Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội, vấn đề bồi thường về đất luôn là mối quan tâm hàng đầu của người dân. Đặc biệt, với những trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là Sổ đỏ) thì nhiều người đặt ra những câu hỏi liệu không biết mình có được đền bù hay không, nếu có thì giá đền bù sẽ được tính ra sao, có thấp hơn so với đất đã có giấy tờ pháp lý rõ ràng hay không. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng về vấn đề này.

Cách tính giá đền bù đất không có sổ đỏ 

Xét về nguyên tắc tính giá đền bù, tại Điều 91 Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể về những nguyên tắc được áp dụng khi Nhà nước tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trước tiên, việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phải vì lợi ích chung cũng như sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương, đồng thời Nhà nước phải thể hiện được sự quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Có thể thấy, điều khoản này đã góp phần hạn chế tối đa khiếu kiện, mâu thuẫn phát sinh từ việc thu hồi đất, tuy nhiên trên thực tế để đảm bảo nguyên tắc được thực hiện đúng và đầy đủ, cần có cơ chế giám sát minh bạch cũng như tăng cường đối thoại với người dân bị thu hồi đất.

Ngoài ra, theo điểm e khoản 1 Điều 160, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể. Cụ thể, tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất tại Điều 30, việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo đúng quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, dựa trên kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường và xét đến cả những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

`Theo điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai hiện hành, trong trường hợp Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đều đã có giá trong bảng giá đất, nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh giá thị trường, thì sẽ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính mức giá bồi thường cụ thể. Hay nói đơn giản hơn, thay vì việc phải so sánh giá đất thực tế trên thị trường Nhà nước sẽ lấy giá trong bảng giá đất rồi nhân với hệ số điều chỉnh để ra giá đền bù phù hợp với thực tế.

Tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, như vậy có thể thấy giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đền bù giải phóng mặt bằng, cụ thể như sau: 

Lưu ý: 

• Mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 01 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiếu hoặc tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay). Và giá đất trong bảng giá của UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và được áp dụng kể từ ngày 01/01/2026.
• Hệ số điều chỉnh giá đất, xác định tùy thuộc vào loại đất, vị trí đất, khu vực, cụ thể:  

Hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất thị trường / Giá đất trong bảng giá tại vị trí, khu vực đó.

Cụ thể về công thức để tính giá đền bù đối với đất không có sổ đỏ như sau: 

Thứ nhất, bồi thường đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ, căn cứ theo khoản 4 Điều 12 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về phần diện tích đất nông nghiệp đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được xử lý như sau: 

Đối với trường hợp là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có diện tích thu hồi vượt quá diện tích được bồi thường thì diện tích đất được bồi thường sẽ bằng diện tích đất thực tế bị thu hồi. 

Đối với trường hợp đất nông nghiệp là đất có vi phạm pháp luật về đất đai có diện tích thu hồi vượt quá diện tích được bồi thường hoặc là phần đất được giao không đúng thẩm quyền có diện tích thu hồi vượt quá diện tích được bồi thường thì phần diện tích đất được bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương đưa ra quyết định hỗ trợ đối với từng dự án cụ thể.

Tuy nhiên đối với trường hợp này, người sử dụng đất cần lưu ý, đối với diện tích được bồi thường sẽ không được vượt quá về hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 176 Luật Đất đai 2024. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định sẽ được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.

Như vậy, có thể thấy căn cứ vào phần phân tích nêu trên, về vấn đề bồi thường đối với đất không có sổ đỏ thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng diện tích đất thực tế bị thu hồi hoặc do UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế để đưa ra quyết định hỗ trợ phụ thuộc vào từng dự án cụ thể.

Ngoài ra điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ). Tuy nhiên căn cứ theo khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất chính là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 

Như vậy, quy định không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất sẽ chỉ được áp dụng đối với duy nhất 01 trường hợp là đất nông nghiệp với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có thời gian sử dụng trước ngày 01/7/2024.

Thứ hai, bồi thường tài sản gắn liền với đất, trước tiên về các khoản bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. 

• Bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo Điều 102 Luật Đất đai 2024.

• Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất: 

Trong quá trình Nhà nước tiến hành thu hồi mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì việc bồi thường được thực hiện cụ thể theo Điều 103 Luật Đất đai 2024  

Ngoài ra, tại Điều 105 Luật Đất đai 2024 pháp luật cũng quy định cụ thể về các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Nhìn chung đó là các trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất mà đất sử dụng không đúng mục đích Nhà nước giao hay cho thuê, người sử dụng hủy hoại đất hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính,…..

Về mức hỗ trợ bổ sung, căn cứ theo Điều 19 Nghị định 88/2024/NĐ-CP thì người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được hỗ trợ ổn định đời sống cụ thể như sau: 

Thu hồi từ 30 % – 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian là 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở, nếu phải di chuyển đến vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. 

Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở, trong 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. 

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. 

Thu hồi dưới 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng và hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện bồi thường về đất hoặc do nhận giao khoán đất để sử dụng vào mục đích nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ và định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể, nhưng không được vượt quá mức hỗ trợ quy định tại trường hợp trên.

Về hỗ trợ tái định cư nếu đất thu hồi là đất ở, việc bồi thường về đất sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, việc phê duyệt các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Trường hợp đặc biệt, căn cứ theo khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024, trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hoặc hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật  về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu. 

>>Tham khảo: Người có 2 quốc tịch mua đất ở Việt Nam được không?

Quy định pháp luật về bồi thường đất không có sổ đỏ

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024):

Điều kiện để đất không có sổ đỏ được bồi thường

• Đất đang sử dụng không phải đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp, ví dụ:
  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 (theo Điều 100, Luật Đất đai 2013).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
• Trường hợp đặc biệt (đất nông nghiệp):
• Đất đã sử dụng trước ngày 1/7/2004, do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
• Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường tài sản gắn liền với đất (nếu không thuộc trường hợp không được bồi thường theo Điều 92, Luật Đất đai 2013).

Trường hợp không được bồi thường

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao để quản lý.
• Đất nông nghiệp thuê trả tiền hàng năm (trừ trường hợp người có công với cách mạng được miễn tiền thuê đất).
• Đất thuộc quỹ đất công của địa phương.
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.
• Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ và không thuộc trường hợp ngoại lệ.

Quy trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quy trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo 16 bước, bao gồm từ việc xây dựng kế hoạch thu hồi đất, tổ chức hợp với người dân, tiếp theo là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính thức ban hành thông báo, kiểm đếm tài sản, lập và phê duyệt phương án bồi thường, đến việc thực hiện bồi thường và bàn giao đất. Quy trình này được quy định cụ thể tại Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý đất đai thực hiện chính quyền 02 cấp.

Đối với cấp xã

Bước 1: Xây dựng kế hoạch thu hồi đất

Đơn vị, tổ chức có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan xem xét các căn cứ, điều kiện thu hồi đất quy định tại Điều 80 Luật Đất đai để xây dựng kế hoạch thu hồi đất.

Bước 2: Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi

UBND cấp xã nơi có đất thu hồi phối hợp với UB Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các cơ quan có liên quan tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các nội dung liên quan đến việc thu hồi đất.

Bước 3: Thông báo thu hồi đất và gửi thông báo thu hồi đất

• Chủ tịch UBND cấp xã ban hành thông báo 
• UBND cấp xã nơi có đất thu hồi gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý.

Bước 4: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Bước 5: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 6: Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 7: Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 8: Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 

Bước 9: Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 

Bước 10: Phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 11: Gửi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 12: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 13: Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định

Bước 14: Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý hoặc không phối hợp thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt thì thực hiện như sau: 

UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với UB Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận trong việc thực hiện phương án. Việc tổ chức vận động được tiến hành trong thời gian 10 ngày và được thể hiện bằng văn bản. 

Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động mà người có đất thu hồi vấn không đồng ý hoặc không phối hợp thực hiện phương án thì Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ban hành quyết định thu hồi đất.

Bước 15: Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định thì thực hiện như sau: 

UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với UB Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản.

Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2024.

Bước 16: Quản lý đất đã được thu hồi

>>Xem thêm: Quy định về bồi thường đối với đất lấn chiếm

Các lưu ý quan trọng cho người dân 

Khi bị Nhà nước thu hồi đất, người dân cần chủ động tìm hiểu và thực hiện một số bước quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trước tiên, cần kiểm tra tính hợp lệ của thửa đất, xác minh xem đất có thuộc diện được bồi thường hay không, đặc biệt là những trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 và có xác nhận của UBND cấp xã, đây là những ngoại lệ có thể được xem xét hỗ trợ hoặc bồi thường nếu đủ điều kiện.

Bên cạnh đó, người dân cần thu thập và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: giấy tờ mua bán viết tay, biên lai nộp thuế đất, quyết định giao đất, giấy xác nhận nguồn gốc đất,… nhằm làm căn cứ pháp lý trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước.

Ngoài ra, cần đặc biệt quan tâm đến bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm bị thu hồi. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ có sự điều chỉnh để tiệm cận với giá thị trường, điều này đồng nghĩa mức bồi thường có thể thay đổi, người dân nên liên hệ UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn về đất đai để tra cứu bảng giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Để nắm chắc quyền lợi, tránh bị thiệt thòi trong quá trình thu hồi đất, người dân nên chủ động tìm đến sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín. Ngoài các tổ chức như Luật Minh Khuê, Luật Việt Nam, người dân có thể liên hệ trực tiếp với Công ty Luật Master Law, một đơn vị chuyên tư vấn, hỗ trợ hồ sơ, thủ tục liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng, khiếu nại, khởi kiện về đất đai. Việc được tư vấn sớm và đúng pháp luật sẽ giúp người dân đảm bảo quyền lợi chính đáng trong suốt quá trình thu hồi đất.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “Giải đáp vè giá đền bù đất không có Sổ đỏ”. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com