Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ do Bộ nông nghiệp và môi trường ban hành ngày 07/04/2026 đã hướng dẫn cụ thể việc xử lý một số vướng mắc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp cấp phần diện tích tăng thêm sẽ phụ thuộc Tùy vào diện tích ghi trong văn bản chuyển quyền là một phần hay toàn bộ thửa đất. Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất sẽ được tính tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Bên cạnh đó, đối với trường hợp hiện trạng sai mục đích: nếu thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không xin phép  thì cơ quan có thẩm quyền sẽ  xử lý hành vi vi phạm theo quy định; còn nếu không thuộc diện phải xin phép thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để cập nhật hiện trạng sử dụng.

Vướng mắc thực tiễn khi cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm

Một trong những vướng mắc thực tiễn nổi bật hiện nay trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là việc xử lý phần diện tích tăng thêm hoặc phần diện tích trước đây chưa được công nhận trên Giấy chứng nhận cũ.

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp Giấy chứng nhận được cấp từ trước chỉ công nhận một phần diện tích sử dụng hợp pháp, còn phần diện tích còn lại không được công nhận do nằm trong quy hoạch, chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc các trường hợp khác tùy vào tình hình thực tế.

Tuy nhiên, sau khi quy hoạch được điều chỉnh hoặc hủy bỏ, phần diện tích này lại đáp ứng điều kiện để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đây, dẫn tới một thực trạng là chủ sử dụng đất ban đầu đã thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc để thừa kế cho người khác, dẫn đến việc xác định chủ thể có quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích chưa được công nhận trở nên phức tạp. Đồng thời, cơ quan đăng ký đất đai cũng gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thời điểm tính tiền sử dụng đất, cũng như cách thức xử lý đối với các công trình xây dựng không phù hợp với hiện trạng hoặc sử dụng sai mục đích trên phần đất này.

Nhận thấy thực trạng trên sẽ khiến người dân gặp nhiều trở ngại trong việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như là gây khó khăn cho công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.  Khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP) cùng với Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ đã đưa ra định hướng xử lý như sau, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với một phần thửa đất, còn phần diện tích chưa đủ điều kiện cấp giấy tại thời điểm trước đây nhưng nay đã đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đó.

Giải quyết việc cấp GCN cho phần diện tích chưa được công nhận (sau khi đã chuyển nhượng)

Đối với trường hợp phần diện tích chưa được công nhận trên Giấy chứng nhận cũ nay đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho chủ mới, Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh rằng việc giải quyết phải căn cứ chủ yếu vào nội dung của văn bản chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản thừa kế… Khi đã xem xét xong, sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra.

Thứ nhất, nếu văn bản chuyển quyền chỉ ghi nhận phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận trước đây thì cơ quan có thẩm quyền cần xem xét lại căn cứ pháp lý để xác định quyền đối với phần diện tích tăng thêm chưa được công nhận.

Thứ hai, nếu văn bản chuyển quyền thể hiện việc chuyển giao toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần diện tích đã được cấp và phần chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì có cơ sở để xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền đối với toàn bộ diện tích thực tế sử dụng. Trình tự, thủ tục giải quyết được thực hiện theo Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Đồng thời, nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích được công nhận bổ sung không được xác định theo thời điểm cấp giấy trước đây mà áp dụng theo điểm b khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 tức tính tại thời điểm người sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ để được công nhận quyền sử dụng đất.

Hướng xử lý khi hiện trạng sử dụng đất khác với Giấy chứng nhận (Có công trình xây dựng)

Khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất có sự khác biệt so với nội dung đã ghi nhận trên Giấy chứng nhận, đặc biệt trong trường hợp có công trình xây dựng trên đất, cơ quan có thẩm quyền phải xác định việc thay đổi mục đích sử dụng đất có thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước hay không dựa trên nguyên tắc phân loại vi phạm dựa trên quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024. Đây là căn cứ quan trọng để phân loại và xử lý vi phạm. 

Đối với trường hợp việc sử dụng đất sai mục đích thuộc diện bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng người sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục xin phép, hành vi này được xác định là vi phạm pháp luật đất đai và phải xử lý theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cùng các quy định liên quan tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP trước khi xem xét cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Ngược lại, nếu việc thay đổi hiện trạng sử dụng đất không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước thì người sử dụng đất không bị xử lý vi phạm mà thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 để cập nhật đúng hiện trạng sử dụng trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

Có thể thấy, công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn cho người dân khi nhận chuyển nhượng các thửa đất có diện tích “nằm ngoài sổ đỏ”, đồng thời làm rõ việc đăng ký biến động thông thường và xử lý vi phạm xây dựng sai mục đích.