Hiện nay, trong các giao dịch bất động sản việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng là một vấn đề không hiếm gặp. Đây chính là một giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy định pháp luật và các điều kiện liên quan. Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần hiểu rõ các điều kiện pháp lý, thủ tục giải chấp cũng như các cam kết với ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đầy đủ thông tin, những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà trong khi sổ đỏ đang cầm cố tại ngân hàng.

Quy định của pháp luật về giao dịch nhà đất khi đang thế chấp

Theo điều 320, 321 Bộ luật dân sự 2015, Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. Theo đó, được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, về nguyên tắc chung tài sản đang thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, chủ sở hữu có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thực hiện giao dịch khác liên quan đến tài sản thế chấp với điều kiện nhận được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Điều kiện để đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng

Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Việc đặt cọc mua nhà khi đang cầm cố tại ngân hàng được xem là hợp pháp nếu đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và thực hiện đúng trình tự, theo đó cần đảm bảo các điều kiện cần và đủ để việc đặt cọc được xem là hợp pháp.

Điều kiện cần: Nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp là ngân hàng; Hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản bản và nên công chứng chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

Điều kiện đủ: Để việc đặt cọc mua nhà thế chấp hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện sau: Nội dung của hợp đồng đặt cọc minh bạch; Được ngân hàng chấp thuận giao dịch; Việc đặt cọc phải được thực hiện đúng trình tự thủ tục.

Ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình đặt cọc mua nhà đang cầm sổ thế chấp. Ngân hàng đóng vai trò quyết định và trung gian quan trọng trong giao dịch đặt cọc mua nhà khi nhà đất đang thế chấp. Vai trò của ngân hàng không chỉ đảm bảo quyền lợi của mình mà còn giúp các bên thực hiện giao dịch một cách hợp pháp và an toàn.

Cụ thể vai trò của ngân hàng như sau:

• Quyền quyết định việc giao dịch tài sản thế chấp;
• Cung cấp thông tin về tình trạng thế chấp;
• Giải chấp và xóa đăng kí thế chấp;
• Đảm bảo quyền lợi của ngân hàng trong giao dịch;
• Hỗ trợ các bên trong giao dịch.
• Ngân hàng không trực tiếp tham gia kí kết hợp đồng đặt cọc mà chỉ đóng vai trò xác nhận và  hỗ trợ trong phạm vi khoản vay và tài sản thế chấp.

>>Tham khảo: Chi phí chuyển đổi từ đất ao sang đất ở

Rủi ro và giải pháp mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng

Các rủi ro tiềm ẩn

Rủi ro về pháp lý: Hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu không tuân thủ quy định như tài sản có thể không đủ điều kiện giao dịch, không có sự đồng ý của ngân hàng hoặc rủi ro khi không công chứng hợp đồng đặt cọc.

Rủi ro về tài chính: Mất tiền đặt cọc nếu giao dịch không thành công. Trong trường hợp bên bán bán cho nhiều người, bên bán nhận cọc từ nhiều bên hoặc chuyển nhượng tài sản cho người khác sẽ dẫn đến tranh chấp, gây rủi ro về tài chính và kéo dài thời gian.

Rủi ro về hợp đồng: Hợp đồng không chi tiết, rõ ràng dẫn đến khó khăn khi giải quyết tranh chấp. Nếu bên mua không xác minh tình trạng thế chấp có thể dẫn đến rủi ro mua phải tài sản không đủ điều kiện pháp lý là rất cao.

Rủi ro về thời gian: Kéo dài thời gian giao dịch do thủ tục phức tạp

Giải pháp phòng tránh:

Mua nhà đang cầm sổ đỏ tại ngân hàng là giao dịch phức tạp, đòi hỏi các bên phải tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro. Một số giải pháp phòng tránh khi mua nhà đang cầm sổ đỏ tại ngân hàng:

Tìm hiểu kĩ về tình trạng pháp lý của căn nhà để đảm bảo tài sản không vướng tranh chấp, bị kê biên hoặc thuộc diện quy hoạch.

Đảm bảo có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng. Yêu cầu bên bán cung cấp giấy xác nhận từ ngân hàng về tình trạng thế chấp.

Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chi tiết, đầy đủ các điều khoản về giải chấp, thanh toán và xử lý vi phạm. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà khi đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để đảm bảo giá trị pháp lý.

Tìm hiểu kĩ về uy tín của bên bán.

Thanh toán số tiền đặt cọc qua ngân hàng.

Nếu được có thể yêu cầu bên bán tự giải chấp trước khi đặt cọc.

Tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia. Khi giao dịch có tính phức tạp, có giá trị lớn đặc biệt là mua nhà khi đang cầm sổ đỏ ở ngân hàng nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để tránh rủi ro không cần thiết.

Quy trình và thủ tục đặt cọc mua bán nhà

Khi đặt cọc mua bán nhà, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và tránh rủi ro. Các giấy tờ cần thiết gồm:

Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đất đang thế chấp cần có giấy xác nhận từ ngân hàng về tình trạng thế chấp, văn bản đồng ý của ngân hàng cho phép bán nhà đất; Giấy tờ tùy thân của bên bán và các giấy tờ khác như giấy đăng kí kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồng ủy quyền,…

Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị: giấy tờ tùy thân, giấy tờ tài chính nếu cần.

Các bước trong quy trình đặt cọc gồm:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi các bên thỏa thuận về việc đặt cọc mua nhà, việc đầu tiên cần thực hiện là cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua nhà. Hợp đồng đặt cọc mua nhà là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa hai bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, là căn cứ chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Hợp đồng đặt cọc có những nội dung sau:

• Thông tin 2 bên tham gia ký kết hợp đồng:
• Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc;
• Đối tượng hợp đồng: đó chính là tài sản đặt cọc;
• Mục đích đặt cọc;
• Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán;
• Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên;
• Thời hạn đặt cọc;
• Quyền và nghĩa vụ của 2 bên;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Cam đoan của từng bên;
• Xác nhận của hai bên: ký và ghi rõ họ tên.

Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên bên mua và bên bán. Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà nên công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi ký kết hợp đồng xong thì trong thủ tục đặt cọc mua bán nhà không thể thiếu đi việc thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này nên thực hiện tại ngân hàng; người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó, khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán; điều này vừa giúp không mất thời gian kiểm đến lại có cơ sở bằng chứng.

>>Đọc thêm: Có thể mượn sổ đỏ vay ngân hàng được không?

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên nên công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp tài sản phức tạp khi nhà đang thế chấp, số tiền lớn để đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế các rủi ro, tránh các tranh chấp sau này.

Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì sao?

Khi bên bán không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật và các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng, lấy lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường. Trong trường hợp không thể thương lượng được, bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Dịch vụ tư vấn mua bán bất động sản của Người Hiểu Luật

Các dịch vụ mua bán bất động sản của Người Hiểu Luật gồm:

• Cập nhật nhanh các quy định luật mới được nhà nước thông qua về mua bán nhà đất;
• Tư vấn thủ tục pháp lý cùng chuẩn bị, rà soát, hỗ trợ chuẩn bị các giấy tờ hợp lệ;
• Tư vấn về thuế, phí, cách tối ưu thuế, phí khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản;
• Thiết kế các mô hình quản lý, khai thác tài sản một cách hiệu quả nhất;
• Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục hành chính liên quan;
• Đại diện giải quyết nhanh các cuộc đàm phán, hòa giải hoặc tranh chấp xảy ra.
• Giải quyết tranh chấp bất động sản(nếu có).

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ các thông tin với bạn đọc các thông tin về nội dung khi đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng cần những lưu ý gì. Mong rằng qua nội dung trên đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn để đảm bảo an toàn trong giao dịch của mình.