Người mua chịu phí gì khi mua nhà? thông tin chi tiết

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 10/06/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Trong giao dịch mua bán nhà ở, một loại giao dịch dân sự có giá trị lớn và gắn liền với quyền sở hữu tài sản vì vậy việc chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt tài chính và pháp lý là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính an toàn, hợp pháp và tránh phát sinh tranh chấp không mong muốn. Người mua nhà không chỉ cần quan tâm đến giá trị chuyển nhượng mà còn phải chủ động xác định, dự trù các khoản chi phí liên quan theo quy định pháp luật. Vậy, người mua phải chịu những loại chi phí nào trong một giao dịch mua nhà hợp pháp? Những khoản phí đó được quy định ở đâu, ai là người có nghĩa vụ nộp, và có thể thỏa thuận được hay không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc một cái nhìn toàn diện, cụ thể và đúng quy định pháp luật về các loại chi phí mà người mua cần chuẩn bị khi thực hiện giao dịch mua nhà.

Mục lục bài viết:

Các loại phí khi mua nhà ở Việt Nam

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 quy định: Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này.

Đối tượng chịu phí: Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP hướng dẫn bởi Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC thì đối tượng chịu lệ phí trước bạ gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác. Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Cách tính:

Về các trường hợp đặc biệt:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Theo đó công thức tính lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp

Giá tính lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong đó:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ

Giá đất tại bảng giá đất

(:)

70 năm

Thời hạn thuê đất

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Người mua chịu phí gì khi mua nhà

Trong một số trường hợp đặc biệt:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ.

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Về các trường hợp miễn lệ phí trước bạ, căn cứ theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như sau:

Nhà, đất là trụ sở của cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và tổ chức quốc tế thuộc Liên hợp quốc.
Tài sản (trừ nhà, đất) của tổ chức và cá nhân nước ngoài là viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự, nhân viên hành chính kỹ thuật của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và thành viên của gia đình họ.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, xây dựng kết cấu hạ tầng, nông nghiệp và các trường hợp khác được cam kết quốc tế.
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng gia đình.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân và tài sản cho thuê tài chính.
Nhà, đất và tài sản đặc biệt phục vụ công tác quốc phòng an ninh.
Nhà, đất của cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng và các cơ sở xã hội.
Nhà, đất được bồi thường, tái định cư và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Nhà, đất của hộ nghèo, dân tộc thiểu số và các khu vực khó khăn.
Nhà, đất của cơ sở giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, khoa học công nghệ, môi trường và các cơ sở xã hội.
Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học công nghệ.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Về đối tượng chịu phí, căn cứ theo quy định hiện hành, người nộp phí là người sử dụng đất – bao gồm hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức – trực tiếp thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua thường là bên đứng tên xin cấp Giấy chứng nhận mới và do đó là đối tượng chịu phí thẩm định hồ sơ, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tùy theo điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương. Ngoài ra, một số đối tượng như hộ nghèo, người có công với cách mạng hoặc đồng bào dân tộc thiểu số có thể được xem xét miễn hoặc giảm phí theo quy định của pháp luật hiện hành và chính sách ưu đãi tại từng địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại hoặc thực hiện các thủ tục đăng ký biến động. Theo quy định của Bộ Tài chính, đây là một loại lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, mức thu cụ thể có thể khác nhau tùy từng địa phương, nhưng đều căn cứ trên nguyên tắc quy định của pháp luật hiện hành.

Đối tượng chịu phí: là người sử dụng đất – bao gồm hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức – khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Mức phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mức lệ phí cụ thể có thể khác nhau tùy từng địa phương.

>>Đọc thêm: Giải đáp khoản 2 của điều 137 luật đất đai 2024

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Khi tổ chức hoặc cá nhân thực hiện các thủ tục như công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc hay xin cấp bản sao văn bản công chứng, thì đều phải nộp phí công chứng theo quy định. Đối với các hợp đồng có yếu tố kinh tế, thương mại, đầu tư hoặc kinh doanh, mức phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch. Căn cứ theo điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, cụ thể như sau:

STT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/ trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100.000 đồng
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo quy định pháp luật hiện hành, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Đây là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được từ các hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà, đất.

Về cách tính thì mức thuế suất đối với mua bán nhà, đất là 20% trên giá mua, bán hoặc căn cứ vào giá cho thuê lại. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định dựa theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng

(x)

thuế suất 2%

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà, đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người (đồng sở hữu), thì nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Tỷ lệ sở hữu này được xác định dựa trên các giấy tờ hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia tài sản của tòa án. Nếu không có các tài liệu hợp pháp làm căn cứ, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân, tức chia đều cho các đồng sở hữu.

Ví dụ minh họa: Ông B bán một mảnh đất với giá chuyển nhượng là 800.000.000 triệu đồng. Theo quy định, thuế suất thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 2% như vậy, sô tiền thuế thu nhập cá nhân mà ông B phải nộp dựa vào công thức trên sẽ được tính dựa vào công thức như trên, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 800.000.000 x 2% = 16.000.000

Như vậy, ông B cần phải nộp 16.000.000 đồng thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Quy trình nộp các loại phí khi mua nhà

Trong một số trường hợp đặc biệt, việc mua nhà sẽ có những quy định riêng về nghĩa vụ tài chính, bao gồm miễn, giảm hoặc thay đổi cách tính các loại phí và lệ phí.

Đối với trường hợp mua nhà ở xã hội, người mua sẽ được miễn lệ phí trước bạ khi mua lần đầu theo quy định của pháp luật hiện hành. Ngoài ra, chủ đầu tư hoặc người bán nhà ở xã hội cũng có thể được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân theo chính sách ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, người mua vẫn phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, với mức thu thấp theo quy định tại địa phương, thường khoảng 100.000 đồng/giấy đối với cá nhân.

Trường hợp mua nhà thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp đầy đủ giá trúng đấu giá và thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên như thông thường, bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Nếu trong quy chế đấu giá có quy định, người tham gia còn phải nộp thêm phí tham gia đấu giá hoặc chi phí tổ chức.

Đối với người nước ngoài hoặc Việt kiều, việc mua nhà ở Việt Nam được pháp luật cho phép với điều kiện nhất định về loại nhà ở, số lượng và thời hạn sở hữu. Bởi theo Luật Đất đai 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (tức người còn quốc tịch Việt Nam), được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước .

Đó là các quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận, nhận quyền sử dụng đất, thuê lại đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Khi hoàn tất giao dịch, các đối tượng này vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như công dân trong nước, bao gồm lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản phí hành chính khác. Trường hợp hết thời hạn sở hữu mà có nhu cầu gia hạn, họ phải nộp thêm phí thẩm định hoặc lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề người mua chịu phí gì khi mua nhà?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: