Trong thực tế, không ít người vì nhiều lý do khác nhau như tránh thuế, tin tưởng  người thân,… mà nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thay mình. Tuy nhiên việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và tranh chấp phát sinh. Bài viết dưới đây, Người Hiểu Luật sẽ phân tích chi tiết những rủi ro thường gặp khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, đồng thời đưa ra các giải pháp an toàn để hạn chế rủi ro.

Quy định pháp luật liên quan đến đứng tên sổ đỏ

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024):

• Chương III: Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự 2015:

• Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Hiểu rõ về việc nhờ đứng tên sổ đỏ

• Nhờ người đứng tên sổ đỏ là việc một cá nhân hoặc tổ chức được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thực tế quyền sử dụng đất thuộc về người khác (chủ thực sự).
• Các hình thức phổ biến:
  • Nhờ người thân, bạn bè đứng tên do không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, đi làm ăn xa không về để thực hiện thủ tục chuyển nhượng được.
  • Ủy quyền quản lý đất đai thông qua hợp đồng ủy quyền.
  • Lập hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng giả tạo để che giấu quyền sở hữu thực sự.

Tính hợp pháp của việc nhờ đứng tên

• Việc nhờ đứng tên không vi phạm pháp luật nếu có hợp đồng ủy quyền hoặc thỏa thuận rõ ràng, hợp lệ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
• Tuy nhiên, nếu hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng giả tạo nhằm che giấu tài sản hoặc trốn tránh nghĩa vụ pháp lý (như thuế, nợ), giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Rủi ro pháp lý

Không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp: Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu chỉ thuộc về người đứng tên trên Sổ Đỏ cho nên người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ có quyền định đoạt tài sản bao gồm chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho,… mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu thực tế.

Tranh chấp quyền sử dụng đất: chủ sở hữu thật sự sẽ gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi vì không có giấy tờ pháp lý chứng minh.

Rủi ro tài chính

Trường hợp người đứng tên sổ đỏ lợi dụng quyền sở hữu hợp pháp để tự ý chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng tài sản vào mục đích cá nhân thì người nhờ đứng tên sẽ mất toàn bộ quyền kiểm soát và giá trị tài sản.

Rủi ro thực tiễn

Người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ mất liên lạc, mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời dẫn đến việc chuyển nhượng lại tài sản cho chủ sở hữu thực tế trở nên khó khăn không thể thực hiện

Mất niềm tin giữa các bên: thông thường người được nhờ đứng tên là người có mối quan hệ mật thiết với người nhờ đứng tên nhưng khi xảy ra tranh chấp hoặc bất đồng lợi ích, mất niềm ban đầu có thể không còn  thậm chí đưa nhau ra tòa dù ban đầu rất tin tưởng nhau.

Khó khăn trong quản lý tài sản bở chủ thật sự không đứng tên sổ đỏ nên không thể trực tiếp thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê,… mà phải phụ thuộc hoàn toàn vào người đứng tên. Điều này dễ dẫn đến tình trạng bị gây khó dễ, trì hoãn hoặc từ chối hợp tác. Bên cạnh đó, tài sản cũng không thể được dùng để đảm bảo vay vốn, gây hạn chế về tài chính.

Rủi ro từ bên thứ ba

Người được nhờ đứng tên có thể tự ý bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba. Khi giao dịch đã hoàn tất và bên thứ ba ngay tình, người nhờ đứng tên sẽ rất khó đòi lại quyền sở hữu..

>>Tham khảo: Các rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ 

Các trường hợp thực tế và bài học kinh nghiệm

Ví dụ thực tế

Trường hợp 1: Một người nhờ em trai đứng tên sổ đỏ để không phải đóng thuế. Tuy nhiên, người em trai (người đứng tên sổ đỏ) đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà không thông báo cho người anh. Việc này dẫn đến việc người thực sự sở hữu bị mất quyền sử dụng đất  do không có bất kỳ căn cứ pháp lý nào chứng minh quyền sở hữu của mình. 

Trường hợp 2: Một người nước ngoài bởi vì không đủ điều kiện sở hữu đất tại Việt Nam nên đã nhờ người bạn người Việt Nam đứng tên mua đất. Sau đó, người đứng tên qua đời thì đất thuộc về con cái họ.

Bài học kinh nghiệm

Xác minh rõ ràng tư cách pháp lý và độ tin cậy của người được nhờ đứng tên: người được nhờ đứng tên sổ đỏ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đồng thời phải là người có đạo đức, uy tín.

Tham khảo ý kiến luật sư để được phân tích rủi ro, tư vấn pháp lý‎ phù hợp.

Giải pháp giảm thiểu rủi ro khi nhờ người đứng tên trên sổ đỏ

Lựa chọn người nhờ đứng tên trên sổ đỏ phù hợp

Trước khi nhờ người đứng tên trên sổ đỏ hãy cố gắng lựa chọn những người uy tín, quan hệ gần gũi, thân thiết nhất để tránh việc họ thay lòng, phát sinh lòng tham muốn chiếm tài sản đó cho bản thân mình.

Khi có phát sinh mâu thuẫn, cố gắng tìm cách giải quyết nhẹ nhàng, tình cảm  để xoa dịa tình hình căng thẳng của cả 2 bên.

Tìm hiểu kỹ quy định pháp luật

Trước khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ nên tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này, việc này giúp tránh những hành vi như: giao dịch giả tạo, trốn thuế,…Nếu không tìm hiểu quy định pháp luật thì người nhờ đứng tên có thể bị mất quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra.

>>Tìm hiểu thêm: Mua đất chờ tách thửa có rủi ro gì?

Quy trình giải quyết tranh chấp khi xảy ra rủi ro

Hòa giải

Theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì quy trình hòa giải tại ủy ban được quy định như sau: 

Bước 1: Người nộp đơn gửi yêu cầu hòa giải tranh chấp tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Bước 2: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 3: Tổ chức hòa giải

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Cuộc họp hòa giải tranh chấp đất đai được tổ chức với sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Hòa giải chỉ được tiến hành khi tất cả các bên tranh chấp đều có mặt đầy đủ.

Bước 4: Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định.

Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã. 

Khởi kiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu.
• Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
• Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện

• Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
• Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 2: Nhận, xử lý và thụ lý đơn

Theo quy định tại Điều 191 và Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, khi nhận được đơn khởi kiện, Thẩm phán có trách nhiệm xem xét và đưa ra một trong các quyết định sau: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc rút gọn; chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền hoặc trả lại đơn nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Trường hợp vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết, Thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện có 07 ngày để nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Sau khi nhận được biên lai, Thẩm phán sẽ ra quyết định thụ lý vụ án. Nếu người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ thụ lý ngay sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ khởi kiện và chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử và Xét xử sơ thẩm

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp, Tòa án có thể gia hạn thêm nhưng không quá 02 tháng, tổng thời gian tối đa là 06 tháng. Trường hợp vụ án không thuộc diện tạm đình chỉ hoặc đình chỉ giải quyết, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ, theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc những rủi ro có thể xảy ra khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ. Nếu bạn đang gặp tranh chấp về đất đai và cần sự tư vấn của Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com