Việc tách, hợp thửa đất là nhu cầu phổ biến trong quá trình sử dụng đất, gắn liền với các hoạt động như chuyển nhượng, tặng cho, xây dựng nhà ở hoặc phát triển các mục đích kinh tế khác. Nhằm tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và thống nhất trong toàn quốc, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về điều kiện tách, hợp thửa đất. Quy định này không chỉ góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như phong tục, tập quán của từng địa phương. Bài viết sau đây sẽ phân tích rõ hơn nội dung và ý nghĩa của quy định này.

Các nguyên tắc và điều kiện chung của tách thửa và hợp thửa đất (Khoản 1, Điều 220)

Thửa đất phải có giấy chứng nhận:

Yêu cầu thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ý nghĩa: Đảm bảo tính pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa.

Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất:

• Đất phải đang trong thời hạn sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đất hết thời hạn sử dụng sẽ không đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa.

Đất không có tranh chấp, kê biên hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời:

• Đất không được phép tách thửa hoặc hợp thửa nếu đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Ngoại lệ: Nếu xác định được phạm vi tranh chấp, phần diện tích không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.

Đảm bảo lối đi và kết nối hạ tầng:

• Thửa đất phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
• Đảm bảo cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
• Đặc biệt: Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi, không cần chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

>>Tìm hiểu thêm: Quy định về đất ở nông thôn?

Điều kiện cụ thể khi tách thửa đất

Ngoài việc đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì còn phải đáp ứng những điều kiện tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, điều kiện khi tách thửa đất như sau:

Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa: các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng chỉ một phần của thửa đất, thì phải tách thửa. Phần đất được tách ra phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định đối với loại đất mới sau khi chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp thửa đất có cả đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn tách thửa.

Phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án: việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án phải đáp ứng đủ điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa đất theo quy định thì có thể thực hiện việc tách thửa, trường hợp mà không đáp ứng đủ các điều kiện diện tích, kích thước tách thửa đất theo quy định thì không thể tách thửa.

Điều kiện cụ thể khi hợp thửa đất

Ngoài việc đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì còn phải đáp ứng những điều kiện tại khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi hợp thửa đất còn phải đáp ứng 2 điều kiện:

Yêu cầu về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, và hình thức trả tiền thuê đất: Việc hợp thửa đất chỉ được thực hiện khi các thửa đất đó có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Tuy nhiên, vẫn được phép hợp thửa nếu toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và loại đất khác nằm trong cùng một thửa, hoặc khi hợp thửa đất có đất ở với thửa đất khác cũng có đất ở.

Trường hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hoặc hình thức trả tiền thuê đất: Nếu hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất thì phải làm đồng thời các thủ tục như: chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh lại thời hạn sử dụng và chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất. Việc này nhằm bảo đảm sau khi hợp thửa, toàn bộ diện tích đất có cùng một mục đích sử dụng, cùng thời hạn và cùng hình thức trả tiền thuê đất theo đúng quy định pháp luật

Quy định của UBND cấp tỉnh

Vai trò của UBND cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu tách, hợp thửa tại địa phương. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất, bảo đảm phù hợp với thực tế quản lý và nhu cầu sử dụng đất tại địa phương.

Ví dụ quy định cụ thể tại một số địa phương

Ông Nguyễn Văn A sở hữu một thửa đất ở phường An Cựu, Thành phố Huế có diện tích 200 m², loại đất ở tại đô thị. Năm 2025, ông A muốn tách thửa để chia cho con trai một phần đất xây nhà riêng, cụ thể chia thành hai thửa: một thửa 120 m² và một thửa 80 m². Căn cứ theo Quyết định số 67/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, tại khu vực nội thành thành phố Huế, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở phường là 60m², sâu tối thiểu là 5 mét. Do cả hai thửa sau khi tách đều đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu, có lối đi hợp pháp ra đường giao thông và không vi phạm quy hoạch, ông A đủ điều kiện được cơ quan có thẩm quyền giải quyết cho tách thửa theo quy định.

Trình tự, thủ tục tách thửa và hợp thửa đất

Trình tự tách, hợp thửa được quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/NĐ-CP;

Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Quy trình thực hiện:

 Nộp hồ sơ: Người nộp hồ sơ nộp tại một trong các cơ quan có thẩm quyền theo quy định khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

 Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

 Văn phòng đăng ký đất đai;

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp

Thời gian xử lý theo quy định

Theo khoản 4, khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp tách, hợp thửa đất được quy định tại Điều 7 của Nghị định này không quá 15 ngày làm việc, không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý quan trọng khi thực hiện tách thửa, hợp thửa đất

Ký giáp ranh có bắt buộc không?

Việc tách, hợp thửa đất không bắt buộc phải ký giáp ranh. Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT thì việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề, cho nên trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt không ký giáp ranh được thì việc tách thửa căn cứ đất vẫn có thể tiến hành.

Trường hợp đặc biệt 

Diện tích tối thiểu: Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.

Tranh chấp: Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

Đất thuộc khu vực quy hoạch chi tiết, đất bảo vệ di tích 

Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện tách, hợp thửa.

Do đó nếu đất có quy hoạch nhưng chưa được địa phương đưa vào kế hoạch sử dụng đất cụ thể trong năm, thì vẫn được phép tách thửa. Tuy nhiên, người dân phải đáp ứng đủ điều kiện pháp luật.

Ngược lại, nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thuộc diện sẽ bị thu hồi, thì quyền tách, hợp thửa có thể bị hạn chế hoặc không được chấp nhận, nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng tiến độ quy hoạch.

Đất có tranh chấp nhưng xác định được phần không tranh chấp

Theo quy định điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

Diện tích tối thiểu

Diện tích tối thiểu để tách thửa, hợp thửa đất sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh của từng tỉnh quy định đối với từng loại đất.

Chi phí và lệ phí

Khi tách thửa, hợp thửa người sử dụng đất phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật. 

Chi phí đo đạc thửa đất: theo khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi làm thủ tục tách thửa, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc và xác định lại diện tích thửa đất. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính, và phải nộp chi phí đo đạc theo quy định.

Lệ phí cấp sổ đỏ: được quy định khác nhau tùy theo khu vực và đối tượng. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân ở các quận của thành phố trực thuộc Trung ương hoặc ở phường nội thành của thành phố, thị xã thuộc tỉnh sẽ phải nộp lệ phí cao hơn so với các khu vực khác.

Ngoài ra, tổ chức sẽ phải nộp lệ phí cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân. Mức thu này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nên ở mỗi địa phương sẽ có quy định riêng và không thống nhất trên toàn quốc.

Lệ phí trước bạ: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%.

Phí thẩm định hồ sơ: được xác định căn cứ vào diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương để áp dụng phù hợp cho từng trường hợp

Các câu hỏi thường gặp

Diện tích tối thiểu tách thửa được quy định ở đâu?

Theo quy định khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định riêng nên diện tích tối thiểu để tách thửa có thể khác nhau tùy từng địa phương.

Thửa đất có tranh chấp có được tách thửa không?

Theo quy định điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì thửa đất đang có tranh chấp không được tách thửa, trừ trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa, hợp thửa là bao lâu? 

Không quá 15 ngày làm việc và không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về quy định tách, hợp thửa đất theo điều 220 luật đất đai 2024. Mong rằng qua những thông tin đã giúp bạn đọc nắm rõ hơn quy định khi muốn thực hiên tách thửa hoặc hợp thửa đất đối với trường hợp của mình. Nếu cần hỗ trợ vui lòng liên hệ với Luật sư qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com