Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ. Trong bối cảnh nhiều hộ gia đình, cá nhân đang gặp khó khăn vì thiếu giấy tờ hợp pháp dù đã sử dụng đất ổn định từ những năm 1980 – 1993. Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin chi tiết về nội dung, điều kiện áp dụng và ý nghĩa của khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đồng thời đưa ra những giải thích rõ ràng để người đọc hiểu cách áp dụng quy định vào thực tế. 

Nội dung chính của Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Như vậy, có thể thấy rằng quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong thực tiễn, khi mở rộng cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thay vì yêu cầu người sử dụng đất phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp, quy định này cho phép căn cứ vào thời gian sử dụng đất lâu dài, thực tế sử dụng và xác nhận không có tranh chấp của UBND cấp xã để làm cơ sở cấp sổ.

Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân được hợp thức hóa quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, mà còn góp phần giải quyết triệt để tình trạng tồn tại phổ biến là “sử dụng đất lâu năm nhưng không có sổ đỏ”. Quy định cũng bao gồm cả các loại đất ở và đất phi nông nghiệp có vai trò giúp mở rộng phạm vi áp dụng và phản ánh đúng nhu cầu sử dụng đất đa dạng của người dân hiện nay.

>>Đọc thêm: Giải đáp khoản 2 điều 137 luật đất đai 2024

Điều kiện áp dụng khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 

Để được áp dụng khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ, hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện cơ bản sau:

Thứ nhất, về thời gian sử dụng đất liên tục theo khoản 38 điều 3 luật đất đai 2024 quy định thửa đất được coi là ổn định liên tục khi sử dụng thửa đất vào một mục đích chính kể từ khi sử dụng thửa đất cho tới thời điểm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sử dụng đất ổn định.

Thứ hai, người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, tức là không có các loại giấy tờ như sổ đỏ, quyết định giao đất, giấy chuyển nhượng có xác nhận…tức là không có các loại văn bản pháp lý để chứng minh nguồn gốc hợp pháp của thửa đất. Tuy nhiên, việc không có giấy tờ không đồng nghĩa với mất quyền, mà người dân vẫn có cơ hội được cấp sổ nếu đáp ứng đủ điều kiện thực tế. 

Thứ ba, thửa đất đang sử dụng phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp. Đây là yếu tố rất quan trọng nhằm bảo đảm việc cấp Giấy chứng nhận diễn ra minh bạch, không phát sinh khiếu kiện hay tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan. 

Và cuối cùng đối với phần diện tích đất có nhu cầu công nhận hoặc chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải bảo đảm việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc các loại quy hoạch liên quan như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn. Nếu phù hợp, phần đất đó được xem xét công nhận và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, quy định này không chỉ tạo cơ chế hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng đất từ lâu đời mà còn giúp siết chặt điều kiện, đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận phù hợp với định hướng phát triển và quản lý đất đai của Nhà nước.

Quy định về hạn mức công nhận đất ở 

Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về việc công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, trong đó nêu rõ nguyên tắc xác định diện tích đất ở dựa trên hạn mức công nhận đất ở được quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này.

Theo đó, nếu thửa đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống và diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức thì phần diện tích trong hạn mức sẽ được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích xây dựng thực tế lớn hơn hạn mức, thì phần diện tích đất đã có công trình xây dựng vượt hạn mức cũng được công nhận là đất ở, nhưng người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần vượt hạn mức. Ngược lại, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, thì toàn bộ diện tích đó được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền.

Ngoài đất ở, quy định cũng điều chỉnh với các loại đất phi nông nghiệp. Cụ thể, nếu đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì được công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai hiện hành. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở, thì việc công nhận sẽ căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 138 Luật Đất đau 2024.

Đối với đất nông nghiệp, nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và thửa đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc các loại quy hoạch liên quan, thì phần đất này sẽ được công nhận theo mục đích mới và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Như vậy có thể thấy rằng các quy định trên được đưa ra nhằm bảo đảm sự công bằng giữa quyền lợi của người sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đồng thời bảo vệ nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, đúng quy hoạch.

Ý nghĩa và tác động của Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 

Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều ý nghĩa và tác động tích cực cả đối với người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước.

Thứ nhất, đối với người sử dụng đất, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ lâu nhưng thiếu giấy tờ pháp lý được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), từ đó đảm bảo quyền lợi hợp pháp, ổn định cuộc sống và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, việc công nhận quyền sử dụng đất dựa trên hiện trạng sử dụng và xác nhận của chính quyền địa phương sẽ góp phần giảm thiểu các tranh chấp đất đai liên quan đến nguồn gốc, quyền sử dụng. Bên cạnh đó, quy định về miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính, đặc biệt trong các trường hợp diện tích trong hạn mức công nhận đất ở, cũng giúp người dân giảm bớt gánh nặng kinh tế trong quá trình xin cấp sổ đỏ.

Thứ hai, đối với công tác quản lý đất đai, việc quy định rõ ràng về điều kiện, diện tích và nghĩa vụ tài chính giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, nâng cao tính thống nhất và minh bạch trong quản lý. Quy định này cũng giúp chính quyền địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý các trường hợp tồn đọng, vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, từ đó giải quyết dứt điểm nhiều hồ sơ kéo dài.

Cuối cùng, việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất còn góp phần tăng cường hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

So sánh với Luật Đất đai 2013

So với Điều 101 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể đánh giá rằng tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mở rộng và cụ thể hơn nhằm hỗ trợ người sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước hết, thời gian sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định mới đã lùi sâu hơn, áp dụng cho những trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, thay vì mốc trước ngày 1/7/2004 như pháp luật đất đai năm 2013 quy định. Điều này mở rộng đáng kể phạm vi áp dụng cho những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ rất lâu nhưng chưa được hợp thức hóa.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết hơn về hạn mức đất ở, phân biệt rõ các trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở để xác định phần diện tích được công nhận và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Đây là điểm mới nổi bật so với quy định cũ, khi Luật 2013 chưa có sự phân loại rõ ràng này.

Đặc biệt, quy định mới còn xác định rõ cơ chế miễn, giảm nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp, góp phần giảm gánh nặng cho người dân, đồng thời minh bạch hóa trong việc tính tiền sử dụng đất.

Tóm lại, khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thể hiện sự hoàn thiện về mặt pháp lý, vừa kế thừa tinh thần hỗ trợ của Luật 2013, vừa mở rộng đối tượng, cụ thể hóa điều kiện, góp phần xử lý triệt để thực trạng sử dụng đất lâu dài không có sổ đỏ trong thực tế hiện nay.

Các câu hỏi thường gặp

Ai đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024?

Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi với thuật ngữ là Sổ đỏ theo khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 phải là hộ gia đình, cá nhân đáp ứng được đầy đủ các điều kiện về thời gian sử dụng đất, xác nhận không có tranh chấp, thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

Đất không có giấy tờ nhưng có tranh chấp có được cấp sổ đỏ không? 

Câu trả lười là KHÔNG. Chỉ khi tranh chấp được giải quyết xong bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là không còn tranh chấp, người sử dụng đất mới được xem xét cấp Giấy chứng nhận. 

Có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ theo quy định này không?

Câu trả lời là tùy vào từng trường hợp thì người sử dụng đất có thể được miễn hoặc phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích thửa đất ở bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì không phải nộp. Khi diện tích đất ở thực tế lớn hơn hạn mức công nhận thì phần vượt hạn mức sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024: Đất không giấy tờ vẫn có sổ đỏ. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com