Đất không có đường đi có bán được không?

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 01/07/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Đất không có đường đi thường có lợi thế về mặt giá cả, giá rẻ hơn so với các loại đất thông thường, do đó người dân luôn băn khoăn “Có nên mua đất không có đường đi không?”. Tuy nhiên, dù chi phí rẻ hơn nhưng loại đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cũng như thực tế sử dụng. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp các băn khoăn của người dân về câu hỏi liệu đất không có đường đi có bán được không? Và có nên mua đất không có đường đi không?,… Đồng thời, bài viết sẽ cung cấp các quy định pháp luật liên quan, và những lưu ý khi mua bán loại đất không có đường đi này. Nhằm giúp người dân hiểu rõ hơn và tránh được những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi thực hiện các lọai giao dịch liên quan đến đất này.

Mục lục bài viết:

Đất không có đường đi là gì?

Đất không có đường đi (hay đất không có lối đi) là thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác, không có lối đi trực tiếp ra đường công cộng.

Đặc điểm: Thửa đất không thể hiện lối đi trên bản đồ địa chính hoặc không có lối đi chung được xác định rõ ràng.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất không có đường đi
Tách thửa không đảm bảo lối đi.
Mua bán, chuyển nhượng đất mà không kiểm tra kỹ hiện trạng.
Quy hoạch đô thị hoặc nông thôn chưa hoàn thiện.
Lấn chiếm hoặc tranh chấp lối đi với các bất động sản liền kề.

Hậu quả của việc sở hữu đất không có đường đi

Khó khăn trong việc di chuyển, xây dựng, sửa chữa nhà ở.
Tăng chi phí (mua thêm đất làm lối đi, đền bù cho hàng xóm).
Dễ phát sinh tranh chấp với các chủ sở hữu bất động sản xung quanh.

Quyền yêu cầu mở lối đi đối với đất không có đường đi

Cơ sở pháp lý
- Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu đất bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối đi hợp lý.
- Lối đi phải:
  - Thuận tiện và hợp lý nhất.
  - Gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
  - Được thỏa thuận về vị trí, kích thước (chiều dài, chiều rộng, chiều cao)

Đất không có đường đi có bán được không?

Quy định pháp luật về chuyển nhượng đất không có đường đi

Đất không đường đi có bán được không

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Đang trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Dựa theo các quy định trên thì không đưa ra điều kiện về việc đất không có lối đi thì không được chuyển nhượng. Do đó, đất không có lối đi vẫn có thể được chuyển nhượng nếu như đáp ứng đầy đủ các quy định đó.

Trường hợp đất không có đường đi được phép bán

Căn cứ theo các quy định của pháp luật, có thể xác định, đất không có đường đi được phép bán nếu thuộc trường hợp sau:

Đất có sổ đỏ hợp lệ, không tranh chấp, không kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
Người nhận chuyển nhượng (người mua) chấp nhận tình trạng đất không có đường đi (thường thì đất này sẽ được chuyển nhượng với giá thấp hơn thị trường).
Đất nằm trong khu vực có quy hoạch mở đường trong tương lai.

Trường hợp đất không được phép bán đất không có đường đi

Đất không có đường đi không được phép bán khi:

Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể, không chuyển nhượng nếu như:

Không có sổ đỏ, trừ trường hợp kế thừa quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
Đất có tranh chấp
Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án
Hết thời hạn sử dụng đất
Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đất thuộc một trong các trường hợp không được phép chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 gồm:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu như đất không có lối đi thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không được chuyển nhượng (bán đất)

>>Tham khảo: Quy định về cấp sổ đỏ với đất không có đường đi

Quyền yêu cầu mở lối đi đối với đất không có đường đi

Quyền yêu cầu lối đi qua

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Do đó, nếu như đất không có lối đi thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu của đất bao bọc xung quanh cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Thủ tục yêu cầu mở lối đi

Người sử dụng đất không có lối đi tiến hành thương lượng với chủ sở hữu bất động sản liền kề để thỏa thuận về việc sử dụng hạn chế quyền sử dụng đất nhằm mở lối đi. Tiến hành thỏa thuận thống nhất về vị trí, kích thước lối đi và mức đền bù (nếu có). Sau đó, lập văn bản thỏa thuận về các nội dung trên (dưới dạng hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận) có xác nhận của chính quyền địa phương. Đây là văn bản quan trọng trong hồ sơ thực hiện đăng ký mở lối đi tại cơ quan có thẩm quyền.

Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã: Trong trường hợp không thỏa thuận được với chủ bất động sản liền kề về việc mở lối đi, chủ đất không có lối đi cần nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất để giải quyết.

Khởi kiện tại Tòa án: Nếu hòa giải tại UBND cấp xã tại nơi có đất không thành, chủ đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định lối đi. Lưu ý: trước khi khởi kiện tại Tòa án về việc xác định lối đi, các bên phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã, đây là thủ tục bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết.

Có nên mua đất không có đường đi?

