Sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là tài liệu pháp lý quan trọng xác nhận quyền sở hữu đất đai của cá nhân hoặc tổ chức. Tuy nhiên, không ít trường hợp xảy ra việc sổ đỏ bị chiếm giữ trái phép, dẫn đến những tranh chấp và rắc rối pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình trong những tình huống này, người sở hữu sổ đỏ cần nắm vững các quyền lợi cũng như các bước xử lý cần thiết. Vậy khi sổ đỏ bị người khác chiếm giữ phải xử lý thế nào? hãy cùng Người hiểu luật tìm hiểu cách thức giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả và hợp pháp trong bài viết dưới đây.

Như thế nào là chiếm giữ Sổ đỏ?

Hành vi chiếm giữ sổ đỏ trái phép được hiểu là hành vi chiếm giữ Sổ đỏ mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu , làm cho Sổ đỏ không nằm trong quyền sở hữu hoặc quản lý hợp pháp của chủ sở hữu.

Việc giữ sổ đỏ có thể là hợp pháp hoặc trái phép, tùy thuộc vào căn cứ pháp luật và mối quan hệ giữa các bên liên quan. Có thể chia làm 2 loại gồm: Giữ sổ đỏ có căn cứ pháp luật (như cầm cố, thế chấp) và giữ sổ đỏ trái phép.

Ví dụ về trường hợp giữ sổ đỏ trái phép chẳng hạn như trường hợp Anh A là chủ sở hữu hợp pháp của một mảnh đất. Do đi làm ăn xa một thời gian nên đã nhờ ông B là chú ruột giữ Sổ đỏ một thời gian. Sau khi hoàn tất công việc, anh A trở về và yêu cầu ông B trả lại Sổ đỏ thì ông B từ chối trả lại Sổ đỏ cho anh A.

>>Xem thêm: Giấy tờ ba lá làm sổ đỏ được không?

Xác định hành vi việc chiếm giữ Sổ đỏ

Các hành vi chiếm giữ Sổ đỏ có thể bao gồm:

• Thứ nhất, chiếm, giữ Sổ đỏ do được ủy quyền. 
• Thứ hai, chiếm giữ sổ do không nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản (chỉ giữ lại).
• Thứ ba, chiếm giữ sổ đỏ với mục đích chiếm đoạt tài sản.

Các bước xử lý khi Sổ đỏ bị chiếm giữ

Thương lượng, hòa giải

Bạn có thể liên hệ với người chiếm giữ Sổ đỏ để thương lượng, hòa giải, đưa ra các phương án tốt nhất cho cả hai bên. Bởi vì, đôi khi việc chiếm giữ Sổ đỏ có thể do hiểu nhầm. Bằng cách này, bạn có thể lấy lại Sổ đỏ một cách nhanh chóng.

Nếu không thể giải quyết trực tiếp, bạn có thể gửi yêu cầu bằng văn bản yêu cầu trả lại sổ đỏ, đồng thời yêu cầu họ giải thích lý do chiếm giữ để giải quyết. 

Khởi kiện tại Tòa án

Để khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết sổ đỏ bị người khác chiếm giữ, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng minh quyền sở hữu của mình và bằng chứng chứng minh việc người khác chiếm giữ Sổ đỏ trái phép gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất và tiến hành tham gia các hoạt động Tố Tụng theo quy định.

Bằng cách này, bạn cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh quyền sở hữu của mình (chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, sổ đỏ gốc, các chứng cứ liên quan).

Vì Sổ đỏ không phải là giấy tờ có giá nên Tòa án có thể sẽ không chấp nhận Đơn khởi kiện khi kiện đòi Sổ đỏ. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 4 Khoản 2 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thì pháp luật hiện hành không có quy định Sổ đỏ là giấy tờ có giá nhưng về nguyên tắc thì Tòa án không được từ chối yêu cầu khởi kiện đòi Sổ đỏ.

Do vậy, khi muốn khởi kiện yêu cầu trả lại sổ đỏ thì người khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu khởi kiện là giải quyết việc người chiếm giữ sổ đỏ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì tòa án sẽ thụ lý vụ việc theo như khoản 2 của Điều 26 BLTTDS 2015.

Thủ tục báo mất và cấp lại Sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ báo mất sổ đỏ gồm:

• Tờ khai báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
• Giấy chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
• Căn cước công dân của người sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ thông báo với Ủy ban nhân dân xã nơi có đất về việc mất Giấy chứng nhận. Trường hợp, bị mất Sổ đỏ tại nơi làm việc thì nộp tại công an nơi làm việc. Trường hợp mất Sổ đỏ tại nơi lưu trú thì nộp tại công an nơi lưu trú.

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện việc công khai thông báo mất Sổ đỏ tại trụ sở của xã và các điểm dân cư có đất liên quan trong thời gian 15 ngày. Đồng thời, trong suốt thời gian niêm yết, cơ quan này tiếp nhận các ý kiến phản ánh liên quan đến việc mất Sổ đỏ đã cấp. Sau khi kết thúc thời gian niêm yết, trong vòng 5 ngày, Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản xác nhận việc kết thúc niêm yết và gửi biên bản này đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo mất Sổ đỏ, người bị mất phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Sổ đỏ . Hồ sơ gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
• Giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân.

Người yêu cầu thực hiện thủ tục đăng ký cần nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, có thể là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về quy trình tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại cấp tỉnh, huyện, xã, hoặc có thể là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc các địa điểm khác nếu có sự thỏa thuận giữa người yêu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những thủ tục cần thiết trong phạm vi quyền hạn của mình.

Bước 6: Nhận kết quả:

• Cấp lại sổ đỏ cho người được cấp.
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

>>Đọc thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ theo bản án của toà như nào?

Các rủi ro và hậu quả khi Sổ đỏ bị chiếm giữ

Trong trường hợp người khác giữ Sổ đỏ là do được ủy quyền:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự: “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.” Vì vậy, tùy vào phạm vi ủy quyền, người được ủy quyền giữ sổ đỏ có thể nhân danh người ủy quyền thực hiện các công việc theo thỏa thuận.

Nếu nội dung ủy quyền liên quan đến các hoạt động như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho đất đai thì rủi ro là rất lớn. Vì trong giao dịch đất đai, khi đã thực hiện xong thủ tục sang tên cho người khác thì người đứng tên cũ không còn quyền định đoạt đối với mảnh đất này. Do đó, trước khi ủy quyền cho người khác thực hiện các hoạt động liên quan đến nhà đất các bạn cần nghiên cứu kỹ về phạm vi công việc cũng như thời hạn ủy quyền để tránh các rủi ro sau này. 

Trong trường hợp Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ trái phép:

Căn cứ theo quy định tại điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì Sổ đỏ không phải là tài sản, giấy tờ này chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Khi Sổ đỏ không còn tồn tại như bị mất, bị hư hỏng, bị cháy, .. thì tài sản là quyền sử dụng đất vẫn còn nguyên vẹn, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất. Vì Sổ đỏ không phải là tài sản nên không được sử dụng để làm tài sản đảm bảo.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 27 Luật đất đai 2024 thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố mà chỉ có các quyền  như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, … 

Ngoài ra, nếu người giữ sổ đỏ không phải là người đứng tên trên Sổ đỏ, ngoại trừ trường hợp được ủy quyền hợp pháp thì người đó cũng sẽ không được thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, … 

Như vậy, ngoại trừ trường hợp ủy quyền cho người khác mà đa phần là thực hiện theo ý chí, nguyện vọng của chủ sở hữu thì nếu người khác giữ sổ đỏ của mình trái phép thì bạn cũng không cần quá lo lắng vì người đó không thể tự ý thực hiện các giao dịch về đất đai khi chưa có sự đồng ý của bạn.

Tuy nhiên, cần lưu ý mặc dù Sổ đỏ không phải là tài sản và khi bị người khác chiếm giữ cũng không có quá nhiều rủi ro nhưng Sổ đỏ vẫn là giấy tờ rất quan trọng vì theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 thì Sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trong hầu hết các trường hợp, bản thân bạn cũng không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai nếu như không có Sổ đỏ.

Chi phí và thời gian xử lý khi sổ đỏ bị chiếm giữ

Chi phí

Đối với thủ tục cấp lại sổ đỏ do bị mất thì lệ phí Theo quy định của Luật phí và lệ phí 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn Luật phí và lệ phí 2015.

Đồng thời, người đề nghị còn phải nộp phí đo đạc (trường hợp Sổ đỏ đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất) thực hiện theo quy định; chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Sổ đỏ chi trả.

Ngoài ra, đối với trường hợp bị chiếm giữ Sổ đỏ thì người bị mất  còn phải chịu các chi phí khác như chi phí tố tụng đối với trường hợp khởi kiện tại tòa án, …

Thời gian xử lý:

• Thời hạn niêm yết công khai thông báo mất Sổ đỏ: 15 ngày.
• Thời hạn đối với việc cấp lại sổ đỏ do bị mất: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn.
• Ngoài ra, đối với việc khởi kiện người chiếm giữ trái phép Sổ đỏ tại Tòa án thì có thể lâu hơn.

Câu hỏi thường gặp

Cần làm gì nếu người đang giữ Sổ đỏ không trả?

Trong trường hợp người đang giữ Sổ đỏ không chịu trả Sổ đỏ, bạn có thể tiến hành thương lượng, hòa giải với người đang giữ sổ. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án để yêu cầu Tòa án buộc người vi phạm quyền lợi của bạn phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi ngăn cản trái phép quyền sở hữu hoặc các quyền khác đối với tài sản, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP  hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2024

Tư vấn đất đai của Người Hiểu Luật

Nếu sổ đỏ của bạn hoặc gia đình đang bị người khác chiếm giữ trái phép nhưng bạn chưa biết thực hiện ra sao và tìm ai hỗ trợ thì có thể liên hệ với Người Hiểu Luật để được đội ngũ Luật sư/ chuyên viên pháp lý tại đây hỗ trợ và xử lý. Chúng tôi nhận cung cấp các dịch vụ hỗ trợ khách hàng trong trường hợp sổ đỏ bị người khác chiếm giữ bao gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan tới việc Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ.
• Tư vấn, hỗ trợ thực hiện  trình tự, thủ tục đăng ký cấp lại sổ đỏ do bị mất.
• Đại diện khách hàng tham gia thương lượng, hòa giải với người chiếm giữ trái phép Sổ đỏ.
• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng thu thập các tài liệu, chứng cứ có liên quan. 
• Tư vấn, thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về các thông tin sổ đỏ bị người khác chiếm giữ phải xử lý thế nào? và những cách giải quyết. Mong rằng qua nội dung trên đã giải đáp được vấn đề mà bạn đọc đang thắc mắc.