Rủi ro khi mua đất chờ tách thửa tư vấn từ chuyên gia

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 16/07/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Trong bối cảnh hiện nay, đất ngày càng khan hiếm thì nhiều người mua đất đã tìm đến những mảnh đất chờ tách thửa bởi vì giá rẻ hơn so với đất đã có sổ đỏ. Tuy nhiên bên cạnh việc đất rẻ hơn thì nó vẫn tiềm ẩn các rủi ro khi mua đất chờ tách thửa. Bài viết này sẽ giúp người đọc hiểu rõ những rủi ro thường gặp khi mua đất chờ tách thửa và cách hạn chế rủi ro.

Mục lục bài viết:

Tách thửa đất là gì?

Định nghĩa tách thửa

Tách thửa là việc phân chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ hơn, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Quy định pháp lý: Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Điều kiện tách thửa đất

Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
Đất còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp.
Diện tích thửa đất sau tách thửa phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Phải đảm bảo lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp thoát nước hợp lý.

Thực trạng mua đất chờ tách thửa

Đất chưa tách thửa thường được mua bán qua hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận viết tay.
Hấp dẫn do giá thấp, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Các rủi ro khi mua đất chờ tách thửa

Rủi ro pháp lý

Không thể tách thửa do vi phạm quy định diện tích tối thiểu: Mỗi địa phương có quy định riêng về diện tích tối thiểu tách thửa, diện tích tối thiểu sẽ do UBND cấp tỉnh của từng địa phương quy định, tùy thuộc vào loại đất sẽ có những quy định về diện tích khác nhau. Nếu diện tích tối thiểu khi tách thửa không đúng với quy định của UBND cấp tỉnh thì người mua sẽ không thể cấp sổ đỏ với mảnh đất tách thửa đó.

Đất thuộc diện quy hoạch hoặc thu hồi: Đất nằm trong quy hoạch giải tỏa, dự án phát triển hoặc hành lang an toàn thì khi đó người mua sẽ bị thu hồi mảnh đất bị tách thửa nếu nằm trong quy hoạch, số tiền được bồi thường cũng thấp hơn số tiền lúc mua ban đầu.

Rủi ro mua đất chờ tách thửa

Tranh chấp pháp lý: Đất có tranh chấp hoặc bị kê biên thì người mua sẽ không thể hoàn tất thủ tục tách thửa và sang tên, việc này sẽ làm người mua mất tiền và thời gian.

Hợp đồng không hợp pháp: Nhiều giao dịch mua đất chờ tách thửa là hợp đồng viết tay hoặc không công chứng không được pháp luật công nhận, khi xảy ra tranh chấp, các hợp đồng này khó có thể được tòa án công nhận, dẫn đến việc người mua không thể bảo vệ quyền lợi của mình.

Rủi ro tài chính

Mất tiền đặt cọc: Trong nhiều trường hợp bên bán có thể “lật kèo” khi giá đất tăng, hợp đồng giữa các bên thường viết tay hoặc không công chứng, do vậy, nếu trong trường hợp người bán “lật kèo” thì người mua không thể bảo vệ quyền lợi của mình, bên bán có thể bắt người mua mua giá cao hơn đó hoặc là hủy giao dịch.

Chôn vốn dài hạn: Nếu không tách thửa được do đất nằm trong khu quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa, người mua không thể chuyển nhượng, xây dựng công trình hợp pháp trên đất điều này làm người mua bị chôn vốn trong thời gian dài.

Chi phí phát sinh: Trong quá trình tách thửa sẽ phát sinh các khoản phí, lệ phí như phí đo đạc, công chứng, thuế, lệ phí khi tách thửa và chuyển nhượng có thể vượt dự kiến. Nếu người mua không tính toán kỹ thì những khoản phí có thể ảnh hưởng đến số tiền ban đầu mà người mua dùng để mua đất.

Rủi ro liên quan đến đồng sở hữu

Khó khăn trong việc thống nhất: Đất chưa tách thửa thường thuộc sở hữu chung, vì vậy khi tách thửa hay thực hiện các giao dịch khác cần sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu để thực hiện các giao dịch. Chỉ cần một bên không đồng ý thì toàn bộ giao dịch không thể thực hiện được.

Tranh chấp giữa các đồng sở hữu: Trong trường hợp một bên hoặc nhiều bên không đồng ý‎ bán hoặc xảy ra mâu thuẫn giữa các bên liên quan, nếu không giải quyết được mâu thuẫn đó thì giao dịch mua đất tách thửa có thể bị kéo dài hoặc không thể thực hiện được.

Rủi ro do thiếu minh bạch tin

Thông tin pháp lý không rõ ràng: Người mua không kiểm tra kỹ quy hoạch, giấy tờ pháp lý hoặc tin tưởng vào lời nói của bên bán. Việc này dễ dẫn đến tình trạng mua đất không đủ điều kiện tách thửa, nằm trong diện quy hoạch.

Lừa đảo từ bên bán: Bên bán có thể cố tình che giấu thông tin về tình trạng đất như đất đang thế chấp ngân hàng, tranh chấp, không đủ điều kiện tách thửa,… Khi phát hiện sự thật người mua có thể mất tiền cọc hoặc chịu thiệt hại lớn khó đòi lại tiền.

>>Tham khảo: Quy định về cấp giấy chứng nhận theo điều 148 luật đất đai 2024

Các trường hợp cụ thể dẫn đến rủi ro

Đất chưa có sổ đỏ riêng

Đất chờ tách thửa thường thường đứng tên người bán hoặc đồng sở hữu. khi chưa được tách thửa, người mua không thể làm thủ tục sang tên để đứng sổ đỏ.

Rủi ro: Người mua không thể đứng tên sổ đỏ, việc đó đồng nghĩa với việc mất quyền sở hữu hợp pháp, không thể xây dựng nhà ở, thế chấp hay chuyển nhượng.

Đất đang thế chấp ngân hàng

Nếu thửa đất mà người bán đang rao bán là đất đang thế chấp tại ngân hàng thì người bán không được tách thửa và chuyển nhượng.

Rủi ro: trường hợp người mua không kiểm tra tình trạng đất mà vẫn đặt cọc hoặc mua bán qua giấy viết tay thì toàn bộ giao dịch này bị vô hiệu. Nếu bên bán mất khả năng thanh toán các khoản nợ, ngân hàng sẽ tiến hành thu giữ tài sản, kể cả phần đất mà mà bạn đã mua qua giấy tay.

Đất không đảm bảo lối đi hoặc hạ tầng

Theo quy định điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất sau tách thửa phải có lối đi và kết nối hạ tầng công cộng.

Rủi ro: nếu thửa đất chờ tách thửa không có lối đi riêng thì người mua không đủ yêu cầu tách thửa sẽ không thể tách thửa.

Cách hạn chế rủi ro khi mua đất chờ tách thửa

Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng

Xác minh giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ/sổ hồng bản gốc, hoặc bất cứ chứng cứ nào chứng minh quá trình sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Đồng thời, nên kiểm tra tình trạng tranh chấp, thế chấp.

Kiểm tra quy hoạch: đến UBND xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tra cứu xem đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa, thu hồi hay không.

Tham khảo quy định diện tích tối thiểu: trước khi quyết định mua đất chờ tách thửa người mua nên tìm hiểu quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích và kích thước tối thiểu để tách thửa. Việc này giúp người mua xác định xem đất có đủ điều kiện tách thửa hay không để tránh việc hồ sơ bị từ chối.

Lập hợp đồng chặt chẽ: khi giao dịch mua đất chờ tách thửa thì không nên giao dịch bằng lời nói hay hợp đồng được lập bằng chữ ký viết tay, hai bên nên lập hợp đồng mà có các điều khoản thỏa thuận rõ ràng và hợp đồng đó phải được công chứng.

Người mua nên sử dụng hợp đồng đặt cọc có công chứng, nội dung hợp đồng cần có các điều khoản đền bù, phạt vi phạm trong trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Người mua và người bán cần thỏa thuận rõ ràng, cụ thể là trách nhiệm của từng bên để tránh phát sinh tranh chấp hoặc đùn đẩy trách nhiệm trong việc hoàn tất thủ tục tách thửa và chuyển nhượng.

Tư vấn chuyên gia pháp lý: Người mua nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc những người có kinh nghiệm để được tư vấn cụ thể về các rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Việc này giúp người mua hiểu rõ tình trạng pháp lý của bất động sản, biết được những vấn đề tiềm ẩn và có phương án xử lý phù hợp, tránh mất tiền oan hoặc vướng vào tranh chấp về sau. Tư vấn chuyên gia là bước quan trọng để giao dịch mua bán được thực hiện an toàn, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

Người mua cần phải tìm hiểu kĩ về mảnh đất, không nên vì giá rẻ mà bỏ qua bước xác minh thông tin thửa đất. Ngoài ra, người mua nên cân nhắc khả năng tài chính của mình, cũng như đưa ra phương án giải quyết trong trường hợp đất không tách thửa. Việc này giúp hạn chế rủi ro.

Người mua thường bị thu hút bởi mảnh đất giá rẻ hơn so với mặt bằng chung, việc mảnh đất rẻ cũng đi kèm với các rủi ro pháp lý tiềm ẩn như đất không đủ tách thửa, đất đang tranh chấp,.. do đó, người mua nên chọn mua những mảnh đất có pháp lý rõ ràng.

Trước khi ra quyết định mua mảnh đất đó, người mua cần đánh giá khả năng mảnh đất được tách thửa, có đáp ứng các điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật hay không, về diện tích tối thiểu, đất có đang tranh chấp hay trong diện quy hoạch,…Việc đánh giá sẽ giúp tránh được việc mảnh đất không thể tách thửa.

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về các rủi ro khi mua đất chờ tách thửa, mong rằng với các thông tin trên đã giúp bạn có những thông tin hữu ích và yên tâm hơn trong quá trình giao dịch bất động sản. Nếu cần thêm sự hỗ trợ từ Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: