Theo quy định cụ thể về cấp giấy chứng nhận với tài sản là nhà ở tại điều 148 Luật Đất đai 2024 ghi rõ nhiều trường hợp khác nhau từ đất, nhà ở có giấy tờ, không có giấy tờ, công trình có mục đích hỗn hợp, cho đến nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đây là nội dung rất quan trọng vì nó quyết định có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, cũng như điều kiện và thủ tục kèm theo. Người dân cần quan tâm để hiểu rõ quyền lợi của mình, tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo việc sử dụng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất được hợp pháp, an toàn.

Nội dung chi tiết của Điều 148 Luật Đất đai 2024

Quy định đối với hộ gia đình, cá nhâ sở hữu nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong những loại giấy tờ sau đây:

Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; 

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994

Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;

Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.

Ý nghĩa:

Mở rộng khung pháp lý để hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở hợp pháp có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở so với quy định trước đây, luật mới cho phép nhiều loại giấy tờ đa dạng hơn.

Đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu nhà ở hợp pháp, nhất là những trường hợp đã giao dịch mua bán, xây dựng từ trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực. Nhiều người dân chưa được cấp Giấy chứng nhận do thiếu giấy tờ nhưng thực tế đã sinh sống ổn định, không có tranh chấp.

>>Đọc thêm: Nhà chưa có sổ đỏ có nên mua hay không?

Trường hợp nhà ở trước ngày 01/07/2006 không có giấy tờ (Khoản 2)

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01/07/2006 cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01/07/2006 là những trường hợp đã xây nhà và sinh sống ổn định trước ngày 01/07/2006.

Không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 như:  Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;Không có tranh chấp về nhà ở hoặc đất đai tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền lợi: Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp người dân xác lập quyền sở hữu hợp pháp, được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ý nghĩa:

Giúp giải quyết các trường hợp nhà ở hình thành trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, thường gặp ở các khu vực nông thôn hoặc đối với nhà ở tự xây dựng nhưng chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng thiếu giấy tờ pháp lý được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Việc này vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, vừa góp phần hoàn thiện quản lý đất đai, hạn chế tranh chấp về quyền sở hữu trong thực tế.

Trường hợp nhà ở không thuộc Khoản 1 và Khoản 2 (Khoản 3)

Điều kiện:

Nhà ở không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 148 Luật Đất đai 2024, không có giấy tờ theo khoản 1  Điều này và nhà không phải nhà hình thành trước ngày 01/07/2006.

Nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay.

Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì cần có giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, xác nhận nhà ở đủ điều kiện tồn tại theo Luật Xây dựng.

Ý nghĩa:

Đáp ứng các trường hợp nhà ở tự xây dựng hoặc không thuộc diện quy định trước đây nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp.

Tăng cường kiểm soát về xây dựng, đảm bảo nhà ở không vi phạm quy hoạch hoặc pháp luật xây dựng qua đó góp phần quản lý đất đai, nhà ở chặt chẽ và minh bạch hơn.

Tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh (Khoản 4)

Điều kiện:

Phải là một trong các chủ thể sau: Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, phải có các giấy tờ hợp lệ theo quy định của Luật Nhà ở, như giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng. Trong trường hợp mua, nhận tặng cho, thừa kế nhà ở phải có giấy tờ giao dịch theo quy định pháp luật.

Ý nghĩa:

Quy định tại khoản 4 Điều 148 Luật Đất đai 2024 đã tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch và cấp Giấy chứng nhận, hạn chế tranh chấp, rủi ro và góp phần quản lý thị trường bất động sản ổn định.

Chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất (Khoản 5)

Điều kiện:

Trường hợp đối với tổ chức hoặc cá nhân là người nước ngoài sở hữu nhà ở thì phải có giấy tờ giao dịch nhà ở theo quy định Luật Nhà ở.

Trường hợp đối với chủ sở hữu nhà ở khác (không thuộc tổ chức/cá nhân nước ngoài):

• Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo Điều 148 Luật Đất đai 2024.
• Đồng thời phải có hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực.

Ý nghĩa:

Quy định rõ ràng cho các trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất thuê hoặc đất của người khác, thường gặp trong các dự án bất động sản hoặc khu công nghiệp.

Quy định này góp phần bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở trong các trường hợp phức tạp về quyền sử dụng đất, đồng thời làm rõ trách nhiệm pháp lý về quyền sử dụng đất.

Công trình có mục đích hỗn hợp trên đất ở (Khoản 6)

Điều kiện:

Công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở, ví dụ vừa để ở vừa để kinh doanh phục vụ, cho thuê,…

• Được cấp Giấy chứng nhận cho hạng mục công trình, từng phần diện tích của hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình.
• Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

Ý nghĩa:

Phù hợp với thực tiễn sử dụng đất tại Việt Nam, nơi nhiều công trình kết hợp giữa nhà ở và kinh doanh như nhà phố, shophouse,..đặc biệt là các khu đô thị và khu dân cư mới.

Đảm bảo quyền lợi lâu dài cho người sở hữu công trình hỗn hợp, giúp chủ sở hữu không phải lo ngại về thời hạn, tránh trường hợp bị thu hồi.

Điểm mới của Điều 148 Luật Đất đai 2024

Mở rộng thời gian cho đất không có giấy tờ: cho phép hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ trước ngày 01/07/2014 thay vì 01/07/2004 theo Luật Đất đai 2013 được cấp Giấy chứng nhận nếu đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Công nhận công trình có mục đích hỗn hợp (vừa ở, vừa kinh doanh) được tạo lập trên đất ở; đồng thời đảm bảo thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, phù hợp thực tiễn phát triển nhà phố, shophouse..

Làm rõ quyền của tổ chức/cá nhân nước ngoài: Quy định cụ thể hơn về điều kiện giao dịch nhà ở và quyền sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, góp phần minh bạch hóa các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài.

Tăng cường kiểm soát xây dựng: Yêu cầu giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện trong trường hợp công trình phải xin giấy phép xây dựng, nhằm bảo đảm công trình đủ điều kiện tồn tại theo Luật Xây dựng trước khi được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 148 Luật Đất đai 2024 đã mở mở rộng cơ hội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho nhiều trường hợp tồn tại thực tế nhưng chưa có đủ giấy tờ, như đất không có giấy tờ, công trình hỗn hợp, hay nhà ở của tổ chức/cá nhân nước ngoài. Điều này đem lại quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư, vừa đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ trong quản lý đất đai, góp phần hạn chế tranh chấp, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Nội dung trên là những  phân tích về điều 148 Luật Đất đai năm 2024. Mong rằng với các thông tin đã cung cấp giúp người đọc hiểu rõ hơn về quy định và điều kiện áp dụng của điều luật này. Nếu cần sư tư vấn và hỗ trợ của Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com