Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhu cầu mua bán đất đai ngày một gia tăng. Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng sinh lời thì việc mua bán đất cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt là đối với những thửa đất nằm trong diện quy hoạch. Vậy đất nằm trong quy hoạch có được phép giao dịch hay không? Đây là vấn đề pháp lý phổ biến, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ quy định hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng giúp giải đáp những thắc mắc liên quan một cách rõ ràng, chi tiết và chính xác, dựa trên cơ sở pháp luật đất đai hiện hành. .

Đất quy hoạch có bán được không? 

Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện 

Trong thực tế, nhiều người lo ngại rằng đất đã nằm trong quy hoạch thì sẽ không thể mua bán, chuyển nhượng được. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp thửa đất đã nằm trong quy hoạch sử dụng đất được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… Điều này có nghĩa là, trong giai đoạn này, người dân vẫn có thể thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp đối với thửa đất đó.

Quy hoạch sử dụng đất là định hướng phát triển lâu dài, còn kế hoạch sử dụng đất hằng năm mới là căn cứ để thu hồi đất hoặc hạn chế quyền sử dụng đất. Do đó, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm được phê duyệt và công bố, thì quyền sử dụng đất của người dân vẫn chưa bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, vì đất đã nằm trong quy hoạch, nên trong tương lai nếu kế hoạch sử dụng đất được ban hành, thửa đất có thể bị thu hồi hoặc bị hạn chế quyền sử dụng. Người mua, bán đất trong trường hợp này cần xem xét kỹ lưỡng để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.

>>Tham khảo: Có nên mua đất đã dính quy hoạch hay không?

Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện 

Khác với trường hợp đất chỉ mới nằm trong quy hoạch tổng thể, khi thửa đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quyền sử dụng đất của người dân sẽ bị hạn chế đáng kể. Căn cứ theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đối với diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, hoặc thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền theo quy định, như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…

Tuy nhiên, người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm trên phần đất đó. Đây là điểm quan trọng mà người dân cần lưu ý, vì mặc dù vẫn có thể giao dịch đất, nhưng việc không được xây dựng mới khiến giá trị sử dụng đất bị ảnh hưởng rõ rệt, đặc biệt trong trường hợp mua đất để ở hoặc đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, người sử dụng đất chỉ được xây dựng có điều kiện, cụ thể là được phép xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, hoặc cải tạo, sửa chữa các công trình, nhà ở hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định có liên quan. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn tạo điều kiện để người dân ổn định cuộc sống tạm thời, nhưng đồng thời cũng hạn chế phát sinh các công trình mới nhằm thuận tiện cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án.

Do đó, nếu đang sử dụng hoặc có ý định mua một thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người dân cần tìm hiểu kỹ về mục đích sử dụng, các quyền bị hạn chế và tính khả thi trong việc xin cấp phép xây dựng tạm để tránh những rủi ro không đáng có.

Trường hợp đất đã có quyết định thu hồi đất 

Theo quy định pháp luật hiện hành, người sử dụng đất không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Thông báo thu hồi đất. Điều này được lý giải bởi hai căn cứ pháp lý chính. 

Thứ nhất, việc chuyển nhượng trong trường hợp này vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, một thửa đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện như: đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đang trong thời hạn sử dụng đất; không có tranh chấp; và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tuy nhiên, khi Nhà nước đã ra Thông báo thu hồi đất, thì đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt, làm mất hiệu lực của một trong những điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng – đó là “đất còn trong thời hạn sử dụng”. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng trong giai đoạn này là không hợp pháp.

Thứ hai, việc chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi còn vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định tại khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024. Theo đó, đối với phần đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật, thì người sử dụng đất chỉ được tiếp tục thực hiện một số quyền nhất định và không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.

Người sử dụng đất có thể cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép tạm, nhưng không được tùy ý sử dụng đất như trước. Đặc biệt, khi đã có Thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện việc thu hồi, không được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng trong giai đoạn này không chỉ vi phạm điều kiện pháp lý, mà còn gây phức tạp trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý nghiêm trọng.

>>Xem ngay: Quy định về đền bù với diện tích đất nằm trong quy hoạch

Quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2024, việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai và giúp người dân nắm rõ thông tin để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Cụ thể, như sau:

Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, cụ thể là theo Luật Quy hoạch và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là một bước quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, tạo điều kiện để các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan tiếp cận và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Đối với quy hoạch đất quốc phòng và đất an ninh, việc tổ chức thực hiện được phân định rõ ràng theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, Bộ Quốc phòng sẽ là cơ quan có thẩm quyền chủ trì tổ chức thực hiện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, còn Bộ Công an có trách nhiệm tổ chức thực hiện đối với đất an ninh.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ áp dụng riêng đối với cấp huyện, mà được thực hiện bắt buộc ở tất cả các cấp, bao gồm: kế hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Cụ thể, sau khi các quy hoạch, kế hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt, thì các cơ quan có trách nhiệm tổ chức thực hiện phải công bố công khai một cách đầy đủ, minh bạch, chính xác và kịp thời để người dân, tổ chức, doanh nghiệp nắm bắt, theo dõi và thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình một cách phù hợp.

