Đất đai là một tài sản có giá trị lớn nên kèm theo đó là những rắc rối pháp lý phức tạp, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp. Trong thực tế không ít trường hợp người dân muốn xây dựng nhà trên đất đang có tranh chấp. Vậy đất đai đang tranh chấp có được xây dựng không? Vấn đề này không chỉ liên quan đến quyền sở hữu mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan và trật tự xây dựng. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin chi tiết về vấn đề này và những rủi ro khi xây dựng trên đất đang tranh chấp.

Đất đai đang tranh chấp là gì?

Theo luật đất đai 2024, đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến, thường xuất phát từ mâu thuẫn về quyền sử dụng, sở hữu hoặc các quyền liên quan đến đất. Các loại tranh chấp đất đai thường gặp gồm:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về ranh giới đất;
• Tranh chấp về thừa kế đất đai;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai;
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
• Tranh chấp do thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
• Tranh chấp do chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Tranh chấp liên quan đến việc chia tài sản chung của vợ chồng
• Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ.

Quy định pháp luật về xây dựng trên đất đang tranh chấp

Xây nhà trên đất đang tranh chấp là hành vi xây dựng công trình, nhà ở trên mảnh đất mà quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc ranh giới đất đang có mâu thuẫn, bất đồng và chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc ra quyết định cuối cùng.

Theo Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở thì đất đang tranh chấp vẫn được thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, theo điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, theo đó cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, đất đang có tranh chấp mà có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì diện tích đó sẽ được giữ nguyên hiện trạng, không được xây dựng.

Trên thực tế dù Tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không thì khi diện tích đất đang có tranh chấp về đất đai, nếu chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cơ quan nhà nước chưa có đủ căn cứ để xác định chủ sử dụng đất thuộc về cá nhân nào nên việc xây dựng nhà ở trên diện tích đất này sẽ không được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Hậu quả pháp lý khi xây nhà trên đất đang có tranh chấp gồm:

• Bị xử phạt vi phạm hành chính nếu không có giấy phép hợp lệ;
• Công trình xây dựng có thể bị cưỡng chế tháo dỡ nếu tranh chấp được giải quyết mảnh đất không thuộc về bên xây dựng;
• Không được bồi thường trong trường hợp tranh chấp được giải quyết đối với công trình xây dựng không hợp pháp.

>>Đọc thêm: Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư mới nhất

Rủi ro và hậu quả khi xây dựng trái phép trên đất đang tranh chấp

Rủi ro về pháp lý

• Không được cấp giấy phép xây dựng;
• Công trình xây dựng có thể bị cưỡng chế phá dỡ;
• Người xây dựng có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Rủi ro về tài chính

• Mất tiền đầu tư vào công trình xây dựng, chi phí xây dựng lãng phí;
• Phải chi trả chi phí phá dỡ;
• Nếu việc xây dựng gây thiệt hại cho bên tranh chấp khác người vi phạm có thể bị yêu cầu bồi thường;
• Không được bồi thường trong trường hợp tranh chấp được giải quyết đối với công trình xây dựng không hợp pháp.
• Ngoài ra, việc xây dựng trên đất đang tranh chấp còn làm gia tăng mâu thuẫn, khiến tranh chấp trở nên nghiêm trọng, làm mất hòa khí giữa các bên liên quan.

Như vậy, việc xây dựng trái phép trên đất đang tranh chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, tài chính. Để tránh những rủi ro, nên ưu tiên giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện xây dựng. Nên nhờ Luật sư tư vấn để hiểu rõ hơn quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi khi tranh chấp được giải quyết. Chỉ nên thực hiện xây dựng khi có giấy tờ hợp pháp, tranh chấp đã được giải quyết để tránh những rủi ro, hậu quả không mong muốn.

>>Xem ngay: Rủi ro khi đặt cọc mua đất và mẹo phòng tránh

Cơ sở pháp lý

Quy định của pháp luật về đất đai

• Luật đất đai năm 2024;
• Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2024 gồm thông tư, nghị định;
• Hiến pháp;
• Luật nhà ở 2023;
• Luật kinh doanh bất động sản;
• Bộ luật dân sự 2015;

Quy định của pháp luật về xây dựng

• Luật xây dựng;
• Các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật xây dựng;
• Hiến pháp;
• Luật đất đai 2024;
• Luật nhà ở 2023;
• Luật đầu tư 2020.

Câu hỏi thường gặp

Có thể xây dựng nhà tạm trên đất đang tranh chấp không?

Không có một quy định rõ ràng về việc có thể xây dựng nhà tạm trên đất đang tranh chấp không. Đất đang tranh chấp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về xây dựng, người sử dụng đất hoàn toàn có thể xây dựng được nhà ở trên diện tích đất đang tranh chấp. Tuy nhiên, nếu mảnh đất này đang xảy ra tranh chấp giữa người sử dụng đất và các cá nhân, tổ chức khác, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án và yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Ủy ban nhân dân sẽ có cơ sở pháp lý để ngăn cấm việc thực hiện xây dựng nhà ở trên đất đang tranh chấp.

Nếu xây dựng nhà trái phép trên đất đang tranh chấp thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Việc xây dựng nhà trái phép trên đất đang tranh chấp là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo các quy định hiện hành.  Người xây dựng trái phép có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, cưỡng chế tháo dỡ công trình, không được bồi thường nếu tranh chấp bất lợi, nếu việc xây dựng gây thiệt hại cho các bên liên quan người xây dựng trái phép có thể bị kiện ra Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại.