Đồng sở hữu là một trong những khái niệm chỉ hai hoặc nhiều người cùng được sở hữu tài sản hoặc quyền, lợi ích nào đó. Vậy đồng sở hữu quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu qua bài viết Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Khái niệm và các hình thức đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Đồng sở hữu quyền sử dụng đất là cách gọi khác của việc thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất. Hoặc có thể hiểu đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất. 

Đồng sở hữu quyền sử dụng đất có thể chia thành 02 hình thức sở hữu:

• Quyền sử dụng đất chung theo phần: quyền sử dụng được xác định theo phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất (Nếu thửa đất có thể tách thửa).
• Quyền sử dụng đất chung không theo phần: quyền sử dụng không được xác định theo phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất.

Phân biệt đồng sở hữu quyền sử dụng đất với các hình thức khác: Ví dụ như thuê đất

Theo đó, khi đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì các bên đồng sở hữu sẽ có các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như nhau đối với thửa đất chung. Các đồng sở hữu có thể sẽ được cấp một Sổ đỏ có nội dung như nhau, ghi nhận quyền đồng sở hữu đất.

Khác với cho thuê quyền sử dụng đất thì bên cho thuê và bên thuê sẽ có quyền và nghĩa vụ không giống nhau. Trong khi bên cho thuê có toàn quyền sử dụng đất thì bên thuê chỉ được sử đất theo đúng mục đích thuê và phải trả tiền thuê đúng thời hạn. Trong trường hợp này bên cho thuê sẽ được cấp Sổ đỏ, còn bên thuê sẽ không được cấp Sổ đỏ về thửa đất được thuê, chỉ có hợp đồng thuê được ký kết giữa các bên.

Các trường hợp phát sinh đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Một số trường hợp có thể phát sinh đồng sở hữu quyền sử dụng đất:

• Do thừa kế: Nhiều người cùng được thừa kế một thửa đất;
• Do góp vốn: Các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp;
• Do mua chung: Nhiều người cùng nhau mua một thửa đất;
• Do chuyển nhượng một phần diện tích đất không thể tách thửa;
• Tài sản chung của vợ chồng: Quyền sử dụng đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân;
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các đồng sở hữu quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Theo đó, một trong các đồng sở hữu thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, góp vốn và các quyền khác phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.

Ngoài ra, các đồng sở hữu phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật về mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính,… được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai hợp pháp của mình.

Thủ tục pháp lý liên quan đến đồng sở hữu

Một số thủ tục pháp lý liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất:

• Ghi nhận thông tin đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Số đỏ):
• Thủ tục cấp Sổ đỏ/ Sổ hồng cho các đồng sở hữu (từng người hoặc cấp chung một sổ);
• Thủ tục ghi tên các đồng sở hữu;
• Thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu tách thửa;
• Thủ tục phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất.
• Thủ tục tách thửa đất;
• Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuộc đồng sở hữu;
• Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đối với đất thuộc đồng sở hữu;
• Và một số thủ tục khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

>>Tham khảo: Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Các tranh chấp thường gặp khi đồng sở hữu và cách giải quyết

Tranh chấp về việc sử dụng đất

Khi một bên có nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất… nhưng không được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại, gây ra tranh chấp.

Khi đó, bên có nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất tiến hành việc tách thửa với phần đất mình có quyền sử dụng trong thửa đất chung nếu thửa đất chung có thể tách thửa. Trường hợp đất không thể tách thửa, các bên phải cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ đó.

Tranh chấp về nghĩa vụ

Trong quá trình sử dụng đất, có thể phát sinh các nghĩa vụ về việc bảo quản hoặc bồi thường liên quan đến đất. Khi phát sinh các nghĩa vụ này đồng nghĩa các đồng sở hữu phải cùng nhau thực hiện các nghĩa vụ, quá trình này sẽ không tránh khỏi những tranh chấp về việc ai sẽ thực hiện nghĩa vụ, phần đóng góp của các đồng sở hữu dẫn đến những tranh chấp không đáng có. Trường hợp này, các đồng sở hữu nên thống nhất việc thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm của từng người ngay từ ban đầu, thoả thuận lợi ích cho người thực hiện nghĩa vụ chính.

Tranh chấp về phân chia khoản thanh toán

Khi đất thuộc đồng sở hữu, các bên đồng ý việc chuyển nhượng hoặc khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất thì tất cả các đồng sở hữu sẽ nhận được khoản thanh toán từ chuyển nhượng hoặc bồi thường.

Lúc này, sẽ phát sinh các tranh chấp về việc phân chia khoản thanh toán không đồng đều, các chủ sở hữu đều muốn nhận được lợi ích xứng đáng. Khi rơi vào tình trạng này, các bên có thể nhờ sự hỗ trợ từ người có kiến thức pháp luật, Luật sư.

