Hoạt động sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất là việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang đứng tên người đã mất sang một người khác (người đứng tên mất trước khi thực hiện việc sang tên). Đây là hoạt động quan trọng không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người nhận quyền mà còn là hoạt động giúp trách các tranh chấp tài sản sau này. Vậy thủ tục sang tên sổ đỏ khi người sử dụng đất ban đầu đã mất thì mất bao nhiêu tiền? Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ làm rõ các khoản chi phí cũng như quy trình cần thực hiện khi sang tên sổ đỏ trong trường hợp người đứng tên trên sổ đỏ đã mất.

Các khoản chi phí sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Thuế thu nhập cá nhân 

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu, việc thu thuế được áp dụng với một số khoản thu nhập của cá nhân, trong đó có thu thập từ chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, tặng cho bất động sản. Tùy thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận chuyển nhượng, thừa kế loại thế này có thể được miễn với đối với các cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế như nhận thừa kế giữa con cái – cha mẹ, vợ – chồng, ông bà – cháu, giữa anh chị em ruột với nhau,…

Thuế TNCN căn cứ vào giá trị đất để xác định, giá trị đất là giá trị của đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai thuế.

Lệ phí trước bạ

Đây là khoản phí mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Có thể hiểu đây là một loại phí khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất để Nhà nước thực hiện các công việc xác nhận quyền hợp pháp của người dân đối với đất đai. Loại phí này cũng có thể được miễn khi thừa kế quyền giữa những đối tượng được miễn lệ phí trước bạ tương tự như các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. 

Phí công chứng

Để hoàn tất việc sang tên đúng quy định, người nhận quyền có thể cần thực hiện công chứng một số giấy tờ như biên bản họp chia di sản của thành viên nhận thừa kế, văn bản khai nhận di sản thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng (được công chứng trước khi người đứng tên mất nhưng chưa thực hiện sang tên). Khi thực hiện công chứng sẽ phát sinh phí công chứng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Phí thẩm định hồ sơ

Trước khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, một số hồ sơ cần thực hiện việc thẩm định, xác minh tính chính xác hợp lệ của hồ sơ. Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Mức thu giữa các địa phương sẽ có sự khác biệt được thu theo phần trăm tỷ lệ tài sản của hồ sơ cần thẩm định.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ mới)

Trong trường hợp người nhận thừa kế được cấp mới sổ đỏ, người nhận thừa kế cần trả lệ phí về việc cấp Sổ đỏ mới này. Chi phí này sẽ do các địa phương quy định nhưng không quá 100.000 đồng/ một lần cấp.

Chi phí khác (nếu có)

Ngoài các chi phí trên, người nhận thừa kế có thể phải chịu một số chi phí khác như:

• Lệ phí địa chính: Khoản chi phí được thu để chi trả cho các hoạt động hành chính khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, cấp Sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính,…Mức thu loại phí này sẽ cố định theo loại thủ tục hành chính cần thực hiện và do HĐND cấp tỉnh quy định. 
• Phí dịch vụ: Trong trường hợp người dân có nhu cầu nhận sự hỗ trợ từ những người có chuyên môn hơn để hoàn tất thủ tục sang tên khi người đứng tên đã mất, người dân cần trả chi phí dịch vụ cho người đã hỗ trợ công việc đó. Mức phí này sẽ do bên cung cấp dịch vụ quy định.
• Chi phí giấy tờ, đi lại: Đây là khoản chi phí người dân cần xác định trước vì đối với một số trường hợp giấy tờ cần chuẩn bị nhiều, phức tạp hoặc nơi nộp hồ sơ ở xa thì khoản chi phí này cũng là một con số không nhỏ, chưa kể đến khoản chi phí bị mất khi người dân có thể nghỉ việc để đi làm thủ tục. 

>>Tham khảo: Thời gian cần thiết để sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Ví dụ minh họa chi phí thực tế

Trường hợp 1: Thừa kế từ cha mẹ sang con

Căn cứ Điều 10 Nghị định 10/2022/ NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC, khi nhận thừa kế từ cha mẹ sang con thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và khoản lệ phí trước bạ.  Như vậy, người dân có thể phải chịu các khoản chi phí dưới đây:

Giá trị đất: 3 tỷ VNĐ

Phí công chứng: 

1.000.000 đồng + 0,06% của phần giá trị đất vượt quá 01 tỷ đồng = 1.000.000 đồng + 0,06% (3 tỷ – 1 tỷ đồng) = 2.200.000 đồng 

Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 500.000 đến 2.000.000 đồng.

Lệ phí cấp sổ: Khoảng 50.000 đến 100.000 đồng. 

=> Tổng chi phí: Khoảng 3.000.000 đến 4.500.000 đồng (Chưa bao gồm giá trị đất).

Trường hợp 2: Thừa kế không miễn thuế

Giá trị đất: 3 tỷ VNĐ

Thuế TNCN: 

= 10% x Giá trị đất = 10% x 3 tỷ VNĐ = 300.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ:

= 0.5% x Giá trị đất = 0.5% x 3 tỷ đồng = 15.000.000 đồng.

Phí công chứng: 

1.000.000 đồng + 0,06% của phần giá trị đất vượt quá 01 tỷ đồng = 1.000.000 đồng + 0,06% (3 tỷ – 1 tỷ đồng) = 2.200.000 đồng 

