Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, không hiếm gặp những trường hợp diện tích đất thực tế có sự chênh lệch so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những sai lệch này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như đo đạc không chính xác, biến động địa giới, hoặc lỗi kỹ thuật trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Để giải quyết tình trạng này, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định tại Khoản 6 Điều 135, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh, cấp đổi Giấy chứng nhận phù hợp với thực tế sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết nội dung và ý nghĩa của Khoản 6 Điều 135, làm rõ ý nghĩa, tác động và cách áp dụng trong thực tiễn, đồng thời so sánh với quy định trước đây để làm rõ những điểm mới và tác động thực tiễn của quy định này để cung cấp thông tin dễ hiểu cho người đọc, từ người dân đến chuyên gia pháp lý.

Tổng quan về Điều 135 Luật Đất đai 2024

Vị trí và nội dung chính của Điều 135

• Điều 135 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Các khoản trong Điều 135 đề cập đến điều kiện, trình tự, và các trường hợp đặc biệt khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.

Vai trò của Khoản 6 trong Điều 135

• Tập trung vào các trường hợp chênh lệch diện tích, thay đổi ranh giới, hoặc sai sót vị trí trên Giấy chứng nhận đã cấp.
• Là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước xử lý các vấn đề thực tế phát sinh trong quản lý đất đai.

Nội dung chi tiết của khoản 6 điều 135

Nhằm đảm bảo tính thống nhất giữa thực tế sử dụng đất và hồ sơ pháp lý, Luật đất đai 2024 đã bổ sung một số quy định mới. Trong đó, khoản 6 điều 135 quy định cụ thể về trường hợp diện tích đất đất có sự sai lệch. Cụ thể, nguyên văn  khoản 6 điều 135 được quy định như sau:

6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Dưới đây là phân tích các trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Chênh lệch diện tích, ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp

Điều kiện áp dụng

• Thứ nhất, có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy từ quy định tại điều 137 Luật đất đai 2024.
• Thứ hai, ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Thứ ba, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề

Cách xử lý: Khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế

Ví dụ thực tiễn: Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2005 với diện tích 200m2. Năm 2025, khi địa phương triển khai đo đạc lập bản đồ địa chính theo công nghệ mới, kết quả diện tích thực tế của ông A sau khi đo đạc là 2050m2. Như vậy, diện tích đất thay đổi, ranh giới không thay đổi vơi các hộ liền kề, không có tranh chấp với hàng xóm nên cơ quan đăng kí đất đai sẽ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế cho ông A.

Trường hợp 2: Thay đổi ranh giới, diện tích lớn hơn

Điều kiện áp dụng

Thứ nhất, có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy từ quy định tại điều 137 Luật đất đai 2024.

Thứ hai, diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.

Cách xử lý, Khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ví dụ thực tiễn: Bà B sử dụng một thửa đất được cấp giấy chứng nhận từ năm 2005 với diện tích 200m2. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, bà B đã lấn chiếm sang phần thửa đất liền kề của ông C khoảng 15m2. Sau khi đo đạc lại, ông C không có ý kiến tranh chấp gì thì

Trường hợp 3: Vị trí không chính xác phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều kiện áp dụng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đát đã cấp mà vị trí không chính xác so với thực tế.

Cách xử lý: Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Ví dụ thực tiễn: Ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005, khi xin cấp giấy phép xây dựng, ông D phát hiện vị trí trên sổ đỏ không trùng hợp với vị trí thực tế. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra, rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

>>Đọc ngay: Chi tiết về khoản 3 điều 138 Luật đất đai 2024

Ý nghĩa và tác động của khoản 6 điều 135

Ý nghĩa pháp lý

Đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai, việc điều chỉnh diện tích đất theo số liệu đo đạc thực tế góp phần đảm bảo thông tin đất đai chính xác, phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý và quy hoạch.

Giải quyết các sai sót trong hồ sơ địa chính, đặc biệt là các trường hợp phát sinh từ trước khi có công nghệ đo đạc hiện đại.

Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt trong các trường hợp chênh lệch diện tích hoặc sai vị trí. Quy định này giúp người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, đặc biệt trong trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận.

Đơn giản hóa các thủ tục hành chính, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận để điều chỉnh diện tích mà không cần phải trải qua các thủ tục phức tạp, miễn là đáp ứng các điều kiện quy định.

Tác động thực tiễn

Đối với người sử dụng đất: Tạo điều kiện thuận lợi để cập nhật, điều chỉnh Giấy chứng nhận, tránh rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng, thế chấp. Hơn nữa, điều này cũng làm tăng giá trị tài sản, khi diện tích tăng lên đồng nghĩa với giá trị tài sản cũng tăng lên theo.

Đối với cơ quan quản lý: Giảm thiểu tranh chấp đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý hồ sơ địa chính.

Đối với xã hội: Góp phần ổn định trật tự quản lý đất đai, thúc đẩy giao dịch bất động sản minh bạch.

So sánh với quy định cũ (Luật đất đai 2013), Luật đất đai 2013 không có quy định chi tiết về xử lý chênh lệch diện tích hoặc sai vị trí như khoản 6 điều 135.Luật đất đai 2013 (khoản 5 điều 98) quy định chung chung còn Luật đất đai 2024 bổ sung các trường hợp cụ thể, hướng dẫn rõ ràng hơn, phù hợp với thực tiễn đo đạc và quản lý đất đai hiện nay. Luật đất đai 2024 được quy định rõ ràng hơn, giúp giảm tranh chấp và minh bạch hóa trong quá trình quản lý đất đai.

>>Tham khảo: Quy định về phần đất không được công nhận trong sổ hồng có được đền bù không?

Cách áp dụng khoản 6 điều 135 trong thực tiễn

Quy trình xử lý chênh lệch diện tích hoặc sai sót

Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu điều chỉnh tại văn phòng đăng kí đất đai hoặc bộ phận một cửa

Bước 2: Đo đạc, kiểm tra thực tế

Bước 3: Thẩm định và xác minh điều kiện

Bước 4: Ra quyết định điều chỉnh hoặc cấp mới GCN

Bước 5: Chỉnh lý hồ sơ địa chính và trả kết quả

Các văn bản hướng dẫn liên quan

Luật đất đai 2024

Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Nghị định 88/2024/NĐ-CP

Lưu ý khi thực hiện

• Khi thực hiện cần phải đảm bảo không có tranh chấp với các bên liên quan
• Thửa đất cần thực hiên phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm liên quan đến đất do ủy ban xã quản lý, đất công ích….. thì cần tham khảo ý kiến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Trong quá trình thực hiện cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc  các thông tin về khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024. Mong rằng bài viết trên đã giải đáp được các thông tin mà bạn đọc đang muốn tìm hiểu.