Về trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: 

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

UBND cấp huyện có trách nhiệm: 

Công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện. 

Công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai đến người dân, người sử dụng đất tại địa bàn xã.

Về thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: 

Văn bản phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Báo cáo thuyết minh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 

Bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Như vậy, có thể thấy rằng Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi đáng kể theo hướng siết chặt và hoàn thiện hơn quy định về việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Một trong những điểm nổi bật là yêu cầu phải công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở mọi cấp hành chính, bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Đây là sự mở rộng và cụ thể hóa phạm vi công khai, khắc phục tình trạng trước đây khi nhiều địa phương chỉ công bố nội dung ở cấp huyện mà chưa đầy đủ hoặc còn thiếu nhất quán ở cấp tỉnh và cấp xã.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định rõ ràng về hình thức, địa điểm và thời hạn công bố công khai, chẳng hạn như phải công bố tại trụ sở cơ quan nhà nước, trên Cổng thông tin điện tử của các cấp chính quyền, và đặc biệt phải thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt. Thời gian công bố công khai cũng được kéo dài trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giúp người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin bất cứ lúc nào trong thời gian thực hiện.

Không chỉ dừng lại ở việc công bố, trách nhiệm của từng cơ quan cũng được quy định cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố công khai ở cấp quốc gia; UBND cấp tỉnh công bố ở cấp tỉnh; UBND cấp huyện và cấp xã công bố nội dung có liên quan đến người dân trong địa bàn quản lý. Việc quy định rõ ràng này giúp nâng cao tính minh bạch, tăng cường trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước và tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền giám sát, cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi liên quan đến đất đai.

So với các quy định trước đây – vốn thường mang tính khái quát, thiếu hướng dẫn cụ thể và có độ chênh giữa các địa phương trong thực hiện – thì những sửa đổi, bổ sung tại Luật Đất đai 2024 đã tạo nên một khung pháp lý rõ ràng, đồng bộ và minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp phòng tránh tình trạng “quy hoạch treo”, hạn chế khiếu nại, tranh chấp đất đai do thiếu thông tin, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, quản lý đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội một cách bền vững.

>>Tìm hiểu thêm: Quy định về cấp sổ đỏ với đất nằm trong quy hoạch

Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định rõ ràng trong Điều 72 Luật Đất đai năm 2024, nhằm xác định trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan nhà nước trong công tác quản lý, tổ chức lập và phê duyệt các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp. Cụ thể như sau:

Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh: Việc quyết định và phê duyệt sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đất đai. Tức là, các quy hoạch này không chỉ tuân theo Luật Đất đai mà còn phải tuân thủ hệ thống pháp luật chuyên ngành về quy hoạch, bảo đảm tính liên kết và đồng bộ giữa các ngành, các lĩnh vực.

Đối với kế hoạch sử dụng đất quốc gia: Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này thể hiện vai trò trung tâm của Chính phủ trong việc định hướng chiến lược sử dụng đất lâu dài và toàn diện trên phạm vi cả nước.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trong trường hợp đặc biệt:

Thủ tướng Chính phủ là người phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với các thành phố trực thuộc Trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Trường hợp các thành phố trực thuộc Trung ương đã tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch chung thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, nhưng vẫn phải lập kế hoạch sử dụng đất theo từng kỳ.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điểm mới được nhấn mạnh trong Luật Đất đai 2024, thể hiện sự phân cấp rõ ràng hơn, đồng thời đảm bảo sự kiểm soát thống nhất giữa cấp tỉnh và cấp huyện trong việc tổ chức, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trình tự trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện:

Trước khi ban hành quyết định phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất;Dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; Dự án chuyển mục đích sử dụng đất mà liên quan đến các loại đất đặc thù như: đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

Trừ các trường hợp thu hồi đất theo quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024, như các trường hợp cấp bách về quốc phòng, an ninh hay khẩn cấp theo yêu cầu của Nhà nước.

Như vậy từ những phân tích nêu trên có thể thấy rằng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Việc phân cấp này nhằm bảo đảm tính hiệu quả, kịp thời trong công tác quản lý đất đai tại địa phương, đồng thời tăng cường trách nhiệm kiểm tra, giám sát của cơ quan dân cử – cụ thể là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh – trong việc thông qua các dự án cần thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất quan trọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề đất quy hoạch có bán được không?.  Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây. 

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com