Theo Luật Đất đai 2024, giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn được tính theo “giá đất cụ thể” do UBND cấp tỉnh quyết định, bám sát giá thị trường (chính thức bỏ khung giá đất) dựa trên việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Điều kiện tiên quyết để người dân có đất bị thu hồi được bồi thường là đất phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ. Việc này nhằm đảm bảo người dân không bị thiệt thòi về tài chính khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều kiện để được đền bù 100% đất thổ cư

Để được bồi thường trọn vẹn giá trị thửa đất ở tại nông thôn (ký hiệu: ONT) thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện pháp lý sau theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 về điều kiện bồi thường về đất:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Có Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Có một trong các loại giấy tờ làm căn cứ để cấp Sổ đỏ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Nhận chuyển quyền hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa kế) nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên đất.
• Được sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp đất chưa có Sổ đỏ: Hiện nay, vẫn còn tồn tại rất nhiều hộ gia đình ở nông thôn sử dụng đất cha ông để lại nhưng chưa làm Sổ đỏ, nên khi có dự án đi qua, nguy cơ bị đền bù theo giá đất nông nghiệp (rất rẻ) là cực kỳ lớn. Lúc này, người dân phải lập tức trích xuất và thu thập các tài liệu địa chính cũ như hồ sơ 299, sổ mục kê hoặc biên lai nộp thuế nhà đất/thuế nông nghiệp qua các thời kỳ.

Việc chứng minh được nguồn gốc đất ở ổn định, lâu dài trước các mốc thời gian, nếu thửa đất đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì sẽ được nhận đền bù như đất có sổ đỏ theo giá đất do Nhà nước quy định.

>>Tìm hiểu thêm: Loại đất HTKT là loại đất gì?

Cách tính giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn (ONT) theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, có thể thấy điểm sáng lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là việc loại bỏ “khung giá đất” cứng nhắc so với quy định trước đây. Giá đền bù hiện nay không áp dụng theo bảng giá đất thông thường mà sử dụng phương pháp định giá sát với thực tế.

Theo đó, nguyên tắc định giá sẽ là: Tiền đền bù được tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ngay tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất. Người dân không tự thỏa thuận giá với Nhà nước, nhưng mức giá này phải bảo đảm phản ánh đúng giá trị thị trường theo quy định tại Luật này.

Công thức tính phổ biến để định giá đất (Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) là: Giá trị đền bù (1 m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K), trong đó Hệ số K được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường thực tế chia cho giá đất trong bảng giá quy định tại khu vực đó. 

Ví dụ minh họa: Thửa đất ở nông thôn có tổng diện tích 200 m² bị thu hồi tại xã A, tỉnh B có giá là 10 triệu đồng/m² theo Bảng giá đất của tỉnh B và giá đất thực tế theo thị trường đối với thửa đất tại vị trí này là 14 triệu đồng/m². Thì hệ số K trong trường hợp này được xác định là 1,4 lần, như vậy, tổng giá trị đất được đền bù là 200 m² x 10 triệu đồng x 1,4 = 2,8 tỷ đồng.

Chính sách bồi thường bằng Đất/Nhà ở (Tái định cư) và Hỗ trợ thêm

Căn cứ theo Điều 91 và Điều 98 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước không chỉ đền bù bằng tiền mà còn đa dạng hóa phương thức bồi thường để đảm bảo sinh kế dài lâu cho người dân tại nông thôn khi bị thu hồi đất ở.

Trong đó, ưu tiên đầu tiên là bồi thường bằng đất ở, thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng (hay đất ONT) tại khu tái định cư đã hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội như điện, đường, trường, trạm.

Phương án ưu tiên tiếp theo là bồi thường bằng nhà ở hoặc đất khác, theo đó, nếu tại địa phương có quỹ nhà hoặc quỹ đất thì người dân có thể được đền bù bằng nhà ở hoặc loại đất khác mục đích sử dụng (ví dụ như đất thương mại dịch vụ). Và cuối cùng là phương án nhận tiền mặt, theo đó, nếu không có quỹ đất hoặc người dân tự nguyện có nguyện vọng nhận tiền khi được bồi thường bằng đất hoặc nhà, thì Nhà nước sẽ chi trả bằng tiền mặt trong vòng 30 ngày kể từ ngày có Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành. 

Ngoài ra, Nhà nước còn có các khoản hỗ trợ cộng thêm ngoài tiền đất, theo đó, người dân còn được nhận chi phí bồi thường các tài sản có trên đất (như nhà cửa, cây cối, hoa màu,…), được hỗ trợ chi phí di dời, hỗ trợ các khoản để ổn định đời sống và được đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp.  

Phải làm gì khi giá đền bù quá thấp?

Nếu nhận thấy phương án bồi thường được công bố có mức giá quá thấp, không đủ để mua lại diện tích đất tương đương ở khu vực lân cận thì người dân nên bình tĩnh và có thể thực hiện các phương án sau:

Thứ nhất là kiểm tra phương án bồi thường: Yêu cầu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cung cấp bảng tính chi tiết, để xem xét liệu họ đang áp dụng hệ số K là bao nhiêu và phân loại vị trí đất (Vị trí 1, vị trí 2, hẻm, ngõ) đã chính xác hay chưa.

Thứ hai là thực hiện quyền khiếu nại: Đối với quyết định hoặc hành vi hành chính về bồi thường nhưng không thỏa đáng thì người dân có thể khiếu nại trong vòng 90 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo hoặc biết được quyết định bồi thường. Người dân có quyền làm đơn khiếu nại gửi lên Chủ tịch UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh và cần chuẩn bị những tài liệu, chứng cứ có liên quan để chứng minh giá thị trường đang cao hơn nhiều so với giá đền bù và việc bồi thường là không thỏa đáng.

Thửa đất 1000 m² có được đền bù giá thổ cư toàn bộ không?

Do đặc thù đất ở nông thôn là diện tích rất rộng, đất ở (thổ cư) thường gắn liền với đất vườn, ao trong cùng một thửa (ví dụ: tổng thửa 1000 m²), nên nhiều người dân lầm tưởng cứ có nhà nằm trên thửa đất đó thì cả 1000 m² sẽ được đền bù theo mức giá thổ cư.

Tuy nhiên, Nhà nước chỉ đền bù giá đất thổ cư (ONT) cho phần diện tích được công nhận là đất ở (diện tích này thường bị giới hạn bởi “hạn mức giao đất ở” do tỉnh quy định, ví dụ chỉ từ 200 m² – 400 m²).

Nếu trường hợp thửa đất đã được công nhận lại diện tích đất ở đúng thẩm quyền và đã được cấp đổi sang sổ hồng ghi rõ diện tích đất ở, thì sẽ được bồi thường toàn bộ diện tích đất đó theo giá đất ở.

Nhà cửa, cây cối trên đất có được bồi thường không?

Khi bị thu hồi đất, tổng số tiền người dân nhận được không chỉ có tiền đền bù đất, vì ngoài tiền bồi thường đất thổ cư, Nhà nước còn bồi thường các khoản liên quan đến tài sản hợp pháp gắn với đất của người dân căn cứ quy định tại Điều 102 và Điều 103 Luật Đất đai 2024 như sau:

Thứ nhất là bồi thường tài sản theo 100% giá trị hiện hành của căn nhà, công trình xây dựng, sân gạch, giếng nước,…

Thứ hai là bồi thường cây trồng, vật nuôi như đền bù hoa màu, cây lâu năm, vật nuôi thủy sản hoặc vật nuôi khác không thể di chuyển được theo đơn giá chi tiết do UBND cấp tỉnh ban hành.

Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ chế bồi thường sát giá thị trường, mang lại lợi ích rất lớn cho người dân có đất thổ cư ở nông thôn thuộc diện giải tỏa, đồng thời những quy định liên quan đến điều kiện, cách thức, đối tượng được bồi thường khi thu hồi đất cũng góp phần thúc đẩy hơn việc bảo vệ quyền lợi bồi thường của người dân.

Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi thuộc diện nhà đất bị giải tỏa thu hồi, người dân tuyệt đối không vội vàng ký vào Biên bản nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng nếu chưa tiến hành đối chiếu cẩn thận diện tích đất thực tế bị thu hồi so với bản đồ địa chính, cũng như chưa kiểm tra kỹ Quyết định phê duyệt “giá đất cụ thể” của UBND cấp tỉnh áp dụng cho dự án đó. Bởi vì khi đã ký kết vào nội dung này, chữ ký của bạn đồng nghĩa với việc chấp thuận hoàn toàn và rất khó để khiếu nại đòi tăng giá bồi thường sau này.