Việc cùng đứng tên  một thửa đất với người dân không còn xa lạ trong thực tế giao dịch đất đai hiện nay. Tuy nhiên, khi phát sinh nhu cầu tách riêng quyền sử dụng đất để thuận tiện cho việc chuyển nhượng hoặc xây dựng, nhiều người lại băn khoăn: “Đất đồng sở hữu có được tách sổ riêng không?” và nếu có, thủ tục, điều kiện, chi phí ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc tách sổ đất đồng sở hữu, nắm được điều kiện cần thiết, các bước thực hiện cũng như chi phí liên quan. Bên cạnh đó, bài viết cũng cung cấp những lưu ý quan trọng nhằm tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục này.

Đất đồng sở hữu là gì?

Khái niệm:

• Đất đồng sở hữu là thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân hoặc tổ chức, được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Các trường hợp phổ biến: Thừa kế từ cha mẹ, mua đất chung giữa các thành viên gia đình, hoặc đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng.

Quyền và nghĩa vụ của đồng sở hữu:

• Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu có quyền sử dụng, khai thác và định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận.
• Quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên phần quyền sở hữu hoặc thỏa thuận giữa các đồng sở hữu.

Đặc điểm pháp lý:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể ghi tên tất cả đồng sở hữu hoặc chỉ ghi tên một người đại diện (theo ủy quyền hoặc thỏa thuận).

Đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không?

Đất đồng sở hữu có nghĩa là một thửa đất thuộc quyền sử dụng của hai người trở lên. Nói cách khác, đây là trường hợp nhiều người cùng đứng tên và cùng có quyền sử dụng đối với một mảnh đất hoặc tài sản gắn liền với đất đó.

Đất đồng sở hữu có thể tách sổ riêng, nếu muốn tách thửa đất để đứng tên riêng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ‎ý của tất cả những người cùng sở hữu mảnh đất đó.

Theo quy định điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì có thể tách sổ riêng trong trường hợp đất đồng sở hữu  nếu đáp ứng các điều kiện của pháp luật.

Cơ sở pháp lý

Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Nguyên tắc cơ bản khi tách sổ đất đồng sở hữu

Khi tách thửa đất đối với trường hợp đồng sở hữu đất cần tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản sau:

• Phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu.
• Phải đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.
• Phải tuân thủ trình tự, thủ tục tách thửa.

Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại địa phương. Không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc thuộc dự án phát triển đô thị và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.

Cần có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp

Theo quy định của khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2024, đất đồng sở hữu là tài sản chung, vì vậy mọi giao dịch, thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất như tách thửa phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

>>Tham khảo: Các rủi ro có thể gặp phải khi mua đất đồng sở hữu

Điều kiện để tách sổ riêng cho đất đồng sở hữu

 Điều kiện về pháp lý

Việc tách, hợp thửa đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 sau đây:

Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

Điều kiện về diện tích: các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. 

Điều kiện về đồng sở hữu: tách thửa cần sự thống nhất của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.

Điều kiện về quy hoạch: Khi thực hiện tách thửa đối với đất đồng sở hữu, một trong những điều kiện bắt buộc là thửa đất dự kiến tách phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, thửa đất này không được nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, không thuộc phạm vi dự án phát triển đô thị, và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố công khai.

>>Đọc thêm: Quy định về tách hợp thửa đất theo luật đất đai 2024

Thủ tục tách sổ riêng cho đất đồng sở hữu

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Trình tự tách thửa được quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/NĐ-CP;
• Bản vẽ tách thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người nộp hồ sơ nộp tại một trong các cơ quan có thẩm quyền theo quy định khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hình thức nộp:

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ;
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
• Nộp tại bộ phận 1 cửa ( trung tâm hành chính công) của xã, phường, thành phố nơi có đất.

Bước 3: Thẩm định và đo đạc

Khi nhận được hồ sơ tách sổ riêng đối với đất đồng sở hữu, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh sẽ tiến hành kiểm tra, đối chiếu theo quy định Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định xem thửa đất có đủ điều kiện tách thửa hay không. Đồng thời, cơ quan này sẽ tiến hành thẩm định thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất dựa trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất cung cấp.

Bước 4: Nộp phí, lệ phí

Người sử dụng đất phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật, bao gồm: Phí đo đạc thửa đất, lệ phí cấp sổ đỏ, lệ phí thẩm định trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Bước 5: Nhận kết quả

Sau khi hoàn tất các bước trên, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho phần đất đã tách.

Chi phí và thời gian thực hiện

Khi tách thửa người sử dụng đất phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật.

• Chi phí đo đạc thửa đất: Theo khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi tách thửa, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đo đạc và xác định lại diện tích đất. Người sử dụng đất phải nộp phí đo đạc theo quy định, căn cứ vào kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính.

• Lệ phí cấp Sổ đỏ: Mức thu khác nhau tùy từng địa phương và đối tượng. Hộ gia đình, cá nhân ở quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung ương sẽ nộp cao hơn các khu vực khác. Tổ chức cũng phải nộp lệ phí cao hơn cá nhân, hộ gia đình. Mức thu cụ thể do HĐND cấp tỉnh quy định.
• Lệ phí trước bạ: Áp dụng mức thu 0,5%.
• Phí thẩm định hồ sơ: Tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng, mức độ phức tạp của hồ sơ và điều kiện cụ thể tại địa phương.

Thời gian thực hiện: trường hợp tách thửa không quá 15 ngày làm việc, không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Đất đồng sở hữu chưa có Sổ đỏ có tách thửa được không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó nếu đất đồng sở hữu chưa có sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để tách thửa.

Nếu một đồng sở hữu không đồng ý thì làm thế nào?

Nếu một người đồng sở hữu không đồng ý thì không thể tách thửa vì theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận được cấp ghi tên tất cả những người đồng sở hữu. Mọi thủ tục phát sinh trên đất như tách thửa  đều cần sự thống nhất của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất. Cho nên nếu có người không đồng ý thì việc tách thửa sẽ không được thực hiện.

Thời gian tách thửa mất bao lâu?

Thời gian tách thửa là 15 ngày kể từ ngày văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với các vùng sâu, vùng xa thì có thể lên đến 25 ngày.

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thông tin về đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không và các thông tin liên quan. Mong rằng qua bài viết này đã giải đáp được các thông tin mà bạn đọc đang tìm kiếm.