Tranh chấp khi nhận thừa kế

Khi một trong các đồng sở hữu qua đời, thì việc phân chia thừa kế quyền sử dụng đất có thể xảy ra mâu thuẫn. Các bên có thể áp dụng pháp luật về thừa kế, những người thừa kế của một trong các đồng sở hữu có thể trở thành đồng sở hữu phần đất của người đã mất. Hoặc các bên có thể thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất riêng của họ.

Một số phương pháp chung để giải quyết tranh chấp:

• Lập văn bản thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Tiến hành thương lượng, hòa giải nhờ Luật sư chuyên môn hỗ trợ giải quyết;
• Khởi kiện lên Tòa án để giải quyết tranh chấp.

>>Đọc thêm: Cách giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột nhanh nhất

Rủi ro khi mua đất có đồng sở hữu đất

Rủi ro về tính hợp pháp của hợp đồng

Khi mua đất đồng sở hữu quyền sử dụng đất, sẽ không tránh khỏi trường hợp mua phải đất đồng sở hữu nhưng chưa có sự đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tất cả các đồng sở hữu. Khi đó hợp đồng mua đất có thể bị tuyên vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, không hợp pháp thì người mua sẽ không thể sở hữu đất đã mua theo mong muốn, hơn thế nữa là nguy cơ mất tiền oan.

Rủi ro về việc sử dụng các quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện các quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,…) phải được sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Khi các đồng sở hữu còn lại không đồng ý thì người có nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất không thể thực hiện các quyền đối với đất đai như mong muốn, mất đi khoản thanh toán đáng có từ phần đất mình sở hữu.

Người mua có thể không được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất nếu không có sự đồng ý của các bên còn lại sở hữu. Hoặc phải thực hiện thủ tục tách thửa nếu có thể tách thửa, nhưng các thủ tục này rất rườm rà, phức tạp, tốn nhiều thời gian, tiền bạc.

Rủi ro phân chia trách nhiệm, lợi ích

Trong quá trình sở hữu đất đồng sở hữu, sẽ những trường hợp đất phát sinh chi phí về bảo quản, sửa chữa hoặc phát sinh hoa lợi, lợi tức. Khi gặp trường hợp này, nếu việc phân chia quyền và nghĩa vụ không hợp lý, các bên sẽ không tránh khỏi rủi ro về phân chia trách nhiệm, lợi ích dẫn đến kiện tụng tốn thêm chi phí và thời gian.

Rủi ro về lừa đảo

Lợi dụng lòng tin của người dân, nhiều người giả mạo giấy tờ tiến hành mua bán đất theo hình thức đồng sở hữu. Kẻ gian có thể tìm cách chia tách quyền sở hữu hoặc làm giả giấy tờ để một phần hoặc toàn bộ tài sản đất đai được chuyển nhượng trái phép. Kẻ lừa đảo có thể đưa ra các cam kết hoặc thông tin giả mạo về việc chia sẻ lợi nhuận, lợi ích từ việc sở hữu đất chung khiến người mua khả tin, không kiểm tra kỹ giấy tờ dẫn đến mất tiền mà còn không được sở hữu đất.

>>Xem ngay: Rủi ro mua đất đặt cọc và cách phòng tránh

Cách đảm bảo an toàn khi giao dịch đất đồng sở hữu    

Để đảm bảo an toàn, bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình khi thực hiện các giao dịch về đất đồng sở hữu người mua cần:

Kiểm tra kỹ càng các thông tin

Kiểm tra thông tin trên giấy tờ về đất đai, đặc biệt là Sổ đỏ/ Sổ hồng. Sổ đỏ/ Sổ hồng là chứng thư pháp lý quan trọng công nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đai của người dân, trên đây sẽ ghi đầy đủ các thông tin về đồng sở hữu, các chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Kiểm tra thông tin trên văn bản đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, đảm bảo có đủ sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu.

Kiểm tra giấy kết hôn (nếu có), sau khi kết hôn tài sản có sau hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Nên dù trên Sổ đỏ/ Sổ hồng chỉ có tên một người nhưng vẫn có thể là tài sản chung của vợ chồng, thuộc đồng sở hữu.

Tìm hiểu các thông tin về đồng sở hữu

Tìm kiếm thông tin, quy định pháp lý về đồng sở hữu về quyền sử dụng đất trên các trang mạng xã hội, thông tin từ bạn bè, người thân hoặc từ những sự tư vấn của Luật sư.

Khi không đủ kiến thức để thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu bạn nên nhờ sự tư vấn, hỗ trợ của Luật sư chuyên môn trong lĩnh vực đất đai. Họ là những người có đủ kiến thức cũng như kinh nghiệm để giúp bạn giải quyết vấn đề.

Khởi kiện đến Tòa án nếu tranh chấp không thể giải quyết qua hòa giải, thương lượng;

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc thông tin về