Luật Sư Trần Đức Tài
Cho tới nay thì Luật Đất đai 2024 chưa có các văn bản liên quan nào quy định cụ thể đến việc ký giáp ranh đất. Tuy nhiên thì việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.
Có thể hiểu đơn giản ký giáp ranh đất là việc các chủ sở hữu mảnh đất liền kề nhau cùng thực hiện ký xác nhận ranh giới thửa đất của mình để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất vì đây là một thủ tục quan trọng trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc giải quyết các vấn đề tranh chấp về ranh giới đất đai. Việc này giúp xác nhận chính xác diện tích, vị trí và ranh giới thửa đất để tránh nhầm lẫn hoặc bị lấn chiếm. Khi ranh giới đã được các bên sở hữu đất liền kề với nhau thống nhất về ranh giới và ký xác nhận thì sẽ giảm các tranh chấp về đất đai trong tương lai. Ký giáp ranh đất là một thủ tục bắt buộc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền có đủ cơ sở pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các lưu ý quan trọng khi ký giáp ranh đất
Khi ký giáp ranh đất cần lưu ý một số điều sau:
- Người ký vào Giấy xác nhận ranh giới phải là chủ sở hữu đất hợp pháp, có thể ủy quyền nhưng phải có Giấy ủy quyền hợp lệ được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đó chấp thuận.
- Kiểm tra tính hợp lệ của Giấy xác nhận bằng cách xem Giấy xác nhận ranh giới có đầy đủ thông tin cần thiết về thửa đất và ranh giới hay không; Kiểm tra xem ranh giới trên thực tế có đúng với Giấy xác nhận và giấy tờ pháp lý hay không.
- Việc ký giáp ranh đất phải có sự đồng thuận giữa các bên chủ sở hữu giáp ranh đất.
- Làm theo đúng với hướng dẫn của cán bộ địa chính tại địa phương và chuẩn bị giấy tờ đầy đủ và xem xét kỹ trước khi ký xác nhận.
- Nên lưu giữ lại hồ sơ liên quan.
Cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý như sau:
- Bản gốc và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản đồ địa chính: Bản đồ này phải hiển thị rõ ràng vị trí và diện tích của các lô đất, giúp xác định ranh giới dễ dàng hơn.
- Biên bản thỏa thuận/Biên bản đồng thuận: Nếu các bên đã đạt được thỏa thuận về ranh giới, cần lập biên bản để chứng minh các thỏa thuận này.
- Đơn đề nghị: Mẫu đơn này phải bao gồm thông tin cá nhân, địa chỉ, lý do yêu cầu ký ranh giới và chữ ký của tất cả các bên liên quan.
- Giấy tờ tùy thân (CCCD hoặc Thẻ căn cước công dân bản sao) để chứng minh nhân thân của người sử dụng đất.
- Các giấy tờ liên quan khác như biên bản ranh giới đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ thừa kế. Các tài liệu này phục vụ như là cơ sở pháp lý.
Phối hợp với cơ quan đo đạc và chính quyền địa phương
Cán bộ đo đạc có nhiệm vụ phối hợp với cán bộ địa chính cấp xã có nhiệm vụ xác định và ghi lại ranh giới đất đai tại chỗ.
Trước khi tiến hành khảo sát chi tiết, cán bộ đo đạc phải làm việc cùng người dẫn đạc (công chức địa chính xã hoặc cán bộ thôn, xóm) phải đánh dấu ranh giới đất đai và mốc trên thực địa bằng cách đánh dấu các góc của lô đất bằng đinh sắt, vết sơn, cọc bê tông hoặc cọc gỗ. Ranh giới được xác định dựa trên tình trạng sử dụng và quản lý hiện tại.
Kiểm tra bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định chi tiết về kỹ thuật đo địa chính, bao gồm các phương pháp, quy trình thực hiện và yêu cầu kỹ thuật đối với việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất thì chữ ký nội dung trong bản mô tả phải đáp ứng điều kiện như:
Bản mô tả phải có đủ chữ ký của các bên liên quan bao gồm:
- Người thực hiện công việc đo đạc tại thực địa.
