Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền nhưng đã sử dụng ổn định trong thời gian dài. Để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân, Luật Đất đai 2024 đã ban hành Điều 140 nhằm quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin chi tiết để hiểu rõ hơn về các quy định tại Điều khoản này song đồng thời bài viết cũng hướng dẫn người dân về các điều kiện, thủ tục và nghĩa vụ tài chính cần thực hiện khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất giao sai thẩm quyền. Đây được đánh giá là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng để thông tin đến người dân nắm bắt kịp thời và thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

Nội dung chi tiết Điều 140 Luật Đất đai 2024

Điều 140. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;
2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;
3. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

• • a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;
  • b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
  • c) Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;

1. Trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật này;
2. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này;
3. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Các trường hợp cấp GCNQSDĐ (khoản 1–4 Điều 140)

Khoản 1: Đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993.

• Điều kiện: UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
• Diện tích cấp GCN: Theo khoản 2 và khoản 6 Điều 138.
• Quy định: Không phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.

Khoản 2: Đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004.

• Điều kiện: UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất (cấp huyện, quy hoạch chung, phân khu, xây dựng, hoặc nông thôn).
• Diện tích cấp GCN: Theo khoản 3 và khoản 6 Điều 138.

Khoản 3: Đất sử dụng ổn định từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014.

• Điều kiện: UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
• Diện tích cấp GCN:
  • Thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
    • Nếu diện tích ≥ hạn mức giao đất ở (khoản 2 Điều 195, 196): Công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
    • Nếu diện tích < hạn mức giao đất ở: Công nhận toàn bộ diện tích thửa đất.
  • Phần diện tích còn lại: Công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.

Khoản 4: Đất giao từ 1/7/2014 đến trước 1/8/2024.

• Điều kiện: UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất.
• Diện tích cấp GCN: Theo khoản 3 Điều 138.

Trường hợp không được cấp GCNQSDĐ (khoản 5)

• Đất giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 1/7/2014 trở về sau, trừ trường hợp tại khoản 4.
• Lý do: Đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, tránh hợp thức hóa các hành vi giao đất sai sau 2014.

Nghĩa vụ tài chính (khoản 6)

• Người sử dụng đất được cấp GCN theo khoản 1, 2, 3, 4 phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có).
• Quy định chi tiết tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Quy định chi tiết (khoản 7)

• Chính phủ ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết.

Về khái niệm đất giao không đúng thẩm quyền: Căn cứ theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 giải thích về đất giao không đúng thẩm quyền là đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân không đúng thẩm quyền tại thời điểm giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở hay công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định. Như vậy, xét theo quy định này của pháp luật hiện hành thì đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng nằm trong một trong các trường hợp sau: 

Trường hợp 1:  Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao

Hệ thống pháp luật Việt Nam cụ thể tại lĩnh vực đất đai đã có nhiều lần sửa đổi bổ sung và thay thế như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 hay Luật Đất đai 2024 nhưng tất cả đều vẫn quy định thống nhất cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Do vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trường hợp 2: Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở hay công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định

Người dân hiện đang sử dụng đất có nguồn gốc từ việc mua, nhận chuyển nhượng, thanh lý, hóa giá, hoặc được phân phối nhà ở hay các công trình xây dựng gắn liền với đất nhưng quá trình thực hiện giao dịch mua bán này không đúng quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện. 

Quy trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 140 

Về quy trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất là cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, được thực hiện như sau: 

Thứ nhất, đối với trường hợp đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 Luật này. 

Thứ hai, đối với trường hợp đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Thứ ba, trường hợp đất được sử dụng ổn định từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận như sau: 

• Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;
• Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
• Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;

Và cuối cùng, trường hợp đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực), được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận được xác định theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, đối với các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đã liệt kê và phân tích nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, có thể thấy khác với quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP – quy định nếu hộ gia đình, cá nhân được cấp đất sai thẩm quyền vào thời điểm sau 01/7/2014 thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận đồng thời bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao trước đó. Duy nhất 01 trường hợp được quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi đồng thời đạt đủ 04 điều kiện, gồm: 

• Đất được giao từ 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực)
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất được giao không có tranh chấp 
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
• Có biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý quan trọng khi áp dụng Điều 140 Luật Đất đai 2024 

Điều kiện bắt buộc 

Khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý một số điều kiện bắt buộc. Trước hết, thửa đất phải đang được sử dụng ổn định – sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định (khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024) và không có tranh chấp tuy nhiên điều này phải được UBND cấp xã xác nhận. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, với các trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất do cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu không đáp ứng đủ các điều kiện này, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 140 pháp luật đất đai hiện hành.

Nghĩa vụ tài chính 

Về nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất trong các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 sẽ được miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nếu diện tích đất vượt quá hạn mức, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần vượt này theo quy định tài chính hiện hành. Đặc biệt, đối với các trường hợp thuộc khoản 4 Điều 140, tức là đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực) và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện đầy đủ, bao gồm cả phần trong và ngoài hạn mức. Việc xác định rõ nghĩa vụ tài chính cũng là một trong những điều kiện quan trọng được xem xét trong quá trình cấp Giấy chứng nhận hợp pháp.

Thời hạn sử dụng đất 

Lưu ý về thời hạn sử dụng đất thì đối với phần diện tích đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng đối với đất ở, người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định chung của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trong trường hợp đất nông nghiệp vượt quá hạn mức được công nhận, phần diện tích vượt hạn mức này không được cấp Giấy chứng nhận để sử dụng ổn định lâu dài mà phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước, với thời hạn sử dụng theo hợp đồng thuê và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tương ứng theo pháp luật đất đai hiện hành quy định.

Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 5 Điều 140 Luật Đất đai Nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã giao hoặc cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau trừ trường hợp đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024).

Nghĩa là nếu hộ gia đình, cá nhân nhận đất từ sau thời điểm nêu trên mà không đúng thẩm quyền thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, đây được đánh giá là một trong những quy định quan trọng để ngăn chặn tình trạng tự ý giao đất trái phép và bảo đảm tính nghiêm minh trong công tác quản lý đất đai.

Xác minh nguồn gốc đất 

Xác minh nguồn gốc đất là bước quan trọng và bắt buộc trong quá trình xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai 2024. Cơ quan có thẩm quyền nơi có đất sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận thông tin liên quan đến quá trình sử dụng đất cũng như hiện trạng tranh chấp.

Việc xác minh nguồn gốc đất nhằm xem xét đất có được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất không. Ngoài ra, trong một số trường hợp nhất định người sử dụng đất cần cung cấp các giấy tờ liên quan để chứng minh quá trình sử dụng đất một cách minh bạch, chính xác và đúng quy định.

Các câu hỏi thường gặp 

Đất sử dụng trước 1993 có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Câu trả lời là tùy vào từng trường hợp cụ thể thì người sử dụng đất sẽ được xem xét về nộp tiền sử dụng đất. 

Đất giao sai thẩm quyền sau 01/7/2014 có được cấp Giấy chứng nhận không?

Câu trả lời là KHÔNG. Trừ trường hợp đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề Điều 140 Luật Đất đai 2024: Cấp Giấy chứng nhận đất giao sai thẩm quyền. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com