Luật Sư Trần Đức Tài
Vừa qua Chính phủ vừa ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13 tháng 7 năm 2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Sau đây gọi tắt là Nghị định 281/2026/NĐ-CP) có hiệu lực từ ngày 31/8/2026 với nhiều điểm mới mà bạn cần quan tâm. Dưới đây là bài viết phân tích Nghị định 281/2026/NĐ-CP để bạn có thể nắm rõ những thay đổi về quy định trong thời gian tới.
Các Điểm Mới Mang Tính Đột Phá Của Nghị định 281/2026/NĐ-CP
- Bổ sung Điều 3a vào sau Điều 3: “Điều 3a. Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai”.
- Bổ sung các điểm p, q, r, s vào sau điểm o khoản 3 Điều 4.
- Bổ sung phương thức khấu trừ “Số lợi bất hợp pháp” vào khoản 1 Điều 6.
- Bổ sung trường hợp loại trừ xử phạt vi phạm hành chính khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai vào khoản 2 Điều 16.
Bổ sung nguyên tắc xác định hành vi vi phạm (Điều 3a mới)
Về nhân thân vi phạm: Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì chỉ áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân. Quy định này đã loại bỏ các tranh cãi pháp lý về việc tách hay gộp phạt đối với tài sản chung.
Về địa giới hành chính đặc thù: Trong Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định rất rõ, đơn vị hành chính đặc khu được công nhận loại đô thị thực hiện nhiệm vụ phường thì áp dụng mức xử phạt của phường; nếu thực hiện nhiệm vụ của xã thì áp dụng mức xử phạt của xã.
Cơ chế khấu trừ “Số lợi bất hợp pháp” minh bạch hơn
Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được khấu trừ đi các khoản tiền đã nộp. Đây là điểm giúp cho việc nộp lại số lợi bất hợp pháp được diễn ra minh bạch hơn mà vẫn đảm bảo việc Nhà nước vẫn thu lại được số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm mà có.
Miễn phạt đăng ký biến động trong giao dịch dự án
Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã loại trừ việc xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2024). Điều này giúp tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư khi có thể đưa dự án đầu tư vào triển khai ngay sau khi đạt được sự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải đăng ký biến động.
Bảng So Sánh Chi Tiết Những Sửa Đổi Giữa Nghị Định 123/2024/NĐ-CP và Nghị Định 281/2026/NĐ-CP
| Tiêu chí | Nghị định 123/2024/NĐ-CP | Nghị định 281/2026/NĐ-CP |
| Thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã | Tối đa 5.000.000 đồng | 250.000.000 đồng. |
| Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn | Thời hạn tước quyền sử dụng giấy phép/chứng chỉ từ 06 đến 09 tháng, hoặc đình chỉ từ 09 đến 12 tháng. | Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn với một thời hạn cố định là 03 tháng. |
| Cơ quan quản lý nhà nước & Thanh tra chuyên ngành | Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường. | Đổi thành Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường. |
| Thẩm quyền phạt tiền của Thanh tra chuyên ngành | Phạt tiền đến 50.000.000 đồng (đối với Trưởng đoàn thanh tra do Chánh thanh tra Sở thành lập, Chánh thanh tra Sở…). | Phạt tiền lên đến 400.000.000 đồng (đối với Trưởng đoàn kiểm tra do Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, Cục trưởng thành lập). |
| Biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung | Quy định 14 biện pháp tại Khoản 3 Điều 4. | Bổ sung thêm 4 biện pháp: Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất/mốc địa giới; Buộc thực hiện lại thủ tục; Buộc nộp lại giấy tờ tẩy xóa/giả mạo. |
| Xử lý giấy tờ sai phạm (Điều 27) |
Thu hồi giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch hoặc giả mạo. | Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính, hủy bỏ kết quả giải quyết, và buộc nộp lại các giấy tờ bị tẩy xóa, làm sai lệch, giả mạo. |
Điều Khoản Chuyển Tiếp: Các Vụ Việc Cũ Sẽ Bị Xử Lý Ra Sao?
Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án: Đã lập biên bản trước ngày Nghị định 281 có hiệu lực nhưng chưa phạt thì không xử phạt; nếu đã ra quyết định phạt từ 31/01/2026 đến lúc Nghị định 281 có hiệu lực mà chưa thi hành thì không cần thực hiện quyết định đó nữa.
Trường hợp đã có biên bản vi phạm nhưng chưa ra quyết định xử phạt: Nếu Nghị định 281/2026 không quy định trách nhiệm pháp lý, hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn so với Nghị định 123/2024, thì áp dụng theo mức nhẹ hơn của Nghị định 281/2026.
Trường hợp đã có quyết định hoặc đã thi hành xong mà còn khiếu nại: Áp dụng các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt để giải quyết.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Xử Phạt Vi Phạm Đất Đai Theo Quy Định Mới
Vợ chồng tôi cùng vi phạm xây nhà trên đất nông nghiệp, vậy cơ quan chức năng sẽ phạt một người hay phạt gấp đôi?
Theo khoản 2 Điều 3a bổ sung tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP, vợ chồng chung quyền sử dụng đất thì chỉ áp dụng mức xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân, không nhân đôi tiền phạt.
Thẩm quyền phạt của Chủ tịch xã hiện tại như thế nào?
Thẩm quyền phạt của Chủ tịch xã tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP sau khi được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã có sự thay đổi lớn, đặc biệt là mức phạt tiền tối đa, cụ thể:
- Chủ tịch UBND cấp xã giờ đây có quyền phạt tiền lên đến 250.000.000 đồng.
- Bãi bỏ hình thức xử phạt bổ sung tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung, giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất. Thay vào đó là đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 3 tháng.
- Luật sư Đà Nẵng:
- 90 Mẹ Thứ, Điện Bàn, Đà Nẵng
- Điện thoại: 0389 363 716
- Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/nguoihieuluat/
- Linked: https://www.linkedin.com/in/luatsutranductai/
- Reddit: https://www.reddit.com/user/AltruisticRadio8193/
- Kênh Youtube: https://www.youtube.com/@nguoihieuluat
- Kênh Tiktok: https://www.tiktok.com/@nguoihieuluat
