Bên cạnh việc sở hữu nhà của riêng mỗi cá nhân thì nhà còn có thể thuộc đồng sở hữu – nhà có nhiều người cùng là chủ sở hữu. Với bối cảnh dân số tăng nhanh nhưng đất đai, nhà cửa trên đất lại là tài sản hữu hạn sinh ra sự phổ biến của hình thức đồng sở hữu. Đi cùng với sự phổ biến là nhu cầu cấp thiết tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến đồng sở hữu, đặc là các vấn đề liên quan đến khả năng sang tên khi mua nhà đồng sở hữu. Vậy mua nhà đồng sở hữu có sang tên được không?, bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ giải đáp thắc mắc dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và tình hình thực tế.

Hiểu rõ về nhà đồng sở hữu

Nhà đồng sở hữu là việc một căn nhà thuộc sở hữu của hai hoặc nhiều người, những người đó đều là chủ sở hữu của căn nhà. Họ thường là anh chị em, vợ chồng, bạn bè hoặc là các nhà đầu tư góp vốn mua chung, được tặng cho, được thừa kế căn nhà, và căn nhà trở thành sở hữu chung của họ. 

Quyền và nghĩa vụ của đồng sở hữu nhà

Theo pháp luật hiện hành, các đồng sở hữu căn nhà có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Khi thực hiện các quyền của mình đối với căn nhà, thành viên đồng sở hữu cần có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng căn nhà là những người có chung quyền sở hữu nhà hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sở hữu nhà. 

Các thành viên thực hiện quyền và nghĩa vụ theo phần tài sản thuộc nhà đồng sở hữu. Tuy nhiên không phải lúc nào cũng xác định rõ ràng phần quyền và nghĩa của từng người đối với căn nhà đó. 

• Nếu có thể xác định, thì mỗi đồng sở hữu có quyền khai thác sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tương ứng với phần tài sản trong nhà đồng sở hữu, thực hiện công việc liên quan đối với phần quyền đó. 
• Nếu không thể xác định, thì tất cả các chủ sở hữu phải cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ đó, hoặc có thể thực hiện theo thỏa thuận, hoặc có thể ủy quyền cho người đại diện thực hiện. 

>>Tham khảo: Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất mà bạn nên biết

Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng)

Nhà đồng sở hữu được xác định là bất động sản, là tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện nay. Căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai hiện hành, giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) của nhà đồng sở được cấp cho từng người thuộc đồng sở hữu hoặc có thể cấp chung một Sổ hồng rồi trao cho người đại diện. Trên Sổ hồng thuộc đồng sở hữu nhà ở phải xác định rõ căn nhà thuộc đồng sở hữu và ghi đầy đủ tên các thành viên sở hữu chung căn nhà.

Nhà Đồng Sở Hữu Có Bán Được Không?

Căn cứ Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015, các chủ sở hữu đều có quyền định đoạt tài sản theo quy định, quyền định đoạt bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho,… căn nhà. Vì vậy, tương tự như các căn nhà thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuộc đồng sở hữu cũng được phép thực hiện quyền mua bán. 

Tuy nhiên, việc mua bán nhà đồng sở hữu lại có những quy định khác so với mua bán nhà thông thường. Với sự đặc biệt khi cùng chung sở hữu của nhiều người, khi mua bán nhà đồng sở hữu các chủ sở hữu sẽ không được tự do mua bán mà phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật. 

>>Đọc ngay: Mua đất bằng giấy viết tay có thể công chứng được không?

Thực trạng mua bán, chuyển nhượng và sang tên nhà đồng sở hữu

Nhà đồng sở hữu có sang tên được không? 

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung, ở đây tài sản chung được xác định là nhà đồng sở hữu. Theo đó:

Nếu phần quyền đối với nhà sở hữu chung có thể xác định được theo phần thì mỗi chủ sở hữu có quyền định đoạt với phần quyền thuộc nhà đồng sở hữu theo phần sở hữu của mình. Mỗi chủ sở hữu này có quyền bán phần quyền thuộc nhà đồng sở hữu của mình.

Nếu phần quyền đó không xác định được theo phần, thì việc định đoạt nhà đồng sở hữu được thực hiện theo quy định về tài sản chung hợp nhất. Việc mua bán nhà sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Thông thường, phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung còn lại.

Như vậy, khi bán thì nhà đồng sở hữu vẫn có thể sang tên được nhưng cần phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và có sự đồng ý của các chủ đồng sở hữu trên khối tài sản đó.

Cách giao dịch nhà đất đồng sở hữu an toàn

Với sự đặc biệt của mình, giao dịch nhà đồng sở hữu luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cao, dưới đây là một số cách để bạn có thể phòng tránh:

Kiểm tra giấy tờ

Sổ đỏ – loại giấy tờ quan trọng nhất của nhà đất, đây là chứng thư rất quan trọng thể hiện các thông tin về nhà đồng sở hữu. Cần kiểm tra, lưu ý các thông tin trên Sổ đỏ, các giấy tờ tùy thân của người bán và mua hạn chế rủi ro bị lừa đảo.

Đặc biệt trong mua bán nhà đồng sở hữu hợp nhất, còn cần có văn bản đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Ngoài ra, người mua cần chú ý đến văn bản thế chấp, văn bản giải chấp và các giấy tờ liên quan khác (Nếu có), tránh các tranh chấp phát sinh do không kiểm tra kỹ giấy tờ.

Lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng

Hợp đồng mua bán nhà đồng sở hữu cần được thành văn bản, có chữ ký xác nhận của các bên đảm bảo hợp đồng là sự đồng thuận của cả người mua và người bán. Trong các giao dịch bất động sản – ở đây dược xác định là nhà đồng sở hữu, hợp đồng mua bán cần được công chứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng mới có hiệu lực, được Nhà nước bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp. Để đảm bảo tính pháp lý cũng như có căn cứ để giải quyết tranh chấp phát sinh sau này, các bên cần lập hợp đồng bằng văn bản và đến cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực.

>>Đọc thêm: Mua nhà công chứng bằng vi bằng có an toàn không?

Thanh toán theo đợt hoặc qua trung gian

Các giao dịch nhà đồng sở hữu thường có giá trị lớn, tiềm ẩn nguy cơ bị mất tiền rất cao. Các bên có thể thỏa thuận chia khoản thanh toán thành nhiều đợt kèm theo nghĩa vụ của bên còn lại để đảm bảo bên còn lại thực hiện đúng nghĩa vụ, đúng thời hạn thực hiện. Hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba uy tín như ngân hàng, họ sẽ giữ khoản tiền thanh toán cho đến khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ. Việc này vừa đảm bảo bên mua có đủ khoản tiền để thanh toán, vừa đảm bảo bên bán sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bán nhà trước khi nhận thanh toán.

Liên hệ sự hỗ trợ của Luật sư

Mua bán nhà đất luôn là một vấn đề pháp lý phức tạp tiềm ẩn rất nhiều rủi ro tranh chấp lớn. Khi không đủ thông tin cũng như kỹ năng đàm phán, mua bán nhà đồng sở hữu bạn có thể nhờ đến sự tư vấn của các Luật sư có kinh nghiệm, kỹ năng chuyên môn về đất đai để đảm bảo an toàn khi thực hiện giao dịch. 

Thủ Tục Bán Đất Đồng Sở Hữu

Bước 1: Lập văn bản và lấy ý kiến các đồng sở hữu

Nếu quyền của đồng sở hữu có thể xác định được theo phần, thì mỗi chủ sở hữu đều có thể bán phần nhà thuộc quyền sử hữu của mình, nhưng các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua. Trường hợp chủ sở hữu này muốn bán toàn bộ nhà đồng sở hữu thì cần lập và lấy ý kiến đồng ý của tất cả đồng sở hữu còn lại. 

Nếu quyền đó không thể xác định theo phần, thì khi bán nhà cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu còn lại. 

Văn bản đồng thuận cần được lập thành văn bản có chữ ký xác nhận đồng ý của tất cả đồng sở hữu, để đảm bảo an toàn các bên cần công chứng, chứng thực văn bản này.

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đồng sở hữu

Sau khi có văn bản đồng thuận của các đồng sở hữu, các bên tiến hành lập hợp đồng mua bán đồng sở hữu. Trong giai đoạn này, cần kiểm tra kỹ càng các giấy tờ liên quan, rà soát các từng điều khoản trong hợp đồng.

Bước 3: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng 

Các bên cần đến cơ quan có thẩm quyền công chứng để công chứng, chứng thực hợp đồng. Các công chứng viên sẽ kiểm tra, xác định tính hợp pháp của các loại giấy tờ cần công chứng, sau khi công chứng hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp lý.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai 

* Hồ sơ:

•  Đơn đăng ký biến động đất đai theo quy định;
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đồng sở hữu đã được công chứng;
• Sổ đỏ/ Sổ hồng bản gốc;
• Giấy tờ tùy thân như CCCD, thẻ CC, hộ chiếu,…
• Giấy tờ liên quan khác như văn bản thế chấp, văn bản giải chấp, giấy chứng nhận kết hôn,…

Nộp các giấy tờ trên đến Văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai (Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND  tỉnh nếu có) để tiến hành đăng ký đất đai. 

Bước 5: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Bên có nghĩa vụ cần tiến hành thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,… đúng thời hạn, đúng quy định.

Cần giữ lại biên lai, giấy tờ chứng nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính để nộp cho cơ quan Nhà nước theo yêu cầu. Nếu được miễn, giảm một trong các khoản phí này thì cần nộp giấy tờ để được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. 

Bước 6: Nhận Sổ hồng mới

Các trường hợp đặc biệt về đồng sở hữu

Trường hợp một chủ sở hữu không đồng ý sang tên 

Nhà đồng sở hữu thuộc quyền sở hữu của tất cả chủ sở hữu, nên mỗi chủ sở hữu đều có thực hiện quyền bán, sang tên phần quyền thuộc nhà đồng sở hữu của mình trong tường hợp quyền sở hữu được xác định theo phần. Mặc khác, nếu nhà sở hữu không chia được theo phần hoặc đồng sở hữu muốn bán toàn bộ căn nhà thì cần có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu khác.

Khi có sự không đồng ý của một trong các đồng sở hữu, chủ sở hữu muốn bán nhà chỉ có thể bán nhà thuộc phần sở hữu của mình nếu phần quyền đó xác định được theo phần. Nếu nhà thuộc đồng sở hữu hợp nhất thì muốn sang tên cần có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. 

Khả năng vay ngân hàng đối với nhà đồng sở hữu

Hiện nay, các ngân hàng vẫn có thể cho vay thế chấp với nhà đồng sở hữu. Tuy nhiên, thủ tục thường rất phức tạp và rườm rà bởi lẽ nhà đồng sở hữu thường liên quan đến rắc rối chuyển nhượng, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi khoản nợ của ngân hàng. Việc thế chấp cần sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu, tuy nhiên không phải lúc nào tất cả chủ sở hữu đều đồng ý với việc thế chấp. Không ít ngân hàng từ chối cho vay thế chấp với bất động sản là đồng sở hữu. 

>>Xem ngay: Sổ đồng sở hữu vay ngân hàng như thế nào?

Rủi ro khi mua nhà đồng sở hữu

Mua bán nhà đồng sở hữu thường tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp pháp lý như tranh chấp về khả năng thực hiện các quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…), tranh chấp về nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, tranh chấp về khoản thanh toán, rủi ro về lừa đảo… nên khi thực hiên mua bán nhà đồng sở hữu cần rà soát kỹ các giấy tờ liên quan. Tìm hiểu thông tin về nhà đồng sở hữu hoặc có thể liên hệ nhờ sự tư vấn của luật sự.

Quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu còn lại

Khi một đồng sở hữu có phần quyền xác định được theo phần thì khi có nhu cầu bán phần quyền thuộc nhà đồng sở hữu thì các đồng sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua.

Sau thời hạn 03 tháng kể từ ngày các đồng sở hữu còn lại nhận được thông báo (bằng văn bản) về việc bán và các điều kiện bán (điều kiện này phải giống với điều kiện bán cho người khác) mà các đồng sở hữu còn lại không mua thì đồng sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Nếu có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua này thì trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày có phát hiện vi phạm, các đồng sở hữu còn lại có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho họ quyền và nghĩa vụ của người mua (trường hợp gây ra thiệt hại thì bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại).

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thông tin liên quan về việc mua nhà đồng sở hữu có sang tên được không và những nội dung khác có liên quan. Mong rằng qua bài viết này đã giúp bạn đọc nắm rõ thông tin cho vấn đề mình đang gặp phải.