Để xác định có nên mua đất không có đường đi hay không thì cần xem xét những ưu điểm và những rủi ro khi mua đất không có đường đi như sau:

Ưu điểm

Việc mua đất không có đường đi thường phù hợp với người đầu tư dài hạn, chờ quy hoạch mở đường. Nhà đầu tư có thể mua đất không có đường đi với mức giá rẻ vì thường đất không có đường đi sẽ có mức giá thấp hơn so với giá thị trường. Với nguồn vốn nhàn rỗi và chưa cần yêu cầu sinh lời ngay, các nhà đầu tư dài hạn mua đất và chờ đợi khi có quy hoạch mở đường thì mức giá đất sẽ tăng mạnh và có khả năng sinh lời cao.

Có thể yêu cầu mở lối đi hợp pháp theo quy định pháp luật. Sau khi mua đất không có đường đi, chủ đất có thể tiến hành thỏa thuận với chủ bất động sản liền kề về việc sử dụng hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền kề. Nếu không thỏa thuận được có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp để xác định lối đi vào thửa đất của mình.

Khi mua đất không có đường đi thì thường chi phí mua sẽ thấp hơn so với các loại đất thông thường trên thị trường: Vì đất không có đường đi có một số bất lợi về việc di chuyển, phải thực hiện thêm các thủ tục pháp lý về yêu cầu mở lối đi,.. do vậy thông thường giá bán, chuyển nhượng sẽ thấp hơn so với các loại đất khác trên thị trường.

Nhược điểm và rủi ro

Chi phí phát sinh: Đất không có lối đi nên để sử dụng phải mua thêm đất làm lối đi, việc vận chuyển vật tư xây dựng cũng sẽ có chi phí cao hơn. Ngoài ra, sẽ mất nhiều thời gian và chi phí khi thực hiện các thủ tục xin đăng ký sử dụng lối đi.

Rủi ro có thể xảy ra tranh chấp với hàng xóm nếu không thỏa thuận được lối đi. Vì vậy, khó có thể thực hiện được thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nhằm mở lối đi. Chủ đất nếu muốn mở lối đi phải tiến hành thỏa thuận với chủ đất liền kề xung quanh để yêu cầu được sử dụng hạn chế phần đất liền kề. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được với hàng xóm sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp và gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.

Khó khăn trong việc xây dựng, sử dụng hoặc bán lại đất trong tương lai. Vì không có đường đi nên việc xây dựng, vận chuyển vật liệu khó khăn. Ngoài ra, trong quá trình nếu chủ đất muốn tách thửa cũng không thực hiện được vì Luật Đất đai quy định không có đường đi thì không thể tách thửa. Và trong tương nếu muốn chuyển nhượng lại cũng sẽ rất khó khăn vì nhiều người mua ngại các rủi ro pháp lý liên quan đến đất không có đường đi.

Lời khuyên khi mua đất không có đường đi

Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất: Xem xét chủ sở hữu hợp pháp trên giấy chứng nhận, đất có đang tranh chấp, bị kê biên để thi hành án,… hay không. Vì đây là một trong những căn cứ quan trọng mà pháp luật quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm tránh các tranh chấp với bên thứ ba có thể xảy ra.

Xem xét quy hoạch sử dụng đất của địa phương để xác định khả năng mở đường trong tương lai, làm cơ sở quyết định việc mua đất hay không nhằm tránh việc đầu tư mua đất không có giá trị hoặc không có khả năng sử dụng hiệu quả trong tương lai.

Thỏa thuận trước với các chủ sở hữu bất động sản liền kề về lối đi. Để bảo đảm trong trường hợp mua đất không có lối đi thì vẫn có thể thực hiện thủ tục đăng ký mở lối đi với sự đồng ý của hàng xóm xung quanh.

Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để có được các ý kiến tư vấn liên quan đến rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi mua đất không có đường đi. Từ đó, làm cơ sở để đưa ra quyết định.

Một số câu hỏi thường gặp

Làm thế nào để giải quyết tranh chấp lối đi?

Nếu các bên có tranh chấp về lối đi qua thì có thể thực hiện các biện pháp sau nhằm giải quyết tranh chấp:

Các bên tự hòa giải: Khi xảy ra tranh chấp, ưu tiên việc các bên cùng ngồi lại và tự hòa giải tranh chấp với nhau trên tinh thần thiện chí. Đây là cách thức nhà nước khuyến khích các bên thực hiện, không mang tính bắt buộc.

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã: Nếu các bên không tự hòa giải được thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Khởi kiện tại Tòa án: Sau khi các bên đã hòa giải tại UBND xã nhưng tranh chấp vẫn chưa được giải quyết thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Đất không có đường đi có tách thửa được không?

Đất không có đường đi thì không được tách thửa. Vì căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Có quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Nội dung trên là những chia sẻ của Người Hiểu Luật về đất không có đường đi có bán được không. Mong rằng qua những thông tin đã giúp bạn đọc nắm rõ được vấn đề mà mình đang tìm hiểu. Nếu có vấn đề gì thắc mắc hãy liên hệ Luật sư của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: