Trong thực tiễn quản lý đất đai tại Việt Nam, một thực trạng khá phổ biến là tình trạng “Sổ đỏ vênh với thực tế diện tích sử dụng”. Không ít trường hợp người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng ổn định trong nhiều năm nhưng khi đo đạc lại hoặc phát sinh tranh chấp với hộ liền kề mới phát hiện diện tích, ranh giới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hoàn toàn trùng khớp với hiện trạng thực tế. Chính sự chênh lệch này đã trở thành nguyên nhân của nhiều vụ tranh chấp đất đai kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về ranh giới đất, một trong những chứng cứ có giá trị quan trọng là Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới và chữ ký của các hộ giáp ranh được lập trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chữ ký giáp ranh không chỉ thể hiện sự xác nhận về vị trí, ranh giới thửa đất tại thời điểm đo đạc mà còn là căn cứ để Tòa án xem xét, đánh giá cùng với hồ sơ địa chính và các chứng cứ khác khi giải quyết tranh chấp.

Tóm tắt thông tin

• Nguyên đơn: Ông Lê Văn N.
• Bị đơn: Ông Lê B1.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Lê H, ông Lê T và bà Lưu Thị Phương T1.
• Đối tượng tranh chấp

Ông Lê Văn N yêu cầu ông Lê B1 trả lại diện tích 10,2 m2 đất bị cho là lấn chiếm thuộc thửa đất số 169, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại tổ B, khối N, phường H, thành phố Đà Nẵng. Đồng thời, Tòa án cũng xem xét giải quyết đối với tài sản trên phần đất tranh chấp là 01 giếng đóng bằng sắt.

• Bản chất vụ việc

Đây là vụ án tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất giữa hai hộ gia đình liền kề. Theo hồ sơ vụ án, tranh chấp phát sinh vào năm 2018 khi ông Lê Văn N lập gia đình và tiến hành xây dựng nhà ở riêng. Trong quá trình xây dựng, ông N cho rằng diện tích đất thực tế sử dụng nhỏ hơn diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đề nghị xác định lại ranh giới giữa hai thửa đất. Tuy nhiên, phía ông Lê B1 không đồng ý với yêu cầu này, dẫn đến phát sinh tranh chấp. Sau khi hòa giải tại UBND phường không thành, ông Lê Văn N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Yêu cầu Khởi kiện và Lập luận các bên

• Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Ông Lê Văn N yêu cầu Tòa án buộc ông Lê B1 phải tháo dỡ toàn bộ tài sản đã xây dựng trên phần đất tranh chấp, bao gồm tường rào và nền móng kiên cố, đồng thời trả lại diện tích 10,2 m² đất mà ông cho rằng đã bị lấn chiếm thuộc thửa đất số 169, tờ bản đồ số 53.

Đối với chiếc giếng đóng bằng sắt nằm trên phần đất tranh chấp, ông N trình bày đây là tài sản được cha ông là ông X và ông Lê B1 cùng góp tiền xây dựng từ năm 1984 để hai gia đình sử dụng chung. Vì vậy, ông đề nghị Tòa án tiếp tục công nhận quyền quản lý, sử dụng chung đối với tài sản này.

• Lập luận của bị đơn

Ông Lê B1 không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo ông B1, diện tích 10,2 m² đang tranh chấp nằm hoàn toàn trong khuôn viên đất của gia đình ông và đã được quản lý, sử dụng ổn định, liên tục từ trước năm 1975 đến nay. Ông cũng cho biết trên phần đất này có ngôi nhà cổ đã được Nhà nước xếp hạng Di tích cấp tỉnh, đồng thời trong suốt quá trình sử dụng chưa từng phát sinh tranh chấp với bất kỳ cá nhân nào.

Ngoài ra, ông B1 cho rằng việc gia đình ông láng nền xi măng và xây dựng một số hạng mục trên đất chỉ nhằm mục đích bảo vệ, giữ gìn vệ sinh khuôn viên, hoàn toàn không phải là hành vi lấn chiếm đất của nguyên đơn như nội dung khởi kiện.

Phân tích các vấn đề về Trình tự, Thủ tục Tố tụng

• Đánh giá lập luận của Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn tại cấp phúc thẩm

Tại phiên tòa phúc thẩm, Trợ giúp viên pháp lý thuộc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước thành phố Đà Nẵng, với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lê B1, đã tập trung phân tích những điểm còn chưa được làm rõ trong hồ sơ địa chính nhằm đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án.

Cụ thể, người bảo vệ quyền lợi cho bị đơn đưa ra ba nhóm lập luận chính:

Thứ nhất, đề nghị làm rõ nguyên nhân vì sao diện tích đất của hộ ông Lê Văn X (cha của nguyên đơn) lại tăng từ 131 m² lên 145,1 m², trong khi hồ sơ chưa thể hiện rõ căn cứ điều chỉnh diện tích. 

Thứ hai, yêu cầu xác minh thông tin nhân thân của ông Lê Văn X và ông Lê X trong các tài liệu địa chính để làm rõ đây có phải là cùng một người hay không, bởi sự khác biệt về tên gọi có thể ảnh hưởng đến việc đánh giá nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng đất. 

Thứ ba, chỉ ra sự không thống nhất giữa sơ đồ thửa đất tại bút lục số 78 và bút lục số 80, cho rằng hai tài liệu này có sự khác biệt về số liệu và hình thể thửa đất nhưng chưa được cơ quan tiến hành tố tụng giải thích đầy đủ. 

Có thể thấy, các lập luận của phía bị đơn không tập trung phủ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn mà chủ yếu hướng đến việc chỉ ra những điểm còn chưa rõ trong hồ sơ địa chính, từ đó đề nghị Tòa án đánh giá lại toàn bộ hệ thống chứng cứ trước khi đưa ra phán quyết cuối cùng.

• Điểm cần lưu ý trong nhận định của bản án phúc thẩm

Qua nghiên cứu phần nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm, có thể nhận thấy Tòa án không phân tích riêng từng lập luận mà phía Trợ giúp viên pháp lý đã đưa ra.

Thay vào đó, Hội đồng xét xử chủ yếu căn cứ vào việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên được cấp đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đồng thời xác định quá trình cấp giấy đã có Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới với sự tham gia của các hộ liền kề, nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Có thể thấy, Hội đồng xét xử lựa chọn cách đánh giá tổng thể giá trị pháp lý của hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì đi sâu phân tích từng nghi vấn mà phía bị đơn đặt ra. Chính vì vậy, những mâu thuẫn về diện tích đất, nhân thân người sử dụng đất và sự khác biệt giữa sơ đồ tại bút lục số 78 và bút lục số 80 chưa được giải thích một cách cụ thể trong bản án. Đây là điểm có thể tạo ra những cách nhìn khác nhau về mức độ toàn diện trong hoạt động đánh giá chứng cứ của Tòa án.

• Vấn đề án phí

Bên cạnh nội dung giải quyết tranh chấp, bản án cũng thể hiện việc Tòa án áp dụng đúng các quy định của pháp luật tố tụng về án phí.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, Hội đồng xét xử đã miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Lê B1 do ông sinh năm 1933, thuộc trường hợp người cao tuổi theo quy định của pháp luật. Việc miễn án phí trong trường hợp này vừa bảo đảm đúng căn cứ pháp lý, vừa thể hiện sự tuân thủ quy định về chính sách nhân đạo đối với các đối tượng được pháp luật ưu tiên.

Phân tích các vấn đề Nội Dung và Đánh Giá Chứng cứ

• Giá trị chứng minh của hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điểm mấu chốt để giải quyết vụ án không nằm ở các lời khai về quá trình sử dụng đất từ trước năm 1975 mà nằm ở hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đặc biệt là Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới được lập trong quá trình đo đạc, đăng ký đất đai.

Theo hồ sơ vụ án, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn X (cha của nguyên đơn) vào năm 2000, cơ quan chuyên môn đã tiến hành đo đạc hiện trạng và lập Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới giữa các hộ liền kề. Tại thời điểm này, ông Lê B1 là chủ sử dụng đất giáp ranh phía Tây đã trực tiếp ký xác nhận ranh giới, không có ý kiến tranh chấp hay phản đối về vị trí mốc giới được xác lập.

Đến năm 2017, khi chính ông Lê B1 thực hiện thủ tục đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của mình, hồ sơ địa chính tiếp tục thể hiện việc ông Lê Văn X ký xác nhận ranh giới giữa hai thửa đất. Ranh giới được các bên thống nhất chính là hàng rào hiện trạng ngăn cách giữa hai hộ gia đình.

Có thể thấy, trong cả hai lần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất liền kề đều đã trực tiếp tham gia xác nhận ranh giới và không phát sinh khiếu nại. Những tài liệu này được lập trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, có sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên có giá trị chứng minh rất cao.

• Điểm chốt hạ trong đánh giá chứng cứ

Một trong những căn cứ quan trọng khiến Hội đồng xét xử bác bỏ lập luận của bị đơn chính là việc ông Lê B1 đã nhiều lần trực tiếp ký xác nhận ranh giới hiện trạng.

Tại cấp phúc thẩm, bị đơn cho rằng phần đất đang tranh chấp thuộc phạm vi sử dụng ổn định của gia đình từ trước năm 1975 và không có hành vi lấn chiếm. Tuy nhiên, lập luận này không phù hợp với chính các tài liệu do hồ sơ địa chính lưu giữ.

Việc ông Lê B1 ký xác nhận ranh giới khi lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 và tiếp tục xác nhận ranh giới trong quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận năm 2017 cho thấy ông đã thừa nhận ranh giới giữa hai thửa đất tại các thời điểm nói trên. Đây là loại chứng cứ được hình thành trước khi phát sinh tranh chấp, phản ánh ý chí của chính các bên tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất nên có giá trị chứng minh cao hơn các lời trình bày được đưa ra sau khi tranh chấp phát sinh. Chính vì vậy, chữ ký giáp ranh trở thành căn cứ có giá trị đặc biệt trong việc xác định ranh giới quyền sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp.

Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định các lập luận về việc “sử dụng ổn định từ trước năm 1975” không đủ để phủ nhận giá trị pháp lý của Biên bản xác nhận ranh giới đã được các bên ký kết. Có thể nói, chữ ký giáp ranh trong hồ sơ địa chính là chứng cứ tĩnh, được lập khách quan trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và trở thành căn cứ quan trọng để xác định ranh giới hợp pháp của các thửa đất.

• Đánh giá tính logic của kết quả đo đạc thực tế

Ngoài hồ sơ địa chính, Hội đồng xét xử còn dựa vào kết quả đo đạc thực tế do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai lập trong Mảnh trích đo chỉnh lý bản đồ năm 2023.

Kết quả đo đạc cho thấy diện tích thực tế của thửa đất số 169 do nguyên đơn quản lý chỉ còn 67,9m², trong khi diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 79,8m², tức thiếu 11,9m². Trong phần diện tích thiếu này có 1,7m² thuộc phạm vi đường giao thông công cộng nên phần diện tích còn lại bị lấn chiếm được xác định là 10,2m².

Ở chiều ngược lại, thửa đất của ông Lê B1 có diện tích thực tế 276,9m², trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi nhận 258,4m², tức tăng thêm 17,6m².

Các số liệu này có sự liên hệ chặt chẽ với nhau. Phần diện tích thiếu của nguyên đơn tương ứng với phần diện tích tăng thêm của bị đơn và được cơ quan chuyên môn xác định chính xác vị trí lấn chiếm là 10,2m². Đây là chứng cứ kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan có chuyên môn, bảo đảm tính khách quan và là căn cứ quan trọng để Hội đồng xét xử xác định ranh giới thực tế giữa hai thửa đất.

Từ đó, Tòa án có đủ cơ sở xác định phần diện tích 10,2m² đang do ông Lê B1 quản lý thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Lê Văn N và yêu cầu bị đơn phải hoàn trả diện tích đất đã lấn chiếm.

• Giải quyết tài sản chung trên đất tranh chấp

Ngoài yêu cầu đòi lại đất, vụ án còn phát sinh tranh chấp đối với một chiếc giếng đóng bằng sắt được các bên xác định tạo lập từ năm 1984 bằng công sức chung của gia đình ông Lê Văn X và ông Lê B1.

Do chiếc giếng nằm hoàn toàn trên phần diện tích 10,2m² mà Tòa án xác định thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn, Hội đồng xét xử quyết định giao chiếc giếng cho ông Lê Văn N tiếp tục quản lý và sử dụng.

Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền lợi của bị đơn đối với phần tài sản chung đã cùng tạo lập, Tòa án buộc ông Lê Văn N thanh toán cho ông Lê B1 50% giá trị chiếc giếng, tương đương 400.000 đồng.

Cách giải quyết này vừa bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của nguyên đơn, vừa bảo vệ quyền sở hữu đối với tài sản chung của các bên. Đây là phán quyết hợp lý, hài hòa giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, phù hợp với nguyên tắc giải quyết toàn diện quan hệ tranh chấp trong vụ án dân sự.

Bình luận về Nhận định của Hội đồng xét xử

• Tính chuẩn xác trong áp dụng pháp luật nội dung

Qua nghiên cứu bản án có thể thấy, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã áp dụng tương đối chuẩn xác các quy định của Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 khi xem xét giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu địa chính có liên quan.

Hội đồng xét xử không chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên mà còn đối chiếu với hồ sơ kỹ thuật thửa đất, Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới và kết quả đo đạc thực tế để đánh giá toàn diện nguồn chứng cứ. Trên cơ sở đó, Tòa án xác định phần diện tích 10,2m² đang do ông Lê B1 quản lý thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Lê Văn N.

Từ những căn cứ nêu trên, việc Hội đồng xét xử buộc bị đơn tháo dỡ các công trình đã xây dựng trên phần đất tranh chấp và hoàn trả lại diện tích 10,2m² cho nguyên đơn là phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đồng thời bảo đảm tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật đất đai.

• Tính linh hoạt và nhân văn trong xét xử dân sự

Bên cạnh việc áp dụng đúng các quy định của pháp luật, bản án còn thể hiện sự linh hoạt của Hội đồng xét xử trong quá trình giải quyết tranh chấp giữa hai hộ gia đình liền kề.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Lê Văn N về việc hỗ trợ thêm 5.000.000 đồng cho bị đơn ông Lê B1 để đào giếng nước mới phục vụ sinh hoạt sau khi phải hoàn trả phần đất đang tranh chấp.

Mặc dù khoản tiền này không phải là nghĩa vụ bồi thường theo quy định của pháp luật, việc Tòa án ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn trong phần quyết định của bản án đã góp phần dung hòa quyền và lợi ích của các bên, hạn chế những mâu thuẫn phát sinh sau khi bản án có hiệu lực.

Có thể thấy, đây là một điểm đáng ghi nhận trong hoạt động xét xử dân sự. Phán quyết của Tòa án không chỉ bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của nguyên đơn mà còn thể hiện sự quan tâm đến hoàn cảnh thực tế của bị đơn là người cao tuổi, qua đó góp phần giảm bớt tâm lý bức xúc của bên thua kiện và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình thi hành án sau này.

Bài học kinh nghiệm pháp lý thực tiễn

• Bài học cho người dân

Vụ án này là một lời cảnh tỉnh đối với người dân về ý nghĩa pháp lý của Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều người cho rằng việc ký giáp ranh chỉ là một thủ tục hành chính mang tính hình thức hoặc vì quan hệ láng giềng nên ký mà không kiểm tra thực địa.

Tuy nhiên, chữ ký xác nhận ranh giới là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước xác lập hiện trạng sử dụng đất và có giá trị chứng minh trong trường hợp phát sinh tranh chấp sau này. Vì vậy, người dân cần trực tiếp kiểm tra ranh giới, mốc giới, diện tích đất trước khi ký xác nhận, tránh tâm lý chủ quan hoặc ký thay người khác, bởi một khi hồ sơ địa chính đã được xác lập thì việc thay đổi sẽ rất khó khăn.

• Bài học chuyên môn cho Luật sư

Đối với Luật sư hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, vụ án này cho thấy cần đánh giá đầy đủ giá trị của từng nhóm chứng cứ trong tranh chấp đất đai.

Trong đó, các “chứng cứ tĩnh” như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và tài liệu lưu trữ địa chính thường có giá trị chứng minh rất lớn vì được lập trong quá trình quản lý đất đai của cơ quan nhà nước.

Bên cạnh đó, các chứng cứ về nguồn gốc sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định lâu dài, đất do cha ông để lại hay lời khai của các đương sự vẫn là những nguồn chứng cứ quan trọng cần được xem xét trong quá trình giải quyết vụ án. Tuy nhiên, khi các chứng cứ này mâu thuẫn với hồ sơ địa chính đã được xác lập hợp pháp thì Luật sư cần phân tích, đối chiếu và đánh giá giá trị chứng minh của từng loại chứng cứ để xây dựng phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp.

• Quy trình thu thập chứng cứ

Qua vụ án này có thể thấy, việc chỉ dựa vào bản sao hoặc bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đủ để bảo vệ quyền lợi của đương sự trong các tranh chấp về ranh giới đất.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Luật sư hoặc đương sự cần chủ động đề nghị Tòa án hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp toàn bộ hồ sơ địa chính liên quan, bao gồm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bảng kê tọa độ các mốc giới, mảnh trích đo chỉnh lý bản đồ và Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới được lập khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những tài liệu này là nguồn chứng cứ khách quan, có giá trị chứng minh quan trọng để xác định ranh giới sử dụng đất, làm rõ việc có hay không hành vi lấn chiếm và giúp Tòa án đánh giá chính xác bản chất của vụ tranh chấp.

Có thể thấy, Bản án số 144/2026/DS-PT không chỉ giải quyết tranh chấp giữa hai hộ gia đình mà còn khẳng định giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính và biên bản xác nhận ranh giới trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, bản án cũng là bài học thực tiễn cho người dân và người hành nghề luật về việc coi trọng chứng cứ được hình thành trước khi tranh chấp phát sinh.

Luật sư Đà Nẵng:

• Số điện thoại: 0389 363 716
• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Điện Bàn, Đà Nẵng
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com