Hiện nay khi thực hiện việc mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không ít người dân vẫn thực hiện việc mua bán dưới hình thức là viết giấy tay chưa qua công chứng. Điều này dễ tạo rủi ro lớn về sau và ảnh hưởng đến quyền lợi trực tiếp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi phần đất được mua bán bằng giấy viết tay chưa qua công chứng. Đây chính là điểm nghẽn phổ biến nhất trong các dự án giải tỏa đền bù, nơi quyền tài sản của người dân dễ bị tổn thương nhất bởi các lăng kính quản lý hành chính cứng nhắc. 

Tóm tắt các thông tin cốt lõi

Chủ thể: 

• Người khởi kiện:  Ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S.
• Người bị kiện: Ủy ban nhân dân quận S – Đà Nẵng. Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là Chủ tịch Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường A, thành phố Đà Nẵng.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Dương Ngọc T2 và bà Nguyễn Thị H (người bán đất).

Đối tượng khởi kiện trọng tâm: Quyết định số 4651/QĐ-UBND ngày 29/12/2020 của Ủy ban nhân dân quận S về việc phê duyệt tính pháp lý về nhà, đất, vật kiến trúc và cây cối hoa màu (sau đây gọi tắt là Quyết định số 4651/QĐ-UBND) và Quyết định số 1946/QĐ-UBND ngày 14/7/2023 của Ủy ban nhân dân quận S về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết đối với ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S (sau đây gọi tắt là Quyết định số 1946/QĐ-UBND).

Bản chất vụ việc: Vụ việc bắt nguồn khi Nhà nước thu hồi 91,2m2 đất của ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S nhưng Ủy ban nhân dân quận S không bồi thường cho diện tích 91,2m2 trên, hỗ trợ 80% nhà, vật kiến trúc với lý do được đưa ra là việc chuyển nhượng nhà và đất giữa vợ chồng ông Dương Ngọc T2 và ông Nguyễn Ngọc T vào ngày 8/4/2007 chỉ được lập bằng giấy viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định và vi phạm Luật Đất đai năm 2003 nên không đủ cơ sở pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Liệt kê yêu cầu khởi kiện và diễn biến tại Tòa:

Tại phiên tòa, người khởi kiện giữ nguyên yêu cầu hủy Quyết định số 4651/QĐ-UBND và Quyết định số 1946/QĐ-UBND như đã yêu cầu trong đơn khởi kiện. Đồng thời, xin rút yêu cầu hủy Quyết định thu hồi đất số 1947/QĐ-UBND ngày 14/7/2023 của Ủy ban nhân dân quận S và Văn bản trả lời khiếu nại số 4833/UBND-BQLDA ngày 02/12/2024 của Ủy ban nhân dân quận S.

Phân tích về Trình tự, Thủ tục, Tố tụng & Hành chính

Đánh giá về Thời hiệu khởi kiện

Trong nội dung vụ việc thì hai quyết định bị khởi kiện được ban hành lần lượt vào năm 2020 và 2023 nhưng tại sao đến tháng 6/2025 khởi kiện vẫn được thụ lý?

Lý giải cho điều này là vì đến tháng 6/2025 ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S mới thu thập được các Quyết định trên và biết được Ủy ban nhân dân quận S thu hồi đất nhưng không bồi thường về đất. 

Dựa vào căn cứ trên Tòa án đã xác định thời hiệu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S là vẫn còn do thời hiệu khởi kiện 01 năm được tính từ “ngày nhận được hoặc biết được quyết định” chứ không phải ngày ban hành. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Tố tụng hành chính và là một sự bảo vệ quyền khởi kiện rất chặt chẽ cho người dân.

Chiến lược Rút một phần yêu cầu khởi kiện

Bên cạnh đơn khởi kiện ban đầu nộp cho Tòa án, người khởi kiện còn có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy Quyết định thu hồi đất số 1947/QĐ-UBND. Tuy nhiên, Tòa án đã nhận định đây là yêu cầu vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu.

Nhận thấy điều đó, tại phiên tòa người khởi kiện đã đồng thời rút yêu cầu hủy Quyết định thu hồi đất số 1947/QĐ-UBND và Văn bản trả lời số 4833/UBND-BQLDA (vốn không phải là một quyết định hành chính) giúp tập trung tối đa vào mục tiêu là các Quyết định bồi thường.

Đánh giá thủ tục xét xử vắng mặt

Tòa án xét xử vắng mặt người bị kiện và người có quyền, nghĩa vụ liên quan là hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Tố tụng hành chính. Theo đó, người bị kiện đã có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, đồng thời tại phiên tòa cũng đã có mặt người đại diện của người bị kiện. Đối với người có quyền, nghĩa vụ liên quan, do họ không có yêu cầu độc lập nào nên khi Tòa án đã triệu tập hợp lệ hai lần mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án sẽ xét xử vắng mặt họ.

Phân tích các vấn đề Nội dung và Đánh giá Chứng cứ

Tính hợp pháp của Giao dịch “Giấy viết tay”

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Dương Ngọc T2 và ông Nguyễn Ngọc T được xác lập vào ngày 8/4/2007 dưới hình thức viết tay, chưa được công chứng hay chứng thực đã vi phạm về mặt hình thức của giao dịch dân sự tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 122, 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên các bên đã thực hiện xong hợp đồng, đã giao đủ tiền, đã nhận nhà đất sử dụng từ năm 2007, không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân quận S chỉ dựa vào sự vi phạm hình thức của giao dịch trên mà không xét đến các yếu tố khác như nghĩa vụ trả tiền của bên mua hay giao nhà đất của bên bán đã thể hiện tư duy quản lý cứng nhắc trong việc đưa ra quyết định không công nhận giao dịch trên. 

Ngược lại, Tòa án đã vô cùng sắc bén khi viện dẫn Điều 134 Bộ luật năm Dân sự 2005, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và tinh thần hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để làm luận điểm then chốt phá vỡ rào cản hành chính, công nhận giao dịch và lấy lại quyền lợi chính đáng cho người khởi kiện.

Điều kiện cấp Cấp Sổ đỏ & Bồi thường về đất

Năm 1998, ông Phạm Văn A chuyển nhượng đất cho ông Dương Ngọc T2. Năm 2003, ông Dương Ngọc T2 xây dựng nhà ở và đến năm 2007 chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Ngọc T. Bên cạnh đó, trước khi có các Quyết định bồi thường thì diện tích đất trên đã được Ủy ban nhân dân phường A xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Báo cáo số 94/BC-UBND ngày 08/4/2020 và Văn bản số 41/BC-UBND ngày 08/7/2020.

Đối chiếu với quy định trong Luật Đất đai năm 2013 thì diện tích đất trên đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2024 và đã được xác định là không có tranh chấp. Giấy tay mua bán nhà đất có chữ ký của các bên chính là căn cứ quan trọng để Tòa án xác định việc sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Khi đã đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi là điều tất yếu theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Sai lầm của Cơ quan Nhà nước trong áp dụng pháp luật

Không chỉ áp dụng tư duy quản lý hành chính cứng nhắc trong việc không công nhận giao dịch về nhà đất trên. Ủy ban nhân dân quận S còn mắc một sai lầm nghiêm trọng khi áp dụng một văn bản đã hết hiệu lực. Cụ thể:

Ủy ban nhân dân quận S đã ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết đối với ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S vào năm 2023 trên cơ sở áp dụng Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2012 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Trong khi thực tế, văn bản trên đã bị thay thế bởi Quyết định 38/2017/QĐ-UBND và sau đó là Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 01/4/2021).

Việc áp dụng một văn bản đã hết hiệu lực đã vi phạm nguyên tắc văn bản cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau và điều này là cơ sở vững chắc để Tòa án tuyên hủy quyết định hành chính.

Bình luận về Nhận định của Hội đồng xét xử

Tòa án trong vụ kiện này Tòa án đã đưa ra những nhận định chuẩn xác và quyết định vô cùng khách quan. Trước hết là chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc T và bà Hồ Thị S khi nhận thấy các tình tiết và chứng cứ điều chứng minh rằng quyền và lợi ích chính đáng của người khởi kiện đã bị xâm hại. Dựa trên sự thật khách quan và việc viện dẫn, kết hợp các quy định pháp luật, Tòa án đã có cái nhìn công tâm bằng việc tuyên hủy hai Quyết định số 4651/QĐ-UBND và Quyết định số 1946/QĐ-UBND.

Tư duy pháp lý của Hội đồng xét xử cũng là điểm đáng để ghi nhận và học hỏi khi không đóng khung vụ việc trong quy định của Luật Đất đai. Nhận thấy vấn đề gốc rễ nằm ở tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà đất, Tòa án đã linh hoạt sử dụng Bộ luật Dân sự năm (2005, 2015) để giải quyết vấn đề này. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân trước hệ lụy do lịch sử để lại.

Bài học kinh nghiệm pháp lý thực tiễn

Từ vụ kiện trên cho thấy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng hay chứng thực theo quy định tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi dính quy hoạch và đất bị Nhà nước thu hồi. Để tự bảo vệ mình, người dân cần phải:

• Thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về mua bán nhà đất.
• Thu thập chứng cứ chứng minh quá trình “sử dụng đất liên tục, ổn định, không tranh chấp” thông qua hợp đồng mua bán đất, hóa đơn điện nước, thuế đất, xác nhận của tổ trưởng/UBND cấp xã.

Bên cạnh đó, các Luật sư khi nhận các vụ kiện có đối tượng khởi kiện tương tự cần lưu ý:

• Xác định chính xác “Thời điểm bắt đầu biết quyết định” để cứu vãn thời hiệu khởi kiện. Đây chính là điểm quan trọng để Tòa án quyết định đưa ra vụ việc ra xét xử hoặc đình chỉ. Thời gian ban hành quyết định hành chính không phải là yếu tố để xác định thời hiệu khởi kiện, mà nó phụ thuộc vào thời điểm người dân nhận được hoặc biết được quyết định hành chính.
• Cần có chiến lược thanh lọc yêu cầu khởi kiện tại Tòa. Chỉ tập trung vào mục tiêu là “Phương án bồi thường” (liên quan trực tiếp đến tiền và lợi ích của người dân bị thiệt hại) và bỏ qua “Quyết định thu hồi đất” nếu nhận thấy việc thu hồi là đúng, tránh mất thời gian, công sức và gia tăng tỷ lệ thắng kiện.

>>Link bản án: Bản án số 02/2026/HC-ST

• Luật sư Đà Nẵng:
• 90 Mẹ Thứ, Điện Bàn, Đà Nẵng
• Luật sư Quảng Ngãi:
• Lô 12 & 13 N1.1 Khu Liên Hợp Bến xe Quảng Ngãi, phường Nghĩa Chánh, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
• Văn phòng giao dich tại Quảng Ngãi: 
• 18 Bắc Sơn, Phường Cẩm Thành, TP.Quảng Ngãi
• Điện thoại: 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: https://www.facebook.com/nguoihieuluat/
• Linked: https://www.linkedin.com/in/luatsutranductai/
• Reddit: https://www.reddit.com/user/AltruisticRadio8193/
• Kênh Youtube: https://www.youtube.com/@nguoihieuluat
• Kênh Tiktok: https://www.tiktok.com/@nguoihieuluat