Công văn số 2205/QLĐĐ-KSQLSĐĐĐ do Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành ngày 26/05/2026 được ban hành nhằm trả lời trực tiếp phản ánh, kiến nghị của công dân về việc áp dụng các quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nội dung công văn tập trung giải đáp và hướng dẫn áp dụng pháp luật đối với một số vướng mắc phát sinh trong thực tiễn xử lý vi phạm đất đai, đặc biệt là những trường hợp hành vi vi phạm đã xảy ra từ nhiều năm trước nhưng đến nay mới được cơ quan nhà nước phát hiện. Trong đó, công văn làm rõ hai vấn đề pháp lý có ý nghĩa quan trọng đối với việc xác định trách nhiệm hành chính của người sử dụng đất và góp phần thống nhất cách hiểu và áp dụng các quy định pháp luật về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đồng thời cung cấp cơ sở tham khảo cho các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình xem xét, xử lý các vụ việc tương tự trên thực tế.                    

Vướng mắc thực tiễn từ phản ánh của người dân 

Một trong những điều được người dân quan tâm thường xuyên hiện nay là việc xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đã xảy ra từ rất lâu trong quá khứ nhưng chỉ được phát hiện hoặc được người sử dụng đất kê khai khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Đây cũng là tình huống khá phổ biến ở nhiều địa phương khi người dân sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chỉ đến khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới phát sinh tranh chấp hoặc bị xem xét xử lý vi phạm.

Vướng mắc này đã được thể hiện rõ qua phản ánh của công dân gửi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường liên quan đến trường hợp một thửa đất có nguồn gốc là đất ao, đất vườn theo Sổ mục kê năm 1987. Người sử dụng đất đã tự ý san lấp ao, xây dựng nhà ở từ năm 1994 mà không thực hiện thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm đó. Sự can thiệp của cơ quan quản lý có thẩm quyền thể hiện ở việc bản  đồ địa chính các năm 1998 và 2008 đều được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ghi nhận hiện trạng là “đất ở”. Dẫu vậy, xuyên suốt thời gian này người dân không hề bị lập biên bản hay xử phạt vi phạm.

Tuy nhiên, điểm nghẽn pháp lý hiên tại nằm ở việc khi người dân đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) ở thời điểm hiện tại, phát sinh tranh cãi về việc thời hiệu xử phạt 02 năm sẽ được tính từ mốc thời gian nào (từ năm 1998 khi nhà nước duyệt bản đồ hay tính từ lúc đi nộp hồ sơ làm Sổ đỏ). Từ đây phát sinh một vấn đề cần lưu tâm rằng: việc cơ quan nhà nước lập và phê duyệt bản đồ địa chính, trong đó ghi nhận thửa đất là đất ở, có được xem là thời điểm cơ quan chức năng đã biết về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Nếu được xem là đã biết thì thời hiệu xử phạt phải được tính từ năm 1998 khi bản đồ địa chính được phê duyệt. Khi đó, thời hiệu xử phạt 02 năm đã hết từ rất lâu và người dân sẽ không còn bị xử phạt vi phạm hành chính. Ngược lại, nếu việc phê duyệt bản đồ địa chính không được coi là thời điểm phát hiện vi phạm thì thời hiệu xử phạt có thể được tính từ thời điểm hiện nay, khi người dân làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ quan nhà nước mới chính thức phát hiện hành vi vi phạm. Điều này đồng nghĩa với việc hành vi xảy ra từ hơn 30 năm trước vẫn có thể bị xem xét xử lý.                                                                                                    

Căn cứ xác định thời điểm “phát hiện vi phạm”                     

Nguyên tắc quản lý: có thể xem việc phát hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai không thể chỉ dựa trên việc cơ quan nhà nước biết hoặc có thông tin về hiện trạng sử dụng đất. Thay vào đó, hành vi vi phạm chỉ được coi là đã được phát hiện khi được phát hiện thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi việc chấp hành pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong quá trình quản lý đất đai.

  Đối chiếu quan điểm giữa Người dân và Cơ quan nhà nước:

Hướng dẫn cách tính thời hiệu xử phạt cho trường hợp cụ thể (vi phạm từ 1994)

Nguyên tắc phân loại vi phạm: Để trả lời câu hỏi của người dân, Cục Quản lý đất đai đã căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP. Theo quy định này, việc tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính không áp dụng chung cho mọi trường hợp mà phụ thuộc vào tính chất của từng hành vi vi phạm cụ thể. Nói cách khác, trước khi xác định thời hiệu xử phạt, cơ quan có thẩm quyền phải xác định hành vi đó là hành vi đã kết thúc hay là hành vi đang được thực hiện                                                                                                

Cách áp dụng pháp luật của cơ quan chức năng:

• Thứ nhất, Phân loại hành vi vi phạm Quy định tính thời hiệu (Nghị định 123/2024/NĐ-CP) Áp dụng vào trường hợp tự ý chuyển mục đích năm 1994                                                                                                                                        
• Thứ hai, Hành vi vi phạm đã kết thúc Tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Không áp dụng mốc thời gian trong quá khứ (1994 hay 1998) cho trường hợp này.                                                 
• Thứ ba, Hành vi vi phạm đang thực hiện Tính từ thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm. Thời điểm tính thời hiệu là thời điểm hiện tại (khi người dân đi làm sổ đỏ, cơ quan nhà nước phát hiện và lập biên bản vi phạm).                                     

Công văn 2205/QLĐĐ-KSQLSĐĐĐ đã đưa ra câu trả lời dứt khoát về mặt thủ tục: cơ quan nhà nước chỉ bắt đầu tính thời hiệu xử phạt khi chính thức “”lập biên bản vi phạm hành chính””, bác bỏ lập luận cho rằng việc phê duyệt bản đồ địa chính đồng nghĩa với việc bắt đầu tính thời hiệu.

Như vậy về tính toàn diện: Dù đã hướng dẫn rõ thời điểm tính thời hiệu, công văn vẫn tồn tại điểm hạn chế khi né tránh, chưa giải đáp trực tiếp hai câu hỏi lớn của người dân ở cuối đơn phản ánh: Việc hết thời hiệu 02 năm thì người dân có bị phạt tiền hay không và có bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp hay không. Điều này cho thấy văn bản mới chỉ giải quyết được một nửa vướng mắc thực tế.