Tình trạng đất bị người khác đứng tên trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là vấn đề phổ biến tại Việt Nam, dẫn đến nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp, kéo dài. Bài viết dưới đây của Người hiểu luật chia sẻ đến quý độc giả về hướng dẫn chi tiết, rõ ràng các cách thức, trình tự thủ tục để có thể lấy quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời, bài viết cung cấp một số lưu ý, kinh nghiệm để người dân tránh rơi vào tình trạng bị mất quyền sử dụng đất khi nhờ người khác đứng tên hộ.

Sổ đỏ là gì và vai trò của nó

Định nghĩa sổ đỏ

• Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Vai trò:
  • Xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai và theo dõi các giao dịch liên quan.

Hệ quả pháp lý khi sổ đỏ đứng tên người khác:

• Người đứng tên trên sổ đỏ được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp, có toàn quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, v.v.).
• Chủ sở hữu thực sự (người không đứng tên) gặp rủi ro mất quyền sử dụng đất nếu không có biện pháp xử lý kịp thời.

Các nguyên nhân phổ biến dẫn đến tình trạng đất bị người khác đứng tên

Nhờ người khác đứng tên hộ: Do lý do cá nhân (không tiện ra mặt, không đủ điều kiện đứng tên, v.v.), người mua đất nhờ người thân hoặc người quen đứng tên trên sổ đỏ: Chẳng hạn như trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào thời điểm pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu quyền sử dụng đất nên nhờ người đứng tên hộ khi nhận chuyển nhượng; tin tưởng người thân trong gia đình nên nhờ đứng tên hộ; làm ăn xa nên không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..

Rủi ro: Người đứng tên có thể chiếm đoạt tài sản hoặc không chịu sang tên lại khi chủ sở hữu thực sự yêu cầu, do đó sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp và mất nhiều thời gian, chi phí giải quyết cũng như ảnh hưởng tới mối quan hệ giữa các bên. 

Giao dịch không hợp pháp: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chỉ bằng giấy viết tay, không được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Do đó, giao dịch có thể bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức.

Lừa đảo, giả mạo giấy tờ: Người khác giả mạo chữ ký, giấy tờ để đăng ký cấp sổ đỏ, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có quyền sở hữu đối với thửa đất,..

Sai sót hành chính: Nhầm lẫn trong quá trình cấp sổ đỏ, dẫn đến cấp sai đối tượng hoặc cấp chồng lấn thửa đất. Dẫn đến việc công nhận sai quyền sở hữu của đối tượng, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân.

Tranh chấp thừa kế hoặc cho mượn đất: Đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng bị chuyển nhượng hoặc cấp sổ đỏ cho người khác do tranh chấp thừa kế hoặc cho mượn lâu dài. Dẫn đến các tranh chấp diễn ra chồng chất, khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thực sự của thửa đất. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp kéo dài.

>>Đọc thêm: Biện pháp xử lý khi xảy ra tranh chấp mua bán đất bằng giấy tay

Các phương án giải quyết để lấy lại đất

Thỏa thuận và thương lượng

Đây là cách thức nhanh nhất, tiết kiệm thời gian và chi phí. Các bên thỏa thuận các nội dung đang mâu thuẫn, tranh chấp; từ đó đi đến một thỏa thuận chung, thống nhất, hài hoà lợi ích của các bên.

Điều kiện áp dụng:

• Người đứng tên trên sổ đỏ đồng ý hợp tác và có thiện chí tham gia buổi thương lượng, thỏa thuận.
• Có bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất thật sự của bên có quyền sử dụng đất  (hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán,  thỏa thuận đứng tên hộ, v.v.).

Nhược điểm: Việc tự thỏa thuận và thương lượng, khả năng giải quyết tranh chấp không thành công rất cao, đặc biệt là trong những cuộc tranh chấp rất căng thẳng. Ngoài ra, thỏa thuận không mang tính bắt buộc về mặt pháp lý nên dẫn đến khả năng áp dụng nội dung sau khi đã thống nhất rất thấp.

Hòa giải tại UBND cấp xã

Sau khi các bên đã tiến hành tự hòa giải nhưng không đạt được thỏa thuận thống nhất thì tiến hành thủ tục hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án.

• Quy trình thực hiện: Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và  Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Hồ sơ gồm có: 

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (bản chính)
• Các giấy tờ có liên quan đến việc sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng,…

Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 2: UBND xã tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

UBND thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp để thực hiện hòa giải. Cuộc họp hoà giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư, người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh,..

Bước 3: Lập biên bản hòa giải (hòa giải thành hoặc không thành), bao gồm các nội dung: Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham gia hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Kết quả hòa giải:

• Nếu hòa giải thành công, các bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho để sang tên sổ đỏ. Vì lúc này tranh chấp giữa các bên đã được giải quyết bằng biên bản hòa giải thành của UBND cấp xã.
• Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã sẽ hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Và Biên bản hòa giải là tài liệu bắt buộc để nộp đơn khởi kiện tại tòa án.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Trường hợp áp dụng: Căn cứ theo quy định tại 236 Luật Đất đai năm 2024

• Khi thỏa thuận hoặc hòa giải không thành công: Tranh chấp đã được UBND xã hòa giải tuy nhiên không hòa giải thành công 
• Đối với tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024: Do Tòa án nhân dân giải quyết
• Đối với tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024: Đương sự lựa chọn một trong hai hình thức: 
  • Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cấp có thẩm quyền 
  • Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu hủy sổ đỏ cấp sai.

Cơ sở pháp lý

• Điều 236 Luật Đất đai năm 2024
• Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

Quy trình khởi kiện

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

1. Đơn khởi kiện: Nêu rõ thông tin người khởi kiện, người bị kiện, nội dung tranh chấp, yêu cầu của người khởi kiện và thông tin về các tài liệu, chứng cứ kèm theo Đơn khởi kiện;
2. Giấy tờ pháp lý cá nhân: CCCD,hộ chiếu,..
3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp
4. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Hợp đồng, cam kết đứng tên hộ; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,..
5. Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến tranh chấp chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm nếu có.

Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Có thể chọn một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp hoặc gửi bưu điện đến TAND có thẩm quyền
• Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin của TAND có thẩm quyền (nếu có) 

Nộp tạm ứng án phí: Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và gửi cho người khởi kiện để người khởi kiện tiến hành nộp án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Sau khi nộp, đương sự nộp lại cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành các thủ tục khác theo quy định.

Tòa án thụ lý và giải quyết: 

Thụ lý: Sau khi nhận được biên lai thu tiền tạm ứng án phí, thẩm phán sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và gửi thông báo cho các bên liên quan để biết về việc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai và thực hiện các thủ tục tố tụng tiếp theo để giải quyết vụ án.

Thực hiện các hoạt động để chuẩn bị xét xử: Thẩm phán sẽ tiến hành một số công việc như:

• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ cần cần thiết phục vụ cho việc giải quyết vụ án và theo yêu cầu của đương sự;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải giữa các bên theo quy định pháp luật.
• Sau khi thực hiện xong các hoạt động chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ mở phiên Toà xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai.

Thủ tục kháng cáo (nếu có): Sau khi xét xử và có bản án sơ thẩm của Tòa án về giải quyết tranh chấp, nếu đương sự không đồng ý với phán quyết của tòa cấp sơ thẩm thì có quyền kháng cáo yêu cầu tòa án cấp trên xét xử lại một lần nữa theo trình tự phúc thẩm.

Lưu ý: Cần thu thập đầy đủ chứng cứ (lời khai nhân chứng, tài liệu nguồn gốc đất, hồ sơ cấp sổ đỏ của bên còn lại, các tài liệu chứng minh thỏa thuận nhờ đứng tên trên Sổ đỏ của các bên; các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất,..) để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Thời gian giải quyết có thể kéo dài và trình tự thủ tục tương đối phức tạp, đặc biệt là trong giai đoạn thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh, cần sự hỗ trợ của luật sư chuyên về đất đai để đảm bảo hiệu quả.

Tố cáo hành vi lừa đảo

Nếu người đứng tên trên sổ đỏ có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản như giả mạo giấy tờ, sử dụng Sổ đỏ do mình đứng tên để gian dối chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác không có sự đồng ý của chủ sở hữu thực sự của quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản 

>>Tim hiểu thêm: Hướng dẫn về cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hồ sơ và chứng cứ cần thiết để đòi lại đất

Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất: Có một trong các loại giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất: 

• Giấy tờ chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993  

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp: Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;…
• Các loại giấy tờ được cấp trước ngày 15/10/1993 như Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980; dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,..

Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn; giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký

Tài liệu liên quan đến tranh chấp: 

• Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; 
• Văn bản công nhận hòa giải thành; 
• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan có thẩm quyền;

Giấy tờ cá nhân: Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu,..

Lưu ý: Thu thập càng nhiều chứng cứ càng tốt để tăng khả năng thắng kiện. Thu thập chứng cứ theo các loại chứng cứ để tạo cơ sở vững chắc trong quá trình chứng minh: Chứng cứ làm rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất; chứng cứ trong việc kê khai, đăng ký qua các thời kỳ.

Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ và cách phòng tránh

Rủi ro

Người đứng tên trên sổ đỏ có thể chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp đất nếu đủ điều kiện mà không cần ý kiến của chủ sở hữu thực sự.

Nguy cơ mất trắng tài sản nếu không có chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sở hữu thật sự: Người đứng tên nếu có ý định chiếm đoạt tài sản thì sẽ không chịu thực hiện thủ tục sang tên, trả lại tài sản; nếu chủ sở hữu thực sự không có căn cứ, chứng cứ chứng minh thì rất nhiều khả năng sẽ mất toàn bộ tài sản.

Tranh chấp thừa kế nếu người đứng tên qua đời: Người đứng tên trên Sổ đỏ khi qua đời, quyền sử dụng đất đó sẽ trở thành di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không thừa nhận hoặc không biết rõ nguồn gốc đất chỉ là do được nhờ đứng tên thì rất dễ xảy ra tranh chấp giữa người thừa kế và chủ sở hữu thực sử của quyền sử dụng đất đó.

Cách phòng tránh

• Lập văn bản thỏa thuận đứng tên hộ, có công chứng/chứng thực và người làm chứng, có tên người chuyển nhượng ban đầu.
• Lưu giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán, biên lai thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Tránh nhờ người khác đứng tên nếu không thực sự cần thiết. Vì có thể dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản.

Các nội dung trên, Người Hiểu Luật đã phân tích một số quy định liên quan đến trình tự, thủ tục để đòi lại quyền sử dụng đất khi nhờ khác đứng tên hộ và không trả lại theo yêu cầu; đồng thời chia sẻ với bạn đọc các lưu ý và cách phòng tránh trong trường hợp nhờ người khác đứng tên hộ trên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hy vọng rằng các thông tin trong bài viết sẽ hữu ích với bạn đọc. Nếu cần sự tư vấn từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.