Hiện nay việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất không có sổ đỏ vẫn còn diễn ra rất phổ biến. Người dân cần hiểu và trang bị kiến thức nhất định để bảo vệ quyền lợi cho mình. Bài viết dưới đây của Người hiểu luật sẽ đưa ra một số thông tin chi tiết về các rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ, đồng thời đưa ra giải pháp và lưu ý để người dân có thể nắm bắt và hiểu rõ để tránh những tranh chấp, bất lợi về sau.

Các rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ

Rủi ro pháp lý:

Không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp: Theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa,..). Do đó, nếu mua nhà không có sổ đỏ thì sẽ không được được Nhà nước công nhận giao dịch đó.

Tranh chấp quyền sử dụng đất: Khi mua nhà không có sổ đỏ thì không thực hiện được việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, không tiến hành đăng ký sang tên nên rất dễ xảy ra tranh chấp giữa hai bên bán và bên mua, đặc biệt là khi thay đổi ý định của một trong các bên về việc không mua  hoặc không bán nữa.

Không thể thực hiện giao dịch hợp pháp: Mua nhà không có sổ đỏ dẫn đến không đáp ứng một trong những quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giao dịch không hợp pháp

Không thể chuyển nhượng, thế chấp, hoặc làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng: Mua nhà không sổ đỏ là giao dịch không hợp pháp, do đó không thể thực hiện được thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc làm tài sản bảo đảm là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vì vậy, người mua nhà đất không thực hiện được các giao dịch khác như chuyển nhượng, thế chấp, hoặc làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng nếu như mua đất không có sổ đỏ.

Hợp đồng mua bán (thường là giấy viết tay) không được công chứng/chứng thực, không có giá trị pháp lý: Theo quy định của Luật Công chứng, hồ sơ thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), do đó nếu như việc mua bán nhà đất không có sổ đỏ thì sẽ không được công chứng, không có giá trị pháp lý.

Rủi ro tài chính:

Khi mua đất không có sổ đỏ thì khó xác định được ai là chủ sở hữu thật sự của mảnh đất do đó rất dễ bị lừa đảo tiền do người không phải là chủ sở hữu thực hiện. Và những trường hợp trên rất khó để có thể đòi lại số tiền đã bị lừa vì nhiều trường hợp khó chứng minh được giao dịch diễn ra.

Chi phí phát sinh khi làm sổ đỏ: Khi làm sổ đỏ có thể phải nộp thêm các chi phí khác như chi phí đo đạc,…

Rủi ro về quy hoạch và thu hồi đất: Vì không có sổ đỏ nên không xác minh được nguồn gốc của đất. Không xác định được mảnh đất có đang nằm trong diện quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hoặc đã có quyết định thu hồi hay chưa,…Do đó, nhà đất không có sổ đỏ có thể nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa, hoặc thu hồi đất của Nhà nước. Người mua không được bồi thường hoặc chỉ được bồi thường hạn chế khi đất bị thu hồi.

Rủi ro về xây dựng và sử dụng:

Nhà xây dựng trên đất không có sổ đỏ có thể bị coi là xây dựng trái phép, dẫn đến bị tháo dỡ hoặc phạt hành chính. Đối với việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng, nếu xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ thì không có đủ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng nên được xem là xây dựng trái phép. Do đó, sẽ bị xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp bổ sung như phải tháo dỡ công trình xây dựng.

Khó khăn trong việc xin giấy phép xây dựng, sửa chữa, hoặc cải tạo nhà:

Theo quy định của Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, hồ sơ xin Giấy phép xây dựng phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Do đó, nếu không có sổ đỏ thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, sửa chữa hoặc cải tạo nhà.

Rủi ro liên quan đến giấy tờ tay:

Vì giao dịch mua nhà không có sổ đỏ là không hợp pháp nên nhiều trường hợp các bên mua bán lập hợp đồng bằng giấy tay. Do đó có thể bị tuyên bố vô hiệu vì không đáp ứng về mặt hình thức trong chuyển nhượng đất đai (phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực).

>>Tham khảo: Hướng dẫn việc tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất không có sổ đỏ

• Đất chưa được cấp sổ đỏ: Đất đang xảy ra tranh chấp nên chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa thực hiện các thủ tục để đăng ký cấp sổ đỏ,..
• Giao dịch không hợp pháp: Thực hiện hoạt động chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực (theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024); thực hiện giao dịch chuyển nhượng không đủ điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như giao dịch đất đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để thi hành án,…

Sai sót hành chính:

• Hồ sơ cấp sổ đỏ bị thất lạc, chậm trễ, hoặc cơ quan quản lý cấp sai đối tượng.
• Đất thuộc diện tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Cách kiểm tra và giảm thiểu rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ

Kiểm tra pháp lý trước khi mua: 

Kiểm tra đất có đang thuộc quy hoạch, tranh chấp hay không thông qua việc xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại UBND cấp xã; xem trên cổng thông tin điện tử hoặc có thể hỏi ý kiến công chức địa chính, người dân khu vực lân cận để có thể có thêm thông tin; 

Kiểm tra chủ sở hữu của quyền sử dụng đất bằng việc liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc địa chính cấp xã nơi có đất; đồng thời, tìm hiểu thông tin thông qua những người xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất liền kề…

Kiểm tra hiện trạng sử dụng:

Thực hiện việc kiểm tra hiện trạng sử dụng đất bằng việc nộp hồ sơ yêu cầu UBND cấp xã cung cấp thông tin.

Lập hợp đồng rõ ràng: Lập hợp đồng bằng văn bản và thỏa thuận rõ ràng các điều khoản về giao dịch.

Yêu cầu làm sổ đỏ trước khi mua: Khi thỏa thuận giao dịch, người mua cần yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên.

Mua nhà đất có sổ đỏ chung: Khi mua nhà đất có sổ đỏ chung thì đòi hỏi phải có các thành viên khác đồng ý chuyển nhượng, do vậy sẽ giảm thiểu tối đa khả năng bị lừa đảo.

Giải pháp xử lý rủi ro sau khi mua nhà không có sổ đỏ

Thỏa thuận với người bán:

• Thiện chí thỏa thuận với người bán để yêu cầu họ hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ hoặc bồi thường thiệt hại khi không tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán.
• Sau khi thỏa thuận tiến hành lập văn bản thỏa thuận có công chứng/chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Hòa giải tại UBND cấp xã:

• Nộp đơn yêu cầu hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 nếu xảy ra tranh chấp giữa các bên và không thể cùng nhau tự thỏa thuận.
• Biên bản hòa giải tại UBND xã là cơ sở bắt buộc để khởi kiện tại Tòa án nếu hòa giải không thành giữa các bên.

Khởi kiện tại Tòa án:

• Nếu người bán không hợp tác hoặc có hành vi lừa đảo, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.

Hồ sơ cần có: 

1. Đơn khởi kiện: Nêu rõ thông tin người khởi kiện, người bị kiện, nội dung tranh chấp, yêu cầu của người khởi kiện và thông tin về các tài liệu, chứng cứ kèm theo Đơn khởi kiện;
2. Giấy tờ pháp lý cá nhân: CCCD/CMND/hộ chiếu,..
3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp
4. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Hợp đồng, cam kết đứng tên hộ; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,..
5. Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến tranh chấp chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm nếu có.

Tố cáo hành vi lừa đảo lên cơ quan công an như có các chứng cứ chứng minh phía người bán có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trên đây là những chia sẻ Người Hiểu Luật về các rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ, và một số giải pháp, lưu ý khi mua nhà không có sổ đỏ. Hy vọng những thông tin sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn để bảo vệ tốt quyền lợi của mình. Nếu có vấn đề gì thắc mắc hãy liên hệ Luật sư của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com