Với mục đích trả lời Phiếu chuyển kiến nghị cử tri của đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (Đoàn Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh), ngày 08/6/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Công văn số 7713/BTC-QLCS gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm giải quyết tình trạng có nhiều cách hiểu khác nhau về chính sách thu tiền sử dụng đất tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Nội dung công văn tập trung vào việc hướng dẫn cách xác định đối tượng, mức thu và nguyên tắc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Các trường hợp đất được áp dụng chính sách thu tiền sử dụng đất theo Công văn

Theo hướng dẫn rõ ràng từ Bộ Tài chính, chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất này chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân. Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, Bộ Tài chính phân loại rõ 3 nhóm nguồn gốc đất được áp dụng chính sách này khi chuyển sang đất ở:

Trường hợp 1 – Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, đã được cơ quan nhà nước xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2 – Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở, nhưng sau đó người sử dụng đất đã tự tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp 3 – Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng bị các đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính tự ý đo đạc tách thành các thửa riêng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý: Tên gọi “đất vườn, ao” trong các luật cũ đã được Luật Đất đai 2024 thay thế bằng tên gọi chung là “đất nông nghiệp”.

Mức thu tiền sử dụng đất cụ thể theo hạn mức:

Khi các loại đất nêu trên được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể như sau:

Ví dụ: Nếu phần diện tích xin chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở địa phương, có mức chênh lệch giá là 10 triệu/m², thì theo quy định trên, người sử dụng đất sẽ phải nộp 3 triệu/m².

Các nguyên tắc cốt lõi khi áp dụng tính tiền sử dụng đất (được áp dụng từ 01/8/2024):

Điểm mấu chốt của Công văn 7713/BTC-QLCS là nhằm đưa ra các nguyên tắc để cơ quan thuế địa phương áp dụng thống nhất, giải quyết triệt để sự phân vân, tránh tình trạng tính sai nghĩa vụ tài chính của người dân.

Nguyên tắc 1 – Không cộng dồn diện tích đất ở hiện có. Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, không tồn tại quy định về việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có khi xác định nghĩa vụ tài chính. Tức, khi tính toán để áp dụng mức thu, cơ quan thuế không được phép lấy diện tích đất ở mà người dân đang có sẵn để cộng dồn vào diện tích đất xin chuyển đổi mới. 

Nguyên tắc 2 – “Một lần – Một thửa”. Chính sách ưu đãi nêu trên chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình/cá nhân, và chỉ được tính trên 01 thửa đất do chính hộ gia đình/cá nhân đó tự lựa chọn.

Ví dụ: Bà B sở hữu hai mảnh đất vườn gắn liền đất ở tại hai quận khác nhau:

Mảnh số 1 – Diện tích xin chuyển đổi nhỏ, tiền chênh lệch phải nộp là 50 triệu đồng.

Mảnh số 2- Diện tích xin chuyển đổi lớn, đất ở khu trung tâm thành phố, tiền chênh lệch phải nộp lên tới 200 triệu đồng.

Xem xét hai mảnh đất trên, rõ ràng, việc lựa chọn mảnh số 2 để áp dụng ưu đãi này là phù hợp nhất. Bởi bà sẽ được giảm 30% trên số tiền 200 triệu đồng, tức là bà B sẽ chỉ phải đóng 140 triệu đồng.

Sau này, nếu bà B muốn tiếp tục chuyển đổi mảnh đất số 1, bà sẽ phải đóng 100% tiền chênh lệch giá đất mà không còn được hưởng mức 30% như trước nữa.

Bộ Tài chính cũng cảnh báo nếu cơ quan nhà nước phát hiện hộ gia đình, cá nhân nào có hành vi “gian lận” sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật. Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, những đối tượng đã được hưởng lợi từ chính sách này nhưng vẫn tiếp tục khai báo để đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, sẽ bị tính lại tiền sử sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch; đồng thời cũng phải nộp một số tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử đụng đất, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan nhà nước nhận được văn bản vi phạm.

Kết luận

Công văn 7713/BTC-QLCS đã giải quyết triệt để sự lúng túng của các địa phương trong việc hiểu và áp dụng chính sách thu tiền sử dụng đất, tránh việc tính sai nghĩa vụ tài chính, gây ra thiệt hại không đáng có cho người dân.

Thêm vào đó, việc khẳng định nguyên tắc “không cộng dồn diện tích đất ở hiện có” và cho phép người dân “tự lựa chọn 01 thửa đất” để tính ưu đãi đã tạo điều kiện thuận lợi tối đa, tạo thế chủ động và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời giúp cơ quan Thuế có căn cứ pháp lý vững chắc để phối hợp với các cơ quan chuyên môn xác định đúng, đủ nghĩa vụ tài chính.