Việc xin chuyển mục đích từ loại đất khác sang loại đất thổ cư hay còn gọi là đất ở được nhiều người dân khá quan tâm. Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ về chi phí cũng như thủ tục khi thực hiện công việc này. Do đó mà nhiều người còn gặp khó khăn trong  việc thực hiên. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ chia sẻ chi tiết về mức chi phí và thủ tục để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất thổ cư là gì? 

Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư, mà đây là cách gọi phổ biến được người dân sử dụng để chỉ đất ở. Hay nói đơn giản hơn, thuật ngữ đất thổ cư là cách gọi dân gian, truyền miệng dành cho đất ở tại nông thông (được ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (được ký hiệu là OĐT).

Căn cứ vào tên gọi thì có thể thấy rằng đây là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống cho con người và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Như vậy, tuy thuật ngữ “đất thổ cư” không được quy định trong luật nhưng bạn đọc có thể hiểu đất thổ cư chính là đất ở (đất ở nông thôn, đất ở đô thị) căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện để chuyển đổi đất lên thổ cư

Điều kiện để chuyển đổi đất lên thổ cư chính là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, các loại đất được khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được Nhà nước cho phép, cụ thể như sau: 

• Đối với chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp. 
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển các loại đất khác sang loại đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung theo quy mô lớn. 
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 
• Chuyển từ loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. 
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. 

Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên có thể thấy việc chuyển các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của Nhà nước.

Ngoài ra, khi tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của các loại đất này lên đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của người dử dụng đất sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi đã tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng.

>>Đọc thêm: Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp sổ đỏ

Chi phí chuyển đổi 100m2 đất lên thổ cư 

Khi người sử dụng đất tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cần thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các loại phí sau đây: 

• Tiền sử dụng đất 
• Lệ phí trước bạ 
• Phí thẩm định hồ sơ 
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, nhìn chung có 04 khoản phí cần nộp khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân khi tiến hành thủ tục. Để tính cụ thể chi phí chuyển đổi 100m2 đất lên thổ cư, chúng ta cần biết giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng cũng như các chi phí như phí thẩm định hồ sơ thì mỗi tỉnh sẽ có mức phí được quy định khác nhau, không đồng nhất.

Cách tính chi phí chuyển đổi đất lên thổ cư 

Cụ thể, các loại phí phải nộp trong quá trình tiến hành thủ tục chuyển đổi đất lên thổ cư được tính như sau: 

Thứ nhất, về tiền sử dụng đất: 

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau: 

Ví dụ: Anh A có một thửa đất 50m2 tại quận B, trước đây anh A được Nhà nước giao với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Nay, anh A xin chuyển mục đích sử dụng sang loại đất ở đô thị. Cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất như sau:

• Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất ở đô thị): 

5 triệu đồng/m2 x 50m2 = 250.000.000 (đồng) 

• Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển đổi (đất nông nghiệp): 

1 triệu đồng/m2 x 50m2= 50.000.000 (đồng)

Như vậy, dựa theo công thức trên, thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là: 

250.000.000 – 50.000.000= 200.000.000 (đồng) 

Vậy, số tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mà anh A phải nộp là 200.000.000 đồng.

Trong đó: 

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sư dụng đất được tính như sau: 

Ví dụ: Anh A có một thửa đất 50m2 tại quận B, trước đây anh A được Nhà nước giao với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Nay, anh A xin chuyển mục đích sử dụng sang loại đất ở đô thị, thì:

• Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất ở đô thị): 

5 triệu đồng/m2 x 50m2 = 250.000.000 (đồng)

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau: 

Đối với trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất hoặc đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, thì: 

Ví dụ: Anh A có một thửa đất 50m2 tại quận B, trước đây anh A được Nhà nước giao với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Nay, anh A xin chuyển mục đích sử dụng sang loại đất ở đô thị, thì: 

Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển đổi (đất nông nghiệp): 

1 triệu đồng/m2 x 50m2= 50.000.000 (đồng)

Đối với trường hợp đất trước khi thực hiện chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau: 

Ví dụ: Công ty B được Nhà nước cho thuê 500m2 với thời hạn 50 năm để làm nhà xường. Nay công ty xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thi. Trong đó: 

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê 50 năm là 3.000.000 đồng/m2

• Thời hạn sử dụng đất còn lại: 20 năm

Dựa vào công thức trên, tính được tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là: 

(500m2 x 3.000.000 đồng/m2 x 20) / 50 = 600.000.000 đồng

Đối với trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê hàng tháng thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không.

Thứ hai, về lệ phí trước bạ 

Ví dụ: Anh C mua 01 căn nhà tại Hà Nội với giá trị tính lệ phí trước bạ là 2 tỷ đòng. Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Như vậy, áp dụng công thức trên thì lệ phí trước bạ nhà đất phải nộp được tính là: 

2.000.000.000 x 0,5% = 10.000.000 (đồng)

Tuy nhiên, đa số trường hợp không phải nộp mà chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Cụ thể, hiện nay mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % nhà đất là 0,5%.

Thứ ba, về phí thẩm định hồ sơ 

Phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nên không phải tỉnh thành nào cũng đều thu loại phí này và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Thứ tư, về lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ vào Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định riêng, tùy theo điều kiện của từng địa phương. Do đó, mức phí này không đồng nhất trên toàn quốc.

>>Đọc thêm: Cách tính phí chuyển đổi từ đất 50 năm sang đất ở

Thủ tục chuyển đổi đất lên thổ cư 

Căn cứ theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, cụ thể thủ tục chuyển đối đất được tiến hành theo trình tự như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. 

Bước 2. Kiểm tra hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện khác theo quy định hiện hành.

Nếu trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đáp ứng yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ theo quy định trước khi nộp lại để xem xét tiếp tục giải quyết.

Bước 3. Ban hành quyết định: 

Đối với trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, rà soát hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất của người sử dụng đất.

Sau khi xác định hồ sơ đầy đủ, hợp lệ và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan này sẽ lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định pháp luật. Hồ sơ trình bao gồm tờ trình, dự thảo quyết định, biên bản thẩm định, bản đồ địa chính và các tài liệu liên quan.

Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể:  Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Tổ chức xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Người sử dụng đất tiến hành nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng quy định. 
• Trường hợp được giảm tiền, cơ quan thu tiền thực hiện giảm tiền cho người sử dụng đất.

Bước 5. Trả kết quả 

• Đối với trường hợp thuê đất: 

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất 
• Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 
• Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính 
• Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. 
• Đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất: thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật hiện hành.

>>Tham khảo: Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí chuyển đổi đất lên thổ cư

Có thể thấy phí chuyển đổi đất bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng. Trước hết, vị trí địa lý của thửa đất là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến phí chuyển đổi. Nếu mảnh đất nằm ở khu vực trung tâm đô thị, gần đường lớn, khu dân cư đông đúc hoặc thuộc khu vực có tiềm năng phát triển cao, phí chuyển đổi thường sẽ cao hơn.

Ngược lại, nếu đất nằm ở vùng nông thôn, khu vực xa trung tâm hoặc có ít tiềm năng phát triển, phí chuyển đổi có thể thấp hơn. Điều này là do giá đất tại các khu vực có mức độ phát triển khác nhau sẽ có sự chênh lệch đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến mức phí mà người dân phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.

Bên cạnh đó, diện tích đất chuyển đổi cũng đóng vai trò quan trọng. Mỗi mét vuông đất cần chuyển đổi đều có mức phí tương ứng, vì vậy diện tích càng lớn thì tổng số tiền cần nộp càng cao. Trong một số trường hợp, nếu diện tích đất vượt quá hạn mức quy định đối với đất ở tại địa phương, người dân có thể phải chịu thêm các khoản phí bổ sung hoặc bị hạn chế trong việc chuyển đổi toàn bộ diện tích mong muốn.

Do đó, trước khi thực hiện chuyển đổi, người dân cần tìm hiểu rõ các quy định về diện tích đất ở tối đa được phép chuyển đổi tại địa phương để có sự chuẩn bị phù hợp.

Một yếu tố quan trọng khác là giá đất do Nhà nước quy định. Mức giá đất này được công bố trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và thường được điều chỉnh theo từng giai đoạn. Khi thực hiện chuyển đổi, các khoản phí phải nộp, như tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí liên quan, sẽ được tính dựa trên mức giá đất tại thời điểm chuyển đổi.

Nếu giá đất tại khu vực đó cao, chi phí chuyển đổi sẽ tăng lên tương ứng. Ngược lại, nếu giá đất thấp, người dân có thể tiết kiệm được một phần chi phí. Tuy nhiên, giá đất Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, do đó mức phí thực tế có thể không quá cao so với giá trị thực tế của mảnh đất sau khi chuyển đổi.

Cuối cùng, chính sách pháp luật của từng thời kỳ cũng có tác động đáng kể đến phí chuyển đổi đất. Nhà nước có thể điều chỉnh các quy định về thuế, phí hoặc đưa ra chính sách khuyến khích hay hạn chế việc chuyển đổi đất trong từng giai đoạn cụ thể.

Ví dụ, trong một số thời kỳ, Nhà nước có thể có chính sách hỗ trợ giảm phí chuyển đổi đối với những khu vực đang khuyến khích đô thị hóa hoặc khu vực thuộc diện quy hoạch phát triển. Ngược lại, nếu Nhà nước muốn hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở để bảo vệ quỹ đất canh tác, các điều kiện và mức phí có thể được siết chặt hơn. Do đó, việc cập nhật thông tin pháp luật mới nhất là điều cần thiết để người dân có thể đưa ra quyết định chuyển đổi một cách hợp lý và tiết kiệm chi phí nhất.

Tóm lại, phí chuyển đổi đất lên thổ cư không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, diện tích đất, giá đất Nhà nước quy định và chính sách pháp luật tại từng thời điểm. Người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành và tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng để đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra thuận lợi, hợp pháp và tối ưu về mặt chi phí.

Dịch vụ chuyển đổi mục đích đất của Người Hiểu Luật 

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn chi tiết về quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo khách hàng nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành cũng như những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục này.

Trước khi tiến hành chuyển đổi, chúng tôi sẽ kiểm tra tính pháp lý và tình trạng của thửa đất, xác minh xem đất có thuộc diện quy hoạch hay đang trong quá trình tranh chấp hay không, giúp khách hàng tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Cụ thể: 

Kiểm tra tính pháp lý và tình trạng đất: Chúng tôi sẽ tiến hành rà soát hồ sơ địa chính, đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xác định xem thửa đất có thuộc diện quy hoạch, giải tỏa hay nằm trong khu vực hạn chế chuyển đổi hay không.

Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ: Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất là yếu tố quan trọng quyết định quá trình xét duyệt có diễn ra thuận lợi hay không. Với kinh nghiệm xử lý thủ tục đất đai chuyên sâu, cam kết hỗ trợ khách hàng chuẩn bị, soạn thảo và hoàn thiện toàn bộ hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tính đầy đủ, chính xác và hợp lệ trước khi nộp lên cơ quan có thẩm quyền.

Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan chức năng: Công ty Luật Master Law trực tiếp làm việc với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để nộp và xử lý hồ sơ, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức trong suốt quá trình thực hiện thủ tục.

Hỗ trợ tính toán và tối ưu chi phí chuyển đổi: Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tính toán chính xác tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đồng thời đưa ra các giải pháp tối ưu nhằm giảm thiểu chi phí hợp pháp.

Theo dõi và cập nhật tiến độ: Trong suốt quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi cam kết theo dõi chặt chẽ và cập nhật thường xuyên tình trạng xử lý hồ sơ, giúp khách hàng yên tâm và chủ động trong mọi giai đoạn.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề lên 100m thổ cư bao nhiêu tiền. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ.