Hiện nay nhu cầu kí các hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tăng lên nhanh chóng, nhiều người chấp nhận đặt cọc một khoản tiền để giữ chỗ và cam kết thực hiện giao dịch. Tuy nhiên không ít trường hợp xảy ra tranh chấp khi một bên không muốn tiếp tục giao dịch và câu hỏi đặt ra: “Liệu số tiền đặt cọc mua nhà có lấy lại được không”. Câu trả lời phụ thuộc vào nguyên nhân hủy giao dịch và nội dung hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin về những trường hợp bên mua có thể lấy lại tiền cọc, khi nào bên mua không lấy lại được tiền cọc để tránh được những rủi ro không đáng có.

Quy định pháp luật về đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là một giao dịch đặc biệt, hợp đồng đặt cọc không tồn tại hoàn toàn độc lập như những hợp đồng dân sự thông thường mà luôn được ra đời kèm theo một hợp đồng chính khác để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính đó. Hợp đồng đặt cọc đảm bảo rằng các bên thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

Về hình thức, thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức nhưng cũng có thể được lập thành văn bản riêng.  Về tài sản đặt cọc, tài sản đặt cọc không phải khoản thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng dân sự mà nó có ‎ nghĩa như lời cam kết của các bên. Nếu bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì mất tài sản đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện lời cam kết thì phải trả lại tài sản đặt cọc và chịu phạt một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không? Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp nên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn có đầy đủ chữ kí của các bên và công chứng chứng thực.

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua khi đặt cọc mua nhà sẽ giúp các bên giao dịch an toàn, hạn chế rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất. Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên gồm:

Quyền của bên đặt cọc (bên mua) gồm: Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc hoặc bồi thường nếu bên bán vi phạm hợp đồng; Được trừ tiền đặt cọc vào giá trị hợp đồng mua nhà; Yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết; Có thể thương lượng gia hạn hoặc rút lại cọc nếu chưa đến hạn thanh toán.

Nghĩa vụ của bên đặt cọc (bên mua) gồm: Thanh toán đúng số tiền đặt cọc theo hợp đồng; Thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc; Chịu mất cọc nếu không mua nhà theo thỏa thuận.

Quyền của bên nhận đặt cọc (bên bán) gồm: Giữ tiền đặt cọc nếu bên mua không thực hiện hợp đồng; Yêu cầu bên mua thanh toán đúng thời hạn; Từ chối giao dịch nếu phát hiện bên mua không đủ khả năng tài chính hoặc có dấu hiệu lừa đảo.

Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc (bên bán) gồm: Thực hiện đúng cam kết chuyển nhượng nhà khi bên mua đã thanh toán đủ; Hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường nếu không bán nhà như đã thỏa thuận; Hỗ trợ các thủ tục pháp lý và bàn giao nhà theo đúng cam kết.

Các trường hợp có thể lấy lại tiền đặt cọc

Thứ nhất, bên bán vi phạm hợp đồng

Các trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc gồm: không thực hiện đúng cam kết về thời gian giao nhà, tình trạng pháp lý của nhà đất, bên bán từ chối bán nhà sau khi đã nhận cọc, bán nhà cho người khác dù đã nhận cọc, nhà đất có vấn đề pháp lý khiến giao dịch không thể thực hiện được nhưng bên bán không thông báo trước cho bên mua, bên bán không thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo thỏa thuận,…

Khi bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất họ có thể phải chịu nhiều hậu quả pháp lý như buộc trả lại tiền cọc cho bên mua và bồi thường, trong trường hợp bị kiện ra Tòa án phải chịu án phí và bồi thường thiệt hại, hợp đồng mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu.

Thứ hai, hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng. Nếu hai bên cùng đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc họ có thể thỏa thuận hoàn trả toàn bộ hoặc một phần tiền cọc mà không áp dụng chế tài phạt cọc. Việc thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng cần được lập thành văn bản để tránh tranh chấp sau này, hạn chế được các rủi ro không đáng có.

Thứ ba, các trường hợp bất khả kháng. Nếu giao dịch không thể thực hiện do sự kiện bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn, bệnh dịch, thay đổi chính sách pháp luật,…thì bên mua có thể yêu cầu lấy lại tiền đặt cọc mà không bị mất cọc. Về nguyên tắc, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng không phải lỗi của bên nào nên không bị áp dụng chế tài mất cọc hoặc bồi thường được. Trong các trường hợp bất khả kháng này, tiền cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc.

Các trường hợp không thể lấy lại tiền đặt cọc

Bên mua đơn phương hủy bỏ hợp đồng, theo khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015, nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao dịch mà không có lý do chính đáng tiền đặt cọc sẽ bị mất. Đây là một chế tài đảm bảo tính nghiêm túc của giao dịch.

• Bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ thì sẽ bị mất cọc và bên bán có quyền hủy giao dịch và giữ lại số tiền cọc mà không cần bồi thường.
• Giao dịch bị hủy do lỗi của bên mua.