- Chủ sử dụng thửa đất là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất tiếp giáp ranh giới của thửa đất
Bản mô tả cần phải rõ ràng, chi tiết các thông tin sau:
- Tên địa phương (xã, phường, thị trấn), ngày tháng lập biên bản.
- Thông tin thửa đất (Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ).
- Sơ đồ ranh giới, phòng thửa đất : là một bản vẽ phác thảo đơn giản có thể hiện hình dạng, kích thước của thửa đất.
- Mô tả chi tiết ranh giới :
- Mô tả chi tiết từng đoạn ranh giới (ví dụ: từ điểm 1 đến điểm 2).
- Biết rõ các vật thể cố định tại các địa điểm (ví dụ: bê tông, góc tường nhà, viền hàng rào, phun tre…).
- Xác định rõ ranh giới chung với các thửa đất liền kề (ví dụ: ranh giới theo thời gian, viền giới hạn, bờ rào chắn…).
- Ý kiến của các bên : Bản mô tả cần có mục cho các bên tham gia (chủ sử dụng đất và các vùng đất liền kề) ký xác nhận hoặc ghi ý kiến (nếu có tranh chấp về ranh giới).
>>Tìm hiểu thêm: Quy định về hạn chế tích tụ đất quá mức theo điều 176
Xử lý trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh
Trường hợp không có tranh chấp
Đây là tình huống mà hàng xóm từ chối ký giáp ranh chỉ vì vắng mặt, không có ý kiến rõ ràng về ranh giới.
Theo quy định của pháp luật, bạn vẫn có thể tiếp tục quy trình làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như sau:
- Vẫn nộp hồ sơ đầy đủ: Thực hiện nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.
- Đơn vị đo đạc sẽ phối hợp với chính quyền cấp xã (UBND xã, phường, thị trấn) để xác định ranh giới thửa đất. Trong biên bản làm việc, cần ghi rõ tình trạng hàng xóm không ký giáp ranh và lý do (nếu có).
- Cơ quan chức năng sẽ tiến hành niêm yết công khai Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 15 ngày).
- Lập biên bản xác nhận sau 15 ngày kể từ ngày niêm yết, nếu người sử dụng đất liền kề vẫn không có mặt để ký xác nhận, không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc sẽ cùng với UBND cấp xã lập biên bản xác nhận tình trạng này. Biên bản này sẽ là cơ sở pháp lý để hoàn thiện hồ sơ địa chính.
Sau thời gian niêm yết, nếu không có bất kỳ ý kiến khiếu nại, tranh chấp nào từ phía hàng xóm và các hộ liền kề, ranh giới đó sẽ được coi là hợp pháp và hồ sơ của bạn sẽ tiếp tục được giải quyết.
Trường hợp có tranh chấp
Bước 1: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (bắt buộc).
Theo quy định của pháp luật đất đai, mọi tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất và quy trình thực hiện như sau:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã, phường, thị trấn. Trong đơn, bạn cần trình bày rõ nội dung tranh chấp, ranh giới bạn cho là đúng và các bằng chứng (nếu có).
- Tiến hành hòa giải: UBND cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải, bao gồm cán bộ địa chính, đại diện Mặt trận Tổ quốc và các thành phần khác. Họ sẽ làm việc với cả hai bên để tìm ra tiếng nói chung.
- Kết quả hòa giải:
- Nếu hòa giải thành công: Hai bên sẽ ký vào biên bản hòa giải thành. Biên bản này sẽ là cơ sở pháp lý để đơn vị đo đạc xác định lại ranh giới và hoàn thiện hồ sơ.
