Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những giao dịch quan trọng và có giá trị lớn. Vì thế, khi thực hiện giao dịch các bên thường đặt cọc mua đất trước để đảm bảo các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Các văn bản thường phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Vậy vấn đề đặt ra ở đây là giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị pháp lý hay không? Hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Đặt cọc là gì?

Đặt cọc là việc bên đặt cọc (thường là người mua) giao cho bên nhận cọc (thường là người bán) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc có thể là vật có giá trị cao (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoản thời gian nhất định để đảm bảo giao dịch chính sẽ diễn ra. Thông thường, giá trị của tài sản đặt cọc sẽ được trừ vào giá trị của giao dịch chính hoặc có thể trả lại tài sản đặt cọc theo thỏa thuận của các bên. 

Đặt cọc là một trong các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đây là biện pháp thường được sử dụng trong các giao dịch có giá trị lớn và mang tính rủi ro cao. 

Theo quy định của pháp luật, nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện giao dịch chính thì sẽ tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên còn lại (thường được gọi là mất cọc). Còn nếu bên nhận cọc không thực hiện giao dịch chính thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và thêm một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

Quy định về hình thức giao dịch dân sự

Hiện nay, pháp luật quy định có 03 hình thức giao dịch dân sự. Bao gồm:

Giao dịch dân sự bằng lời nói

Như tên gọi của hình thức, các giao dịch này được thực hiện bằng lời nói trực tiếp hoặc bằng giao tiếp trực tiếp qua điện thoại, thông diệp dữ liệu âm thanh. Các giao dịch này tuy vẫn có giá trị pháp lý, nhưng giá trị pháp lý thấp và  độ quan trọng của các giao dịch thường không cao. 

Giao dịch dân sự bằng văn bản

Hiện nay, hình thức này được thể hiện rõ ràng dưới hai dạng là văn bản giấy thông thường và văn bản điện tử (thường là với các giao dịch từ xa). Hình thức văn bản là căn cứ pháp lý chắn chắn, dựa vào đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong một số giao dịch có tính chất quan trọng, phức tạp, Nhà nước sẽ quy định giao dịch phải được lập thành văn bản, yêu cầu được công chứng, chứng thực để xác minh tính hợp pháp của hợp đồng. 

Giao dịch bằng hành vi cụ thể

Đây là hình thức giao dịch không kèm theo lời nói hay văn bản, mà chỉ được thực hiện bằng hành vi cụ thể. Ví dụ: thanh toán tự động tại quầy, máy bán hàng tự động, mua bán thanh toán theo thói quen,…Hình thức này còn có giá trị pháp lý thấp, thường được sử dụng trong các giao dịch thường ngày, chấm dứt ngay sau khi thực hiện hành vi. 

Giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị pháp lý không?

Có thể nói, hợp đồng đặt cọc được xác lập để bổ sung cho hợp đồng chính chuyển nhượng QSDĐ của các bên. Các bên xác lập hợp đồng này có thể bằng hình thức văn bản là viết tay, tuy nhiên cần phải đáp ứng các điều kiện về xác lập hợp đồng.

Điều kiện để giấy đặt cọc mua đất viết tay có hiệu lực pháp lý

Dưới đây là một số điều kiện chung về việc xác lập hợp đồng đặt cọc, đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý:

Có năng lực pháp luật phù hợp. Chủ thể tham gia giao dịch cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Người có năng lực pháp luật theo quy định có thể tham gia lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Đảm bảo các bên tham gia có đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. 

Các bên tham gia giao dịch trên sự tự nguyện của các bên. Đây là yếu tố rất quan trọng trong tất cả giao dịch dân sự, thể hiện sự đồng thuận của các bên tham gia. Yếu tố này là nhân tố đảm bảo sự công bằng, tự do và dân chủ trong các hợp đồng mua bán nhà đất.

Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên tham gia các giao dịch dân sự, thể hiện sự dân chủ nhưng phải dựa trên các quy định pháp luật, không được trái quy định pháp luật và trái với các quy chuẩn đạo đức. 

Có cần công chứng, chứng thực giấy đặt cọc mua đất viết tay không?

Theo quy định hiện nay, có hai loại giấy tờ được công chứng là giấy tờ, hợp đồng do đã được người yêu cầu soạn thảo sẵn và hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu. Các quy định không đề cập tới việc hợp đồng viết tay hay viết máy sẽ được công chứng, chứng thực. Nên có thể khẳng định hợp đồng viết bằng tay vẫn có thể được công chứng, chứng thực theo quy định.

Tuy nhiên, nội dung được công chứng không được trái quy định của pháp luật, đáp ứng các điều kiện về soạn thảo hợp đồng. Để các quyền và nghĩa vụ của các bên được phân định rõ ràng, cách thức thể hiện phải rõ ràng, chính xác. Các văn bản đánh máy thường có sự thể hiện nội dung quy chuẩn hơn.

Hiện nay, các hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nhưng qua công chứng, chứng thực nội dung các điều khoản sẽ được kiểm tra, đảm bảo hiệu lực pháp luật. Vì vậy, để tối ưu lợi ích của bản thân, tránh các tranh chấp phát sinh sau này các bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng. 

>>Xem thêm: Rủi ro giao hết tiền mua đất khi công chứng

Nội dung cần có trong giấy đặt cọc mua đất viết tay

Thông thường, một hợp đồng đặt cọc thường có 04 nội dung chính, bao gồm:

• Phần thông tin cá nhân: Phần này sẽ bao gồm tên, địa chỉ, số điện thoại, số CCCD,… của các bên.
• Phần nội dung về thửa đất: Cung cấp các thông tin về thửa đất sẽ được mua bán, địa chỉ, điện tích, giá trị thửa đất và một số thông tin khác về thửa đất.
• Phần nội dung đặt cọc: Tài sản đặt cọc, giá trị của tài sản đặt cọc, thời hạn đặt cọc, phương thức thanh toán cọc…sẽ được thể hiện trong phần này.
• Phần cam kết: Phần này sẽ thể hiện các thỏa thuận, cam kết về việc đặt cọc của các bên, thể hiện các thỏa thuận về việc trừ cọc, giá trị còn lại cần thực hiện sau khi đặt cọc 

Rủi ro và hạn chế khi sử dụng giấy đặt cọc mua đất viết tay

Tính pháp lý

Cách thức thể hiện và nội dung trong giấy viết tay thường không được trình bày chặt chẽ theo quy chuẩn của pháp luật. Trên thực tế, các hợp đồng bằng giấy viết tay không có giá trị pháp lý cao do thường không đạt yêu cầu về công chứng, chứng thực, và dẫn đến không được công chứng, chứng thực. “Hợp đồng viết tay không có giá trị” là câu nói thường gặp để trốn tránh trách nhiệm khi có vấn đề xảy ra, gây ra tranh chấp.

Trường hợp có các vấn đề không được làm rõ trong nội dung hợp đồng, khi phát sinh tranh chấp có thể không có căn cứ để giải quyết tranh chấp, gây bất lợi đối với các bên. Trường hợp gặp các vấn đề về quy hoạch, có thể dẫn đến nguy cơ “mất cọc”, lừa đảo.

Khả năng bị sửa chữa, tẩy xóa

Trên các hợp đồng bằng văn bản đánh máy, sẽ được quy định về cỡ chữ, kiểu chữ, phông chữ thống nhất, điều này không thể thực hiện được với các các văn bản viết tay. Các văn bản viết tay không được thống nhất về cách viết chữ, cách soạn thảo văn bản. Mỗi người có một chữ viết tay khác nhau, việc xác nhận chứng thực chữ viết tay thường gặp rất nhiều khó khăn. 

Vì những lý do trên, nội dung trên văn bản viết tay có thể bị giả mạo, nguy cơ bị sửa chữa, tẩy xóa rất cao, đặc biệt là theo thời gian các văn bản bằng mực viết tay dễ bị nhòa đi gây ra tình trạng không xác định rõ nội dung, những kẻ gian sẽ lợi dụng sơ hở để chỉnh sửa nội dung gây bất lợi cho bạn. 

>>Xem thêm: Rủi ro khi đặt cọc mua đất và biện pháp phòng tránh

Cách giải quyết tranh chấp khi đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay

Mua bán đất dù có đặt cọc hay không cũng sẽ có nguy cơ phát sinh tranh chấp rất cao. Đặc biệt là khi các bên chưa ký hợp đồng chính thức, chỉ có hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không cao. Dưới đây là một số gợi ý cách giải quyết khi có tranh chấp phát sinh:

Thương lượng

Trong quan hệ dân sự, việc mua bán đất hay đặt cọc mua bán đất đều là sự thỏa thuận của các bên dựa trên sự tình nguyện, ý chí muốn đạt được lợi ích của các bên. Nên khi có tranh chấp xảy ra, ưu tiên trước hết là các bên có thể tự đàm phán, thương lượng lại với nhau. Các bên có thể tự tìm ra cách tối ưu lợi ích, tránh kiện tụng và phát sinh nhiều khoản chi phí khác.

Hòa giải

Khi các bên không tự thương lượng với nhau, họ có thể tìm đến biện pháp hòa giải. Khác với tự thương lượng, hòa giải là việc các bên tìm đến một bên thứ ba để hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Bên thứ ba có thể là UBND xã, trung tâm hòa giải địa phương hoặc một người trung lập có hiểu biết về đất đai. Trách nhiệm của bên thứ ba là giải đáp vướng mắc của các bên, đưa ra gợi ý giải quyết vấn đề, các bên trong giao dịch có quyền tham khảo các gợi ý đó hoặc không để tìm ra cách giải quyết tốt nhất.

Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Có thể nói đây là sự lựa chọn cuối cùng khi các bên phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn quá lớn, không thể tự giải quyết mà cần có sự can thiệp của bên thứ ba. Bên nhận thấy mình có thiệt hại có quyền khởi kiện ra Tòa án nơi có đất để giải quyết tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét và đưa ra quyết định hoặc bản án để giải quyết vụ việc. Khi vụ việc được đưa ra Tòa án, các bên có tranh nhiệm thực hiện theo kết quả mà Tòa án đưa ra, trừ trường hợp có kháng cáo, kháng nghị theo quy định. 

Lời khuyên cho người dân khi thực hiện đặt cọc mua đất

Ưu tiên lập hợp đồng bằng văn bản rõ ràng

Tuy hợp đồng bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý, nhưng vẫn có thể vướng phải nhiều nguy cơ, rủi ro như đã phân tích ở trên. Vì vậy, để hợp đồng được rõ ràng, đúng quy định pháp luật nên lập hợp đồng bằng văn bản đánh máy có quy chuẩn rõ ràng. Hơn thế nữa, việc lập văn bản rõ ràng giúp thuận tiện hơn trong việc công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Cân nhắc việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc

Việc đặt cọc mua bán đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc mua đất. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của mình thì nên thực hiện việc công chứng, chứng thực trong quá trình đặt cọc mua bán đất.

Ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin quan trọng trong giấy đặt cọc viết tay

Trong quy định pháp luật, có các quy định về nội dung cơ bản trong hợp đồng nhất định, các bên khi soạn thảo hợp đồng các đáp ứng các quy định đó. Pháp luật tuy có quy định về các điều khoản cơ bản, nhưng chưa thật sự đầy đủ nên khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc cần đưa ra các điều khoản về cam kết, thỏa thuận của các bên một cách rõ ràng, đặc biệt là các thông tin quan trọng cần được thể hiện đầy đủ và đúng quy định pháp luật.

Tham khảo ý kiến của luật sư hoặc người có chuyên môn

Khi thực hiện việc đặt cọc mua đất, việc tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, đất đai là điều cần thiết để tránh rủi ro pháp lý. Mỗi người điều có chuyên môn và lĩnh vực hoạt động khác nhau nên “việc chuyên môn hay để người chuyên môn làm”, việc này sẽ đẩy nhanh quá trình soạn thảo hợp đồng, kiểm tra tính hợp pháp khi thực hiện hợp đồng, tránh các rủi ro pháp lý phát sinh. 

Khi có nhu cầu hay vướng mắc về hợp đồng đặt cọc mua bán đất hoặc các vấn đề liên quan đến bất động sản, đất đai bạn có thể tìm đến sự trợ giúp của các Luật sư tại Người Hiểu Luật, để biết thêm thông tin bạn có thể liên hệ qua số điện thoại: 0389 363 716

>>Tham khảo: Kinh nghiêm đặt cọc mua nhà đất an toàn

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về thông tin giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị không cũng như các vấn đề pháp lý liên quan. Mong rằng qua bài viết đã giúp bạn đọc tìm được câu trả lời cho vấn đề mình đang tìm hiểu