh chấp quyền sử dụng đất, việc cấp sổ đỏ sẽ không được tiến hành cho đến khi tranh chấp được giải quyết hợp pháp và có sự đồng thuận của các bên liên quan. Người sử dụng đất cần cung cấp chứng từ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và không vi phạm pháp luật.

Thứ ba, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có): 

Theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người sử dụng đất cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bao gồm lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ; lệ phí đo đạc địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 250/2016/TT-BTC).

Thứ tư, được chính quyền địa phương xác nhận về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất: 

Giấy tờ ba lá phải được chính quyền địa phương, như UBND cấp xã hoặc huyện, xác nhận về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân là hợp pháp, không xảy ra tranh chấp, và đã được sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nếu xin cấp Sổ đỏ lần đầu không yêu cầu diện tích tối thiểu nhưng cần đáp ứng đủ các điều kiện cấp sổ đỏ từng trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137 Luật Đất đai 2024)

Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138 Luật Đất đai 2024)

Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140 Luật Đất đai 2024)

Như vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu không có yêu cầu về diện tích tối thiểu. Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp cụ thể như trên là được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với diện tích cấp sổ đỏ mới do tách thửa, Theo khoản 2 Điều 220 Luật đất đai 2024 quy định trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định theo khoản 1 Điều 220 Luật đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; 

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Quy trình và thủ tục xin cấp Sổ đỏ từ giấy tờ ba lá

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ từ giấy tờ ba lá  được thực hiện như sau:

Bước 1: Chủ sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Giấy tờ ba lá.

Bước 2: Nộp hồ sơ: 

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tại địa phương nơi có đất để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ. Hoặc, họ có thể nộp hồ sơ ở Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có) hoặc Bộ phận một cửa ở địa phương (nếu có).

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cá nhân, hộ gia đình xin cấp sổ đỏ được hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ tiếp nhận sẽ ký nhận hồ sơ và viết biên bản hẹn ngày thông báo các nghĩa vụ thuế.

Sau đó, cơ quan có thẩm quyền xem xét, và thực hiện các thủ tục thuộc quyền hạn của mình và ra quyết định.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 5: Nhận kết quả: Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận trả kết quả sau 03 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục. 

>>Xem thêm: Cấp sổ đỏ theo bản án của tòa thực hiện như thế nào?

Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy tờ ba lá

Khi mua bán đất bằng giấy tờ ba lá, có một số rủi ro mà người mua và người bán có thể gặp phải, bao gồm:

• Đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu khó khăn trong việc bán lại.
• Người mua có thể bị lừa đảo hoặc gặp phải các vấn đề pháp lý liên quan đến việc giả mạo tài liệu hoặc gian lận trong quá trình giao dịch.
• Khó xác minh nguồn gốc nhà đất.
• Không đủ điều kiện thế chấp nhà đất cho Ngân Hàng để vay vốn.

Câu hỏi thường gặp

Giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không?

Giấy tờ viết tay được xem là một văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên và có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nhưng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý, các giao dịch quan trọng, đặc biệt là mua bán đất đai, nên được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Làm thế nào để xác minh nguồn gốc đất?

Để xác minh nguồn gốc sử dụng đất, bạn có thể dựa vào các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), giấy tờ ba lá, … Ngoài  ra, bạn có thể tiến hành thực hiện thủ tục xin xác nhận nguồn gốc đất đai tại tại Uỷ bân nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

Chi phí làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá là bao nhiêu?

Chi phí làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá có thể thay đổi tùy theo nhiều yếu tố, bao gồm vị trí thửa đất, diện tích đất, các yêu cầu pháp lý tại địa phương, và các dịch vụ mà bạn sử dụng. Tuy nhiên, thủ tục này bao gồm các chi phí như: Lệ phí cấp sổ đỏ, Phí đo đac, Phí công chứng, thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có, …

Dịch vụ cấp sổ đỏ cho đất ba lá của Người Hiểu Luật

Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Chúng tôi nhận tư vấn và hỗ trợ các thủ tục hành chính liên quan tới việc cấp sổ đỏ lần đầu cho giấy tờ ba lá. Đến vời Luật Hoàng Nhân bạn sẽ được tư vấn, giải đáp tỉ mĩ, kỹ càng về các vấn đề mà bạn đang gặp phải.

Bên cạnh đó, chi phí dịch vụ của chúng tôi cũng rất hợp lý, đảm bảo làm hài lòng mọi khách hàng khi cần tư vấn hỗ trợ về việc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với giấy tờ ba lá hay các thủ tục hành chính khác về lĩnh vực đất đai. Mọi chi tiết vui lòng liên hệ qua các kênh dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Trên đây là toàn bộ thông tin tư vấn về việc thực hiện thủ tục liên quan đến cấp sổ đỏ cho giấy tờ ba lá của Người Hiểu Luật. Mong rằng nội dung trên đã giải đáp được vấn đề mà bạn đang tìm hiểu. Nếu cần thêm tư vấn đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật sư của chúng tôi.