- Nếu hòa giải không thành: UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền cao hơn để giải quyết.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền cấp trên
Sau khi hòa giải tại cấp xã không thành, bạn có thể lựa chọn một trong hai cơ quan sau để tiếp tục giải quyết:
Đối với tranh chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã (đối với cá nhân, hộ gia đình) hoặc UBND cấp tỉnh (đối với tổ chức, người nước ngoài).
Cơ quan này sẽ xem xét hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa và ra quyết định hành chính giải quyết tranh chấp. Quyết định này sẽ xác định ranh giới thửa đất một cách chính thức.
Đối với tranh chấp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định, tranh chấp quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận là tranh chấp dân sự. Vì vậy, bạn phải làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết.
Sau đó, Tòa án sẽ thụ lý vụ án, triệu tập các bên để trao đổi, thu thập chứng cứ và xét xử. Phán quyết của Tòa án (Bản án hoặc Quyết định có hiệu lực pháp luật) sẽ là căn cứ pháp lý cao nhất để xác định ranh giới thửa đất.
Kiểm tra kỹ ranh giới đất và mốc giới đất
Ranh giới đất là đường giới hạn phần đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức. Còn mốc giới đất là các cột mốc, cọc bê tông hoặc vật thể cố định được đặt ở các góc của thửa đất để xác định ranh giới trên thực địa.
Để kiểm tra ranh giới và mốc giới đất bạn cần so sánh ranh giới thực tế với giấy tờ pháp lý (Sổ đỏ, Bản đồ địa chính). Để so sánh ranh giới thực tế với giấy tờ pháp lý (Sổ đỏ, bản đồ địa chính), bạn cần xác định vị trí thửa đất trên thực địa và đối chiếu với bản đồ địa chính trong Sổ đỏ, sau đó dùng các công cụ đo đạc chuyên dụng (máy đo đạc điện tử, GPS RTK) để xác định tọa độ các đỉnh của thửa đất. Cuối cùng là so sánh tọa độ đo được trên thực địa với tọa độ ghi trên bản đồ địa chính.
Cách xử lý khi ranh giới hiện trạng khác giấy tờ
Đầu tiên bạn lập biên bản hiện trạng có xác nhận của các bên liên quan (chủ đất, hàng xóm, cán bộ địa chính xã/phường). Biên bản này cần mô tả rõ sự khác biệt giữa hiện trạng và giấy tờ. Liên hệ với cơ quan chức năng hoặc đơn vị đo đạc có thẩm quyền để đo đạc lại thửa đất. Cuối cùng là nộp hồ sơ xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó điều chỉnh lại diện tích, ranh giới cho phù hợp với hiện trạng và được các bên liên quan xác nhận.
Bạn tuyệt đối không được tự ý dịch chuyển, phá hoại hoặc lấn chiếm các mốc giới chung như kênh, mương, bờ ruộng, đường đi chung. Việc làm này có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu phát hiện mốc giới bị thay đổi hoặc có dấu hiệu lấn chiếm, bạn nên báo ngay cho UBND xã/phường để được giải quyết.
>>Tham khảo: Cách xử lý khi diện tích trên thực tế không đúng với sổ đỏ
Lưu ý về thời gian và quy trình
Thủ tục ký giáp ranh đất thường được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ giấy tờ như đơn xin xác nhận ranh giới, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Đo đạc thực địa xác định lại ranh giới thửa đất trên thực địa, việc này sẽ do cơ quan chức năng hoặc đơn vị đo đạc có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc. Quá trình này có sự tham gia của bạn, chủ đất liền kề và cán bộ địa chính xã/phường.
Bước 4: Sau khi đo đạc, các bên sẽ lập Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất. Biên bản này cần có chữ ký xác nhận của tất cả các bên liên quan để làm cơ sở pháp lý.
Thời gian xác định ranh giới đất khi chủ đất liền kề không ký, vắng mặt tại thời điểm xác định ranh giới.
Sau khi đơn vị đo đạc hoàn thành việc xác định ranh giới trên thực địa và lập Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới, bản vẽ này sẽ được gửi đến UBND cấp xã. UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai bản vẽ và các thông tin liên quan tại hai địa điểm: trụ sở UBND xã và khu dân cư (thường là tại nhà văn hóa hoặc bảng tin của thôn, tổ dân phố).Thời gian niêm yết là 15 ngày. Trong khoảng thời gian này, bất kỳ ai có liên quan đều có thể đến xem xét và nếu có thắc mắc, phản đối hoặc tranh chấp, họ phải gửi ý kiến bằng văn bản.
Nếu chủ sở hữu đất giáp ranh vẫn không có phản hồi thì đơn vị đo đạc đã gửi Bản mô tả ranh giới, mốc giới cho chủ đất liền kề.Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận bản mô tả đó, chủ đất liền kề không có bất kỳ phản hồi nào bằng văn bản (như đơn kiến nghị, đơn phản đối), thì coi như người đó đã đồng ý với ranh giới được xác định. Lúc này, ranh giới thửa đất sẽ được xác nhận theo đúng hiện trạng và kết quả đo đạc ban đầu. Điều này cho phép hồ sơ tiếp tục được xử lý mà không cần chờ đợi thêm.
Khi đã hết thời hạn niêm yết và thời gian phản hồi (10 ngày), nếu có trường hợp chủ đất liền kề vẫn không ký vào biên bản, đơn vị đo đạc sẽ lập một danh sách chi tiết. Danh sách này sẽ bao gồm: tên, địa chỉ của người không ký; diện tích, vị trí thửa đất; lý do không ký (nếu biết); và các thông tin khác liên quan. Danh sách này sẽ được gửi kèm cùng toàn bộ hồ sơ lên UBND cấp xã để lưu trữ. Đây là bằng chứng quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn nếu sau này người đó quay lại tranh chấp ranh giới.
Thời gian giải quyết thủ tục này có thể khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương và sự phức tạp của hồ sơ.Thời gian giải quyết sẽ Khoảng 15 đến 30 ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ. Thời gian hòa giải tranh chấp (nếu có) phát sinh tranh chấp về ranh giới, UBND cấp xã sẽ tổ chức hòa giải. Thời gian hòa giải không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất liền kề
Quyền lợi của người sử dụng đất liền kề:
Được tham gia xác định ranh giới và ranh giới thửa đất , trong trường hợp không đồng ý với ranh giới được mô tả, người sử dụng đất liền tuần có quyền xác định lý do không đồng ý vào Bản mô tả ranh giới.
Được kiểm tra và phản hồi thông tin bản đồ chính vì họ có quyền phản ánh các sai sót (nếu có) để đơn vị đo sửa chữa và phản hồi lại kết quả sửa chữa.
Quyền được yêu cầu trả lại và điều chỉnh thông tin nếu phát hiện ranh giới hiện trạng khác với giấy tờ pháp lý hoặc có sai lệch do lỗi cơ quan chức năng, người sử dụng đất liền kề có quyền yêu cầu đo lại tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc thuê đơn vị đo độc lập.
Tham gia giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai khi có tranh chấp về ranh giới, người sử dụng đất liền có quyền thương lượng, hòa giải với bên tranh chấp để tìm phương án xử lý.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất liền kề:
Không xâm phạm quyền và lợi ích pháp lý của người sử dụng đất liền kề, không thực hiện các hành vi gây cản trở hoặc ảnh hưởng xấu đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất liền kề. Tôn trọng và duy trì ranh giới chung, không lấn chiếm.
Tuân thủ quy định của luật, mọi quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất liền kề phải được thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất liền kề cần thủ nguyên tắc đồng thuận, hòa giải và giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.
Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc thông tin về những lưu ý khi ký giáp ranh đất và biện pháp giải quyết trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh. Mong rằng với thông tin trong bài viết đã giải đáp được vấn đề mafbajn đang tìm kiếm,