Quy trình và thủ tục lấy lại tiền đặt cọc

Thương lượng và hòa giải: Trước khi áp dụng biện pháp pháp lý, bên mua nên thương lượng hòa giải với bên bán để yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc dựa trên căn cứ pháp lý đã xác định. Nếu bên bán đồng ý trả tiền nên lập biên bản xác nhận hoàn trả để tránh tranh chấp sau này. Phương pháp này nên được ưu tiên đầu tiên vì nó tiết kiệm thời gian, chi phí, tránh kiện tụng.

Gửi thông báo: Yêu cầu trả lại tiền đặt cọc bằng văn bản có chữ kí, ghi rõ số tiền, lý do, thời gian hoàn trả, hậu quả pháp lý nếu bên bán không hoàn trả. Nếu bên bán không hợp tác, không trả lại tiền đặt cọc thì thông báo yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc là một cơ sở pháp lý để sau này giải quyết tranh chấp. Người mua nên gửi thư thông báo qua đường bưu điện để đảm bảo bằng chứng hoặc nhờ văn phòng Luật sư uy tín đại diện gửi thông báo chính thức. Điều này sẽ tạo áp lực pháp lý buộc bên bán phải phản hồi

Khởi kiện ra Tòa án: Nếu đã áp dụng các biện pháp trên mà không hiệu quả bên mua có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc. Hồ sơ khởi kiện gồm hợp đồng đặt cọc, biên nhận đặt cọc, giấy chuyển khoản, thông báo yêu cầu hoàn trả tiền cọc đã gửi cho bên bán. Sau khi bên mua nộp đơn khởi kiện Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết theo quy định của pháp luật. Phương pháp này có tính cưỡng chế, buộc bên bán phải hoàn trả tiền nhưng lại tốn nhiều thời gian, chi phí.

Những lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng đặt cọc

Một là, lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chi tiết

Hợp đồng phải ghi rõ thông tin của bên bán, bên mua. Nếu tài sản đồng sở hữu thì cần ghi đầy đủ thông tin của các đồng sở hữu. Tài sản đặt cọc phải được mô tả một cách chi tiết để tránh các tranh chấp sau này như loại bất động sản, diện tích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện trạng nhà đất, tình trạng pháp lý, số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên,…

Hai là, tìm hiểu kĩ về đối tác để xác minh quyền sở hữu nhà ở, xác minh thông tin pháp lý của bên bán, kiểm tra các giao dịch trước đây đồng thời tìm hiểu tài chính của bên bán, kiểm tra tính uy tín của bên bán.

Ba là, tham khảo ý kiến của Luật sư. Việc tham khảo ý kiến của Luật sư là rất cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh các rủi ro. Luật sư sẽ giúp cho việc kiểm tra tính pháp lý của tài sản, soạn thảo kiểm tra hợp đồng một cách chặt chẽ, chi tiết và rõ ràng đẻ hạn chế các rủi ro mất tiền cọc đồng thời hỗ trợ giải quyết tranh chấp nếu có.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Không có quy định nào quy định đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản, tuy nhiên hợp đồng đặt cọc nên thành lập bằng văn bản và công chứng chứng thực để đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế các rủi ro và tránh các tranh chấp sau này đặc biệt là với các giao dịch mua bán nhà đất có giá trị lớn.

Nếu bên bán không trả lại tiền cọc thì phải làm sao?

Nếu bên bán không trả lại tiền cọc cần xác định nguyên nhân nếu như bên bán vi phạm hợp đồng hay cố tình chiếm đoạt tiền cọc thì bên mua có thể thương lượng hòa giải để yêu cầu bên bán hoàn trả theo hợp đồng.

Nếu bên bán không chịu trả thì bên mua có thể gửi thông báo yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc bằng văn bản có chữ kí, ghi rõ số tiền, lý do, thời gian hoàn trả, hậu quả pháp lý nếu bên bán không hoàn trả. Nếu đã áp dụng các biện pháp trên mà không hiệu quả bên mua có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc. Sau khi bên mua nộp đơn khởi kiện Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ tư vấn mua bán bất động sản của Người Hiểu Luật

Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý có chuyên môn sâu, kiến thức rộng rãi trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi có thể tư vấn, hỗ trợ việc mua bán bất động sản một cách an toàn, tránh các rủi ro trong quá trình giao dịch bất động sản. Các lĩnh vực mà chúng tôi hỗ trợ như:

• Tư vấn, hỗ trợ soạn thảo hợp đồng đặt cọc.
• Tư vấn về thời gian đặt cọc, thời hạn khi đặt cọc mua nhà đất.
• Hỗ trợ pháp lý mua bán bất động sản.
•  Giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc khi mua nhà đất (nếu có).

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về việc có thể lấy lại tiền đặt cọc mua nhà không? Mong rằng qua bài viết trên đã giải đáp được vấn đề mà bạn đọc đang tìm kiếm.