Hiện nay, nhu cầu thực hiện mua nhà, đất đai của người dân khá lớn. Tuy nhiên, vì giá trị bất động sản có giá trị cao nên không ít người cảm thấy khó khăn trong việc chuẩn bị tài chính. Thay vào việc mua nhà ở, đất đai có giấy chứng nhận (sổ đỏ) thì lại lựa chọn hình thức mua nhà bằng việc công chứng vi bằng. Vậy liệu hình thức mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không? hay cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu qua nội dung dưới đây.

Phân biệt công chứng và vi bằng

Công chứng

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là quá trình do công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch dân sự hoặc bản dịch giấy tờ, văn bản.

Cụ thể, công chứng hợp đồng, giao dịch dân sự đảm bảo rằng các thỏa thuận được lập thành văn bản không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có đầy đủ hiệu lực pháp lý. Việc công chứng này có thể là bắt buộc theo quy định của pháp luật hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện thực hiện để tăng tính ràng buộc pháp lý và hạn chế rủi ro.

Bên cạnh đó, công chứng còn bao gồm việc chứng nhận tính chính xác và hợp pháp của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại. Điều này giúp đảm bảo nội dung bản dịch phản ánh đúng ý nghĩa của bản gốc và có giá trị sử dụng trong các giao dịch pháp lý, hành chính. 

Về tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, bản dịch thì căn cứ theo Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định rằng hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan.

Đối với trường hợp bên có nghĩa vụ nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, chỉ trừ trường hợp nếu các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Ngoài ra theo khoản 3 tại Điều khoản này cũng quy định nếu hợp đồng, giao dịch được công chứng thì sẽ có giá trị chứng cứ và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch này được công chứng sẽ không phải chứng minh, tuy nhiên trừ trường hợp bị Tòa án tuyên là vô hiệu.

Như vậy, dựa theo phân tích trên có thể thấy văn bản công chứng không những có giá trị bảo đảm thi hành giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch dân sự mà còn có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh trước Tòa án. Từ đó đảm bảo được tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, bản dịch. Ngoài ra một hợp đồng hay giao dịch được coi là xác thực khi có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan, được lập trên cơ sở tự nguyện và đúng theo thỏa thuận. Trong một số trường hợp, hợp đồng còn cần được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

Về điều kiện, văn bản công chứng phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện của pháp luật hiện hành về hình thức để đảm bảo tính chính xác và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Về phần hình thức thì văn bản công chứng cũng phải tuân thủ các quy định về chữ viết, việc đánh số tờ, số trang trong văn bản kèm theo chữ ký của các bên. Đồng thời, nhiệm vụ của công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các văn bản, cụ thể như: 

• Hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản 
• Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại 
• Các loại giấy tờ, văn bản khác theo yêu cầu.

Cụ thể, theo đề xuất tại Điều 3 trong Đề cương chi tiết Luật công chứng sửa đổi thì chức năng và nhiệm vụ của công chứng viên là chứng nhận các việc theo quy định của pháp luật, gồm: 

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn vằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, đổi góp vốn bằng nhà ở thương mại
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân 
• Hợp đồng kinh doanh bất động sản
• Thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân 
• Thỏa thuận mang thai hộ 
• Đại diện ủy quyền tham gia giải quyết việc dân sự tại tòa án nhân dân các cấp

Về trách nhiệm, công chứng viên phải thực hiện công chứng một cách khách quan, độc lập, tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp, không được lợi dụng chức vụ để trục lợi hoặc gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Bên cạnh đó, công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của văn bản công chứng để người yêu cầu công chứng hiểu và tự nguyện thực hiện. Đồng thời, họ phải bảo mật thông tin liên quan đến nội dung công chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Vi bằng 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, giải thích thuật ngữ vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ hức theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản thì vi bằng thực chất là một loại văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

Đi kèm theo vi bằng bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng. Còn Thừa phát lại là người đạt đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật hiện hành có liên quan.  

Mục đích chính của vi bằng là chứng minh sự tồn tại của sự kiện, hành vi tại thời điểm lập vi bằng, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét, đánh giá khi giải quyết tranh chấp, đồng thời là cơ sở để các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tham khảo trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên.

So sánh vi bằng và công chứng

Công chứng và vi bằng đều là những hoạt động có giá trị pháp lý, giúp xác nhận tính xác thực của sự kiện, hành vi hoặc tài liệu nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Cả hai đều có thể được sử dụng làm chứng cứ trong các tranh chấp, khiếu nại hoặc thủ tục pháp lý khác, góp phần đảm bảo sự minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch dân sự.

Tuy nhiên xét về giá trị pháp lý thì công chứng có giá trị pháp lý cao hơn, được Nhà nước công nhận và bảo đảm tính hợp pháp, chính xác của các hợp đồng giao dịch. Trong khi đó vi bằng chỉ là nguồn của chứng cứ, ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật và có thể được Tòa án xem xét trong quá trình tiến hành giải quyết tranh chấp nhưng không có giá trị chứng thực tính hợp pháp của giao dịch.

Tiếp theo, xét về thẩm quyền, Công chứng viên có quyền chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích đảm bảo giúp các bên đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý liên quan.

Ngược lại, Thừa phát lại chỉ có thẩm quyền lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi mà họ chứng kiến, tuy nhiên vi bằng lại không thừa nhận hay có bất kỳ sự đánh giá về tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận lại chính xác những gì xảy ra trên thực tế, nghĩa là những sự kiện được ghi nhận trong vi bằng không được sự kiểm tra, đánh giá hay thẩm định về tính hợp pháp bởi bất kì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào.

Về khả năng thay thế, vi bằng không có giá trị thay thế được văn bản công chứng. Nếu một giao dịch bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vi bằng do Thừa phát lại lập không có giá trị thay thế văn bản công chứng.

Mua nhà thông qua vi bằng là gì? 

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là hình thức giao dịch mà các bên lập thành văn bản, trong đó Thừa phát lại chứng kiến và ghi nhận các sự kiện như giao nhận tiền, bàn giao giấy tờ nhà đất. Sau khi lập vi bằng, Thừa phát lại đóng dấu xác nhận, nhưng văn bản này chỉ có giá trị như một nguồn chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp và được Tòa án xem xét, chứ không thay thế hợp đồng công chứng.

Hiểu một cách đơn giản, mua bán nhà đất qua vi bằng là việc bên mua và bên bán thực hiện giao dịch trước sự chứng kiến của Thừa phát lại. Vi bằng sẽ ghi nhận thời gian, địa điểm, nội dung thỏa thuận giữa các bên, bao gồm cam kết về việc mua bán.

Tuy nhiên, do không có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, vi bằng không có giá trị xác nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với bất động sản. Điều này có nghĩa là giao dịch mua bán qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp.

>>Tìm hiểu thêm: Công chứng vi bằng có làm được sổ đỏ không?

Các trường hợp nên và không nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất 

Như đã phân tích ở trên thì vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, giúp các bên có thêm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp. Tuy nhiêm, vi bằng không có giá trị thay thế công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật. Vì vậy, người dân cần hiểu rõ khi nào nên và không nên lập vi bằng để tránh rủi ro pháp lý.

Các trường hợp nên lập vi bằng 

Mặc dù vi bằng không có giá trị pháp lý nhằm xác lập quyền sở hữu bất động sản nhưng trong một số trường hợp, vi bằng có thể trở thành công cụ hữu ích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong giao dịch.

Trường hợp ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn gia nhà đất hoặc các loại giấy tờ pháp lý liên quan: Vi bằng có thể được lập khi hai bên muốn xác nhận việc đã giao nhận tiền đặt cọc, thanh toán một phần hoặc toàn bộ giá trị nhà đất. Đồng thời, nó cũng có thể ghi nhận việc bàn giao tài sản, giấy tờ liên quan, giúp tránh tranh chấp về sau. Ví dụ như, Bên mua và bên bán thực hiện thanh toán tiền đặt cọc, nhưng chưa đủ điều kiện để công chứng hợp đồng mua bán thì trong trường hợp này vi bằng có thể ghi nhận việc đặt cọc này để làm căn cứ nếu sau này xảy ra tranh chấp.

Trường hợp ghi nhận thỏa thuận giữa các bên liên quan đến giao dịch nhà đất: Trong nhiều giao dịch, các bên có thể đạt được một số thỏa thuận về điều kiện, nghĩa vụ, hoặc thời gian thực hiện hợp đồng. Vi bằng có thể ghi nhận những nội dung này để làm cơ sở pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Ví dụ trong  giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, vi bằng có thể ghi nhận nội dung thỏa thuận giữa các bên về phần góp vốn, quyền lợi, nghĩa vụ của từng bên.

Trường hợp ghi nhận thực trạng nhà đất tại thời điểm giao dịch: Trong trường hợp này vi bằng có thể được lập để ghi nhận hiện trạng nhà đất trước khi thực hiện giao dịch, giúp tranh chấp về sau có thay đổi hoặc khiếu nại liên quan đến tài sản. Ví dụ trong trường hợp trước khi bàn giao nhà, hai bên muốn xác nhận tình trạng nhà liệu có hư hỏng hay xuống cấp hay không. Vi bằng có thể làm chứng cứ trong trường hợp bên mua khiếu nại về tình trạng nhà sau khi nhận bàn giao.

>>Đọc ngay: Mua đất giấy viết tay có công chứng được hay không?

Các trường hợp không nên lập vi bằng

Trường hợp dùng vi bằng để thay thế hợp đồng công chứng

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng. Nếu chỉ lập vi bằng mà không công chứng hợp đồng, bên mua có thể không được pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với bất động sản.

Bởi một số người mua nhà đất qua vi bằng với suy nghĩ rằng vi bằng có giá trị tương đương với hợp đồng công chứng. Điều này dẫn đến rủi ro lớn vì pháp luật không công nhận quyền sở hữu của bên mua nếu giao dịch không được công chứng hợp lệ.

Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nhưng nhà đất chưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) 

Nhà đất chưa có sổ đỏ là tài sản chưa đủ điều kiện để giao dịch chính thức theo pháp luật. Nếu thực hiện mua bán chỉ bằng vi bằng mà không có hợp đồng công chứng, người mua sẽ không có căn cứ pháp lý để xác lập quyền sở hữu và có thể gặp khó khăn khi xảy ra tranh chấp. Thực tế xuất hiện nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay sau đó lập vi bằng nhằm ghi nhận giao dịch. Nhưng đối với trường hợp này khi có tranh chấp xảy ra thì vi bằng không mang giá trị xác lập quyền sử dụng và người mua trong trường hợp này có thể mất trắng tài sản.

>>Đọc thêm: Lưu ý về việc đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ đỏ tại ngân hàng

Mua nhà thông qua vi bằng có an toàn không?

Mua nhà thông qua vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả người mua lẫn người bán, đặc biệt là về mặt pháp lý và quyền sở hữu tài sản. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra tại thời điểm lập vi bằng, chứ không thể thay thế hợp đồng công chứng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc mua nhà theo hình thức này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, nhất là khi xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua muốn xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản.

Một trong những rủi ro lớn nhất là không thể sang tên sổ đỏ. Theo quy định pháp luật, chỉ có hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng mới có giá trị pháp lý để sang tên quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vi bằng không phải là hợp đồng mua bán hợp pháp, nên người mua sẽ không thể thực hiện thủ tục sang tên, đồng nghĩa với việc không được công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà hoặc mảnh đất đã giao dịch. Điều này có thể khiến người mua mất trắng tài sản nếu sau này có tranh chấp hoặc chính quyền thu hồi đất.

Ngoài ra, vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ, không có giá trị đảm bảo tính pháp lý như hợp đồng công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, vi bằng chỉ có thể được tòa án xem xét như một tài liệu chứng minh giao dịch đã diễn ra, nhưng không đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người mua như một hợp đồng chuyển nhượng được công chứng.

Trong nhiều trường hợp, người mua có thể rơi vào thế bất lợi, không được pháp luật bảo vệ, thậm chí có thể bị mất nhà nếu bên bán phủ nhận giao dịch hoặc phát sinh các yếu tố pháp lý khác liên quan đến tài sản.

Một nguy cơ khác là mua phải nhà “ma”, nhà đã bị thế chấp, cầm cố hoặc đang có tranh chấp. Vì vi bằng không yêu cầu xác minh tính hợp pháp của tài sản trước khi lập, nên người mua rất dễ gặp phải trường hợp mua phải nhà đất đã bị thế chấp tại ngân hàng, đang có tranh chấp với bên thứ ba hoặc thậm chí là bất động sản không có thật. Khi đó, nếu xảy ra vấn đề, người mua gần như không có cơ hội đòi lại quyền lợi của mình, vì vi bằng không có giá trị chứng nhận quyền sở hữu hoặc ràng buộc nghĩa vụ của bên bán.

Vì thế một lời khuyên được đưa dành cho người mua nhà chính là tuyệt đối không nên giao dịch nhà đất chỉ thông qua vi bằng, đặc biệt là trong các trường hợp mua nhà chưa có sổ đỏ, nhà trong diện quy hoạch hoặc nhà do cá nhân đứng ra giao dịch không thông qua sàn giao dịch bất động sản uy tín.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nên thực hiện giao dịch đúng theo quy định pháp luật, bao gồm ký kết hợp đồng mua bán có công chứng và thực hiện thủ tục sang tên đầy đủ. Nếu gặp các trường hợp giao dịch bất động sản không đủ điều kiện pháp lý, tốt nhất người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến của Luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để tránh rủi ro mất tiền oan.

Hướng dẫn cách xử lý khi lỡ mua nhà bằng vi bằng 

Nếu đã lỡ mua nhà thông qua vi bằng, người mua cần nhanh chóng có phương án xử lý để giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình. Trước tiên, cần thuyết phục người bán cùng ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán hợp pháp.

Đây là cách tốt nhất để hợp thức hóa giao dịch, giúp người mua có đầy đủ quyền sở hữu và tránh tranh chấp về sau. Nếu người bán có thiện chí hợp tác, người mua nên chủ động hỗ trợ hoàn tất các thủ tục cần thiết để quá trình công chứng diễn ra thuận lợi.

Trường hợp người bán không đồng ý hoặc giao dịch có dấu hiệu bất thường, người mua nên tham khảo ý kiến Luật sư để được tư vấn về phương án xử lý phù hợp, đặc biệt nếu căn nhà có nguy cơ liên quan đến tranh chấp, thế chấp hoặc quy hoạch.

Bên cạnh đó, trau dồi kiến thức pháp luật về mua bán nhà đất là điều cần thiết để tránh mắc sai lầm tương tự trong tương lai. Người mua nên tìm hiểu các quy định về công chứng hợp đồng, điều kiện để sang tên sổ đỏ và quyền lợi của mình trong giao dịch bất động sản.

Đồng thời, kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của nhà đất để xác định tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không thuộc diện tranh chấp hoặc bị thế chấp. Việc tìm hiểu về quy trình lập vi bằng cũng rất quan trọng để đảm bảo vi bằng được lập đúng quy định, có giá trị làm chứng cứ khi cần thiết.

Cuối cùng, nếu việc lập hợp đồng công chứng không khả thi, người mua nên thảo luận rõ ràng với bên bán về giá cả và các điều khoản trong giao dịch nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh. Việc này giúp tránh những tranh chấp không đáng có, đồng thời có phương án xử lý phù hợp nếu phát sinh vấn đề sau này.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn chi tiết về mua bán nhà đất đảm bảo khách hàng nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành cũng như những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục. Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất của Công ty Luật Master Law mang đến giải pháp pháp lý toàn diện, giúp khách hàng đảm bảo tính hợp pháp, an toàn và minh bạch trong mọi giao dịch bất động sản.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ.