Trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng – người mua đất không chỉ cần quan tâm đến giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, mà còn phải lưu ý đến nghĩa vụ tài chính phát sinh theo quy định pháp luật. Một trong những câu hỏi phổ biến được đặt ra là: “Khi mua đất với giá 300 triệu đồng thì phải nộp những loại thuế, phí nào và tổng số tiền phải nộp là bao nhiêu?”. Bài viết này nhằm mục đích giải đáp cụ thể câu hỏi trên, giúp cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua đất hiểu rõ các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Cách tính thuế, phí cho giao dịch mua đất 300 triệu đồng

Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất cụ thể là nhà gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác. Và đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã được xây dựng công trình hay chưa).

Về cách tính thì thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể  giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đối với trường hợp là đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được tính dựa theo công thức cụ thể sau: 

Đối với nhà, giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC và khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì trong một số trường hợp cụ thể:

• Nếu nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người thuê thì giá bán thực tế theo quyết định của UBND cấp tỉnh, bao gồm cả phần đất kèm theo.
• Mua nhà, đất qua đấu giá, đấu thầu: Là giá trúng đấu giá/đấu thầu thực tế, được ghi trên hóa đơn, biên bản hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá hợp pháp.
• Nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, chung cư: Giá tính bao gồm cả phần giá trị đất phân bổ, được xác định theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nhân với hệ số phân bổ theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
• Giá chuyển nhượng cao hơn Bảng giá đất: Giá tính lệ phí là giá ghi trên hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, pháp luật đã liệt kê rõ 31 trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Do đó, người dân khi thực hiện giao dịch nhà, đất nên chủ động kiểm tra xem mình có thuộc diện được miễn hay không, nhằm tránh phải nộp khoản phí không cần thiết và đảm bảo quyền lợi chính đáng của bản thân.

Ví dụ minh họa: Ông A ký hợp đồng thuê một mảnh đất có diện tích 200 m² của Nhà nước để sử dụng làm mặt bằng kinh doanh trong thời hạn 30 năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, giá đất tại vị trí này là 14.000.000 đồng/m² với thời hạn sử dụng đất tiêu chuẩn là 70 năm. Như vậy, dựa vào công thức trên ta tính được giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ là: 

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (14.000.000 / 70 năm) x 30 = 6.000.000 đồng/m2

Như vậy, trong ví dụ này giá đất để tính lệ phí trước bạ là 6.000.000 đồng/m2.

Thuế thu nhập cá nhân 

Về cách tính thì mức thuế suất đối với mua bán nhà, đất là 2% trên giá mua, bán hoặc căn cứ vào giá cho thuê lại. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định dựa theo công thức sau: 

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà, đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người (đồng sở hữu), thì nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Tỷ lệ sở hữu này được xác định dựa trên các giấy tờ hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia tài sản của tòa án. Nếu không có các tài liệu hợp pháp làm căn cứ, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân, tức chia đều cho các đồng sở hữu.

Ví dụ minh họa: Ông B bán một mảnh đất với giá chuyển nhượng là 800.000.000 triệu đồng. Theo quy định, thuế suất thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 2% như vậy, số tiền thuế thu nhập cá nhân mà ông B phải nộp dựa vào công thức trên sẽ được tính dựa vào công thức như trên, cụ thể: 

Như vậy, ông B cần phải nộp 16.000.000 đồng thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 800.000.000 x 2% = 16.000.000 VND

Phí công chứng 

Khi tổ chức hoặc cá nhân thực hiện các thủ tục như công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc hay xin cấp bản sao văn bản công chứng, thì đều phải nộp phí công chứng theo quy định. Đối với các hợp đồng có yếu tố kinh tế, thương mại, đầu tư hoặc kinh doanh, mức phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch. Căn cứ theo điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, cụ thể như sau: 

Phí thẩm định hồ sơ 

Đây khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Về đối tượng chịu phí, căn cứ theo quy định hiện hành, người nộp phí là người sử dụng đất – bao gồm hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức – trực tiếp thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua thường là bên đứng tên xin cấp Giấy chứng nhận mới và do đó là đối tượng chịu phí thẩm định hồ sơ, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tùy theo điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.

Ngoài ra, một số đối tượng như hộ nghèo, người có công với cách mạng hoặc đồng bào dân tộc thiểu số có thể được xem xét miễn hoặc giảm phí theo quy định của pháp luật hiện hành và chính sách ưu đãi tại từng địa phương.

>>Tham khảo: Các loại thuế, phí người mua phải chịu khi mua nhà

Tổng chi phí thuế, phí và các yếu tố ảnh hưởng 

Ví dụ, anh B dự định mua một lô đất  với giá chuyển nhượng là 300.000.000 đồng, mục đích để xây dựng nhà ở trong tương lai. Khi thực hiện giao dịch, anh B phải tính đến các loại thuế, phí như sau: 

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân, với mức thuế suất là 2% thì số tiền cần phải nộp là: 

300.000.000 x 2%= 6.000.000 đồng 

Thứ hai, về lệ phí trước bạ, mức thuế sẽ tùy thuộc vào loại đất và chính sách của địa phương, thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Giả sử giá đất theo Bảng giá đất tại khu vực này là 4.000.000 đồng/m2, diện tích lô đất là 100m2, thì: 

Giá tính lệ phí trước bạ là:               4.000.000 x 100 = 400.000.000 đồng 

Lệ phí trước bạ là:                           0,5% x 400.000.000 = 2.000.000 đồng

Thứ ba, phí công chứng, căn cứ theo quy định trong Biểu mức thu phí công chứng, hợp đồng có giá trị 300.000.000 đồng sẽ chịu mức phí là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Cụ thể: 

300.000.000 x 0,1% = 300.000 đồng 

Thứ tư về chi phí môi giới (nếu có), ví dụ trong quá trình tiến hành giao dịch mua lô đất anh B sử dụng dịch vụ của công ty môi giới bất động sản để tìm đến và có thỏa thuận mức phí là 2% trên tổng giá trị giao dịch thì mức phí môi giới anh B cần chi trả là: 

300.000.000 x 2% = 6.000.000 đồng 

Như vậy khi mua đất giá 300.000.000 thì mức thuế phí là 2.300.000 đã được tính toán theo ví dụ cụ thể minh họa như trên. 

Về các yếu tố ảnh hưởng, khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai, số tiền thuế và lệ phí mà các bên phải nộp không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và thực tế cụ thể.

Thứ nhất, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành là cơ sở để xác định giá tính thuế trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá do Nhà nước quy định. Đây là bảng giá chính thức, được cập nhật định kỳ, phản ánh khung giá của từng loại đất tại địa phương, và có thể cao hoặc thấp hơn giá thị trường.

Thứ hai, thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán đất có thể xác định rõ ai là người có nghĩa vụ nộp thuế, phí. Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng chịu, lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng chịu; tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác thì cơ quan thuế vẫn chấp nhận, miễn sao nghĩa vụ tài chính được thực hiện đầy đủ.

Thứ ba, loại đất được chuyển nhượng cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế, phí. Cụ thể, đất ở (đất thổ cư) và đất sản xuất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ có cách tính và mức thuế suất khác nhau.

Ví dụ, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể được miễn thuế trong một số trường hợp nhất định, trong khi đất ở thường phải chịu đầy đủ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Thứ tư, chính sách miễn, giảm thuế, phí theo quy định pháp luật cũng là yếu tố đáng lưu ý. Bên cạnh đó, hộ nghèo, người có công với cách mạng hoặc trường hợp giao đất tái định cư có thể được xem xét miễn hoặc giảm lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 10/2022/NĐ-CP. Như vậy, để xác định chính xác số tiền thuế, phí phải nộp trong giao dịch mua bán đất, cần xem xét tổng thể các yếu tố nêu trên để áp dụng đúng quy định của pháp luật, đồng thời tránh những rủi ro pháp lý và tài chính phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch.

Rủi ro pháp lý khi khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế 

Một trong những hành vi vi phạm pháp luật phổ biến trong giao dịch mua bán quyền sử dụng đất hiện nay là việc các bên cố tình khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế trên hợp đồng công chứng nhằm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp. Hành vi này thường diễn ra dưới hình thức thỏa thuận miệng, trong đó bên mua và bên bán thống nhất chỉ ghi một phần giá trị thực tế vào hợp đồng để né tránh nghĩa vụ thuế, phần còn lại được thanh toán riêng bằng tiền mặt.

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019, đây là hành vi khai sai, trốn thuế, có thể bị ấn định lại số thuế phải nộp, kèm theo mức phạt từ 01 đến 03 lần số tiền trốn thuế, tùy theo mức độ vi phạm và yếu tố cố ý. Trong trường hợp hành vi này có dấu hiệu gian dối, gây thiệt hại nghiêm trọng cho ngân sách nhà nước, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 về tội trốn thuế.

Ngoài ra, việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và rủi ro dân sự. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp về thanh toán, người mua sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh đã trả đủ số tiền thực tế, bởi hợp đồng công chứng – là tài liệu có giá trị pháp lý cao nhất – chỉ thể hiện giá trị thấp hơn.

Điều này có thể dẫn đến mất mát tài sản hoặc không được pháp luật bảo vệ đầy đủ, đặc biệt khi tranh chấp được đưa ra tòa án hoặc cơ quan thi hành án. Trước những hệ quả nêu trên, khuyến nghị các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần kê khai trung thực, đầy đủ giá trị thực tế trong hợp đồng để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về thuế, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình trong quá trình thực hiện và xử lý các vấn đề phát sinh từ giao dịch. Việc tuân thủ pháp luật không chỉ là nghĩa vụ mà còn là biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hiệu quả trong bối cảnh các cơ quan quản lý nhà nước ngày càng tăng cường kiểm tra, giám sát đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Các loại thuế, phí phải nộp khi mua đất

Khi thực hiện giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, người mua và người bán có nghĩa vụ thực hiện một số khoản thuế, lệ phí theo quy định pháp luật. Cụ thể, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người nhận chuyển nhượng (bên mua) phải nộp để được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, với mức thu thông thường là 0,5% giá trị đất tính theo bảng giá nhà nước theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP.

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế do bên chuyển nhượng (bên bán) nộp với mức thuế suất phổ biến là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá tính thuế do cơ quan thuế xác định theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC, trừ trường hợp được miễn thuế.

Ngoài ra, các bên cũng phải nộp phí công chứng khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng, được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng. Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí nộp cho cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, mức thu phụ thuộc vào từng địa phương theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, giao dịch mua bán đất không chỉ dừng lại ở việc thỏa thuận giá cả giữa các bên mà còn phát sinh nhiều nghĩa vụ tài chính cụ thể. Việc nắm rõ từng loại thuế, phí phải nộp giúp các bên chủ động hơn trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp, vi phạm.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “Mua đất 300 triệu đồng thuế bao nhiêu?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com