Trong bối cảnh Nhà nước thực hiện công tác thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhiều cá nhân và hộ gia đình không khỏi băn khoăn về quyền lợi của mình, đặc biệt khi phần đất bị thu hồi có nguồn gốc lấn, chiếm. Một trong những câu hỏi phổ biến nhất là: “Đất lấn, chiếm có được bồi thường khi bị thu hồi không?” Nếu có, thì điều kiện và mức bồi thường như thế nào? Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc các quy định pháp luật mới nhất về bồi thường đối với đất lấn, chiếm, phân tích những trường hợp cụ thể có thể được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ khi thu hồi đất, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan. Qua đó, bạn có thể xác định rõ quyền lợi của mình và có hướng giải quyết phù hợp nếu rơi vào tình huống tương tự.

Đất lấn chiếm là gì? 

Căn cứ theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích định nghĩa “lấn đất” được hiểu là hành vi của người sử dụng đất tự ý di dời mốc giới hoặc ranh giới thửa đất nhằm mở rộng diện tích đất đang sử dụng mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người sử dụng hợp pháp của phần đất bị lấn.

Nói cách khác, hành vi lấn đất xảy ra khi cá nhân, tổ chức tự ý thay đổi ranh giới đất để chiếm thêm diện tích mà lẽ ra không thuộc quyền sử dụng của mình. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sử dụng đất hợp pháp mà còn có thể dẫn đến tranh chấp, vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Việc lấn đất mà không có căn cứ pháp lý có thể bị xử lý theo quy định, bao gồm buộc trả lại đất lấn chiếm, xử phạt hành chính hoặc thậm chí không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Còn chiếm đất theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chiếm đất là là hành vi tự ý sử dụng đất mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc của người sử dụng đất hợp pháp. Việc chiếm đất có thể xảy ra trong hai trường hợp phổ biến: một là chiếm đất do Nhà nước quản lý, tức là tự ý sử dụng đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà chưa được cấp có thẩm quyền giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng; hai là chiếm đất của người sử dụng hợp pháp khác, tức là tự ý sử dụng đất đã có chủ sở hữu hợp pháp mà chưa được sự đồng ý của người đó.

Hành vi này có thể bao gồm việc xây dựng công trình, canh tác, hoặc sử dụng vào mục đích riêng trên phần đất của người khác mà không có thỏa thuận hợp pháp. Chiếm đất không chỉ vi phạm pháp luật mà còn tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Người có hành vi chiếm đất có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng. Đặc biệt, đất bị chiếm dụng cũng không thuộc diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Như vậy, đất lấn, chiếm là loại đất có nguồn gốc từ hành vi lấn hoặc chiếm trái phép, không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người sử dụng đất hợp pháp. Theo Luật Đất đai 2024, lấn đất là hành vi tự ý di dời mốc giới, ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất đang sử dụng mà không có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền hoặc của người có quyền sử dụng hợp pháp phần đất bị lấn.

Trong khi đó, chiếm đất là việc tự ý sử dụng đất do Nhà nước quản lý hoặc đất của người khác mà chưa được cấp có thẩm quyền hoặc chủ sở hữu hợp pháp cho phép. Cả hai hành vi này đều vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và có thể dẫn đến các chế tài xử lý như buộc trả lại đất, khôi phục lại hiện trạng ban đầu, xử phạt hành chính, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng.

Ngoài ra, đất có nguồn gốc từ lấn, chiếm thường không được công nhận quyền sử dụng đất và không thuộc diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật. Vì vậy, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định để tránh vi phạm và bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng đất.

Về tính hợp pháp của việc trồng cây/ xây dựng trên đất lấn chiếm, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2024, hành vi lấn, chiếm đất là hành vi vi phạm pháp luật, do đó mọi hoạt động sử dụng đất trên phần đất lấn, chiếm, bao gồm việc trồng cây hoặc xây dựng công trình, đều không được coi là hợp pháp.

Việc trồng cây trên đất lấn, chiếm đồng nghĩa với việc tạo lập tài sản trên phần đất có nguồn gốc vi phạm, và theo quy định, tài sản này không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Tương tự, việc xây dựng công trình trên đất lấn, chiếm cũng không được cấp phép và có thể bị buộc tháo dỡ, trả lại nguyên trạng ban đầu.

Ngoài ra, người thực hiện hành vi lấn, chiếm và sử dụng đất trái phép có thể bị xử phạt hành chính hoặc áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trước khi thực hiện bất kỳ hoạt động nào trên đất, người dân cần xác minh rõ tính pháp lý của khu đất để tránh vi phạm và những rủi ro pháp lý không đáng có. 

>>Đọc thêm: Lấn chiếm đất có có được cấp sổ đỏ không?

Điều kiện chung để được bồi thường về đất 

Về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất từ ngày 01/8/2024, căn cứ theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi như sau: 

• Có các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đây là những loại giấy tờ quan trọng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, nhằm xác nhận quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được cấp đối với các loại đất không có tài sản gắn liền trên đất, trong khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở xác lập quyền đối với nhà ở gắn với đất ở.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ tích hợp, xác nhận quyền sở hữu không chỉ đối với đất và nhà mà còn đối với các tài sản khác như công trình xây dựng, cây lâu năm. Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có phạm vi rộng hơn, bao gồm cả những tài sản khác được công nhận theo quy định pháp luật. Các loại giấy chứng nhận này là cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền, thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất với mục đích làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. 
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật từ người có quyền sử đụng dất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai. 
• Được sử dụng đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định hiện hành.

Vì vậy, để có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cá nhân hoặc hộ gia đình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý quy định và không rơi vào các trường hợp bị loại trừ khỏi quyền bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều này đòi hỏi họ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời việc sử dụng đất phải tuân thủ đúng các quy định về pháp luật đất đai. Nếu không đáp ứng các điều kiện này hoặc đất bị lấn chiếm, việc bồi thường sẽ không được xem xét, mặc dù người sử dụng đất có thể có những tài sản gắn liền với đất cần được bảo vệ.

>>Xem ngay: Điều kiện về cấp sổ đỏ cho nhà dưới 30m2

Các trường hợp không được bồi thường về đất 

Về các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định cụ thể tại quy định của Luật Đất đai 2024 Điều 101 như sau: 

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý;

Đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, đất thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật và người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất.

Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định pháp luật, đặc biệt là điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của việc sử dụng đất nhằm tránh rơi vào trường hợp không được bồi thường.

>>Tham khảo: Rủi ro khi mua đất đồng sở hữu và biện pháp phòng tránh

Vấn đề bồi thường với đất lấn, chiếm 

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất lấn, chiếm vẫn có thể được bồi thường trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, nếu thửa đất lấn, chiếm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật, thì người sử dụng đất có thể được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, một số trường hợp đặc biệt cũng có thể được bồi thường theo chính sách pháp luật hiện hành, tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Không chỉ được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể được bồi thường về tài sản trên đất nếu có thiệt hại thực tế.

Trường hợp phải tháo dỡ công trình xây dựng, di dời cây trồng, vật nuôi hoặc bị ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh do thu hồi đất, người bị thu hồi có thể yêu cầu bồi thường tương ứng với mức độ thiệt hại. Tuy nhiên, để được bồi thường thiệt hại, cần đáp ứng một số điều kiện và căn cứ pháp lý quan trọng.

Trước hết, cần xác định thiệt hại thực tế, tức là phải chứng minh rằng hành vi lấn, chiếm đất hoặc việc thu hồi đất đã gây tổn thất cụ thể như mất mát tài sản, giảm giá trị đất đai hoặc ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tiếp theo, nguyên nhân thiệt hại phải xuất phát từ hành vi lấn, chiếm hoặc quyết định thu hồi đất, và bên yêu cầu bồi thường phải cung cấp bằng chứng hợp lệ để chứng minh điều này. Đồng thời, việc chứng minh trách nhiệm của bên có hành vi lấn, chiếm đất cũng rất quan trọng, nhằm xác định rõ vi phạm pháp luật và trách nhiệm bồi thường.

Ngoài ra, quá trình yêu cầu bồi thường cần tuân thủ đầy đủ các bước pháp lý, chẳng hạn như gửi đơn yêu cầu đến cơ quan có thẩm quyền, thương lượng hoặc khởi kiện nếu cần thiết. Việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ theo đúng quy định pháp luật.

Đặc biệt, cần lưu ý đến thời hạn yêu cầu bồi thường, vì pháp luật quy định một khoảng thời gian nhất định để thực hiện quyền này. Nếu quá thời hạn, yêu cầu có thể không được giải quyết. Như vậy, vấn đề bồi thường đối với đất lấn, chiếm không phải lúc nào cũng bị bác bỏ hoàn toàn, mà còn phụ thuộc vào tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, mức độ thiệt hại và việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý khi yêu cầu bồi thường. Vì vậy, người sử dụng đất cần hiểu rõ các quy định hiện hành để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Các vấn đề liên quan 

Theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi lấn, chiếm đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước đã quản lý, được thể hiện trong hồ sơ địa chính hoặc các văn bản giao đất để quản lý, sẽ bị xử phạt theo mức độ vi phạm dựa trên diện tích đất bị lấn, chiếm. Cụ thể: 

• Đối với diện tích dưới 0,02 héc ta, mức phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. 
• Đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta, mức phạt tăng lên từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. 
• Khi diện tích vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta, người vi phạm sẽ bị phạt từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. 
• Với những trường hợp lấn, chiếm đất có diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta, mức phạt dao động từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
• Nếu diện tích vi phạm lên đến 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, người vi phạm có thể bị phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
• Khi diện tích bị lấn, chiếm từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta, mức xử phạt sẽ nằm trong khoảng 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng.
• Đối với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng nhất, với diện tích từ 02 héc ta trở lên, mức phạt có thể lên tới 200.000.000 đồng.

Ngoài hình thức phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc trả lại đất, khôi phục hiện trạng ban đầu, tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên phần đất lấn, chiếm. Việc áp dụng mức phạt cụ thể sẽ do cơ quan có thẩm quyền xem xét dựa trên mức độ vi phạm, tính chất vụ việc và các tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ. Cụ thể hơn về mức phạt bạn đọc có thể tham khẩu Nghị định i Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Về khả năng được cấp Giấy chứng nhận đất đối với đất lấn, chiếm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm nguồn gốc đất, thời điểm lấn chiếm, thời gian sử dụng ổn định và chính sách pháp luật hiện hành. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất lấn, chiếm về nguyên tắc không được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, nếu người sử dụng đất có thể chứng minh được quá trình sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của Nhà nước, thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). 

Bên cạnh đó, việc cấp sổ đỏ cho đất lấn, chiếm còn phụ thuộc vào từng loại đất, chẳng hạn như đất nông nghiệp, đất ở hay đất có nguồn gốc từ việc lấn chiếm đất công. Đối với đất công hoặc đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước, người vi phạm có thể bị buộc trả lại đất mà không được công nhận quyền sử dụng.

Trong trường hợp đã lấn, chiếm đất từ trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, có thể có chính sách hợp thức hóa nếu đáp ứng điều kiện cụ thể theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định hoặc xin tư vấn từ cơ quan chức năng trước khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất lấn, chiếm.

Tư vấn bồi thường bất động sản của Người Hiểu Luật 

Dịch vụ tư vấn bồi thường bất động sản của Công ty Luật Master Law mang đến giải pháp pháp lý toàn diện cho cá nhân, hộ gia đình và tổ chức khi bị thu hồi đất hoặc gặp tranh chấp liên quan đến bồi thường bất động sản.

Với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dịch vụ tư vấn giúp khách hàng nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ, mức bồi thường hợp lý và quy trình pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình.

Bên cạnh đó, Công ty Luật Master Law còn hỗ trợ khách hàng trong việc chuẩn bị hồ sơ, khiếu nại, thương lượng với cơ quan nhà nước hoặc khởi kiện ra tòa án nếu có tranh chấp. Chúng tôi không chỉ tập trung vào việc bồi thường quyền sử dụng đất mà còn xem xét đến tài sản gắn liền với đất, chi phí di dời, hỗ trợ tái định cư và các khoản bồi thường khác theo quy định pháp luật. 

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề “Đất lấn, chiếm có được bồi thường không? Cập nhật mới nhất”.  Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây.