Do nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản mà nhiều người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ao sang đất ở. Tuy nhiên, có nhiều câu hỏi đặt ra là phí chuyển đổi đất ao sang đất ở là bao nhiêu và có được phép chuyển đổi không? Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ chia sẻ cụ thể hơn về nội dung này.

Đất ao là gì?

Trong Luật Đất đai 2024 cũng như các văn bản pháp luật khác chỉ mới nhắc đến đất ao nhưng chưa định nghĩa rõ chúng. Từ đặc điểm tự nhiên có thể xác định đất ao là loại đất rất phổ biến ở nước ta, đây là khu đất trũng có nước đọng lại hình thành do tự nhiên hoặc tác động của con người. 

Qua các văn bản được ban hành điều chỉnh về đất đai, có thể hiểu đất ao được xếp vào loại đất nông nghiệp, thường được dùng để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm cảnh quan. Một số trường hợp đất ao nằm chung thửa đất với đất ở thì được xem xét xác định là đất ở.

Có thể thấy không phải trường hợp nào đất ao đều được xác định là đất ở nên để tối ưu lợi ích hợp pháp của mình nhiều người dân có nhu cầu thực hiện hoạt động chuyển đổi đất ao sang đất ở. 

Điều kiện chuyển đổi đất ao sang đất ở

Khi xếp đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp thì điều kiện để chuyển đổi đất ao sang đất ở là điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Bao gồm điều kiện về quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện, quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch (thuộc quy hoạch đất ở mới có thể chuyển đổi sang đất ở). Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất này cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

>>Tham khảo: Điều kiện xin cấp sổ đỏ đất lâm nghiệp

Các loại phí phải nộp khi chuyển đất ao sang đất ở

Khi đất ao được xác định là đất nông nghiệp thì khi chuyển sang đất ở, phụ thuộc vào nhiều yếu tố đất ao chuyển sang đất ở có thể chịu các khoản chi phí sau:

• Tiền sử dụng đất
• Lệ phí trước bạ (Nếu cần)
• Phí thẩm định hồ sơ (Nếu cần)
• Lệ phí cấp Sổ đỏ

Cách tính phí chuyển đổi đất ao năm sang đất ở

Tiền sử dụng đất

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Tiền sử dụng đất  = Tiền sử dụng đất của đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp chuyển từ đất vườn ao, trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sẽ được tình theo công thức sau:

Từ sử dụng đất  từ đất ao sang đất ở = 50% x Tiền sử dụng đất của đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

(Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

Lệ phí trước bạ

Được áp dụng đối với trường hợp cấp Sổ đỏ mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó khi được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ.

Cách tính: Lệ phí trước bạ = (Giá đất x Diện tích đất) x 0.5%

(Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Phí thẩm định hồ sơ

Do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành phố là không giống nhau, có tỉnh thành phố không thu loại phí này. 

Lệ phí cấp Sổ đỏ 

Tùy vào quy định ở các tỉnh, thành phố nhưng không quá 100.000 đồng trên một lần cấp.

Ví dụ: Ông A muốn chuyển đổi 100m2 đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sang đất ở. Được biết diện tích đất này thuộc tỉnh Y, giá đất ở được quy định là 1.000.000 đồng/m2, đất nông nghiệp (đất ao) là 50.000 đồng/m2. Trường hợp của ông A là được nhà nước giao đất và không trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các loại chi phí khác. Một số khoản chi phí ông A cần phải nộp khi chuyển đất ao sang đất ở bao gồm:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích:

= 50% x (Tiền sử dụng đất ở – Tiền sử dụng đất ao)

= 50 % x (100.000.000 – 5.000.000)  = 45.000.000

Trong đó tiền sử dụng đất ở được tính như sau:

=  Diện tích đất sau khi chuyển mục đích  x Giá đất ở)

= 100 x (1.000.000 ) = 95.000.000 đồng. 

Tiền sử dụng đất ao được  tính như sau:

= 100 x 50.000 = 5.000.000 đồng.

• Lệ phí trước bạ:

= (Giá đất ở x Diện tích đất) x 0.5%

= 1.000.000 x 100 x 0.5%

= 500.000 đồng.

• Phí thẩm định hồ sơ do HĐND tỉnh X quy định trong trường hợp ông A là 500.000 đồng và  mức thu lệ phí cấp Sổ đỏ là 100.000 đồng/cấp.

Như vậy tổng số tiền ông A cần khi thực hiện chuyển 100m đất ao sang đất ở sẽ là 45.000.000 + 500.000 +  100.000 = 45.600.000 VND

>>Đọc thêm: Phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

Thủ tục chuyển đổi từ đất ao sang đất ở

Bước 1: Người sử dụng dụng nộp hồ sơ đề nghị chuyển đất ao sang đất ở.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiến hành kiểm tra, hướng dẫn người dân bổ sung và nộp lại hồ sơ nếu hồ sơ đề nghị chưa đầy đủ. Bảo đảm hồ sơ đầy đủ theo đúng quy định. 

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

• Lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền và tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp phải xác định giá đất cụ thể.

Bước 4: Người dân thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Sổ đỏ. Sau đó, thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Sổ đỏ cho người sử dụng đất.

Theo đó, khi vừa thực hiện thủ tục nhận (đăng ký) chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì các thủ tục này được thực hiện đồng thời theo quy định.

>>Tìm hiểu thêm: Kinh nghiệm đi công chứng nhà đất bạn nên biết

Yếu tố ảnh hưởng đến phí chuyển đổi đất ao sang đất ở

Các yếu tố đặc trưng có thể ảnh hưởng đến phí chuyển đổi đất ao sang đất ở 

• Phần diện tích đất ao cần chuyển mục đích sử dụng sang đất ở;
• Hiện trạng đất (đất có bị tranh chấp hay không, vị trí, cảnh quan môi trường, phương tiện giao thông,..)
• Chính sách về đất đai được nhà nước ban hành qua thời thời kỳ;
• Phụ thuộc bảng giá đất được quy định hàng năm.

Các lưu ý quan trọng khi chuyển đổi đất đất ao sang đất ở

Cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý hiện hành. Các quan hệ xã hội ngày càng phức tạp, hệ thống pháp luật cũng được điều chỉnh cho phù hợp  đòi hỏi người cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin mới nhất, bảo đảm không trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ đảm bảo tính trung thực và chính xác của các nội dung liên quan.

Để quá trình thực hiện thủ tục diễn ra suôn sẻ, người thực hiện thủ tục còn phải dự tính trước các khoản chi phí cần thiết cũng như chuẩn bị khoản tài chính phù hợp có thể phát sinh.

Ngoài ra, một lưu ý quan trọng là khi đất ao đã được xác định là đất nông nghiệp thì người dân không được phép tự ý xây dựng nhà ở kiên cố trên phần diện tích này, khi không thực hiện đúng quy định người dân có thể bị xử lý vi phạm theo quy định

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thông tin liên quan tới mức chi phí chuyển đổi đất ao sang đất ở theo quy định mới nhất hiện nay. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục bạn gặp khó khăn gì cần hỗ trợ vui lòng liên hệ ngay với Luật sư của chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.\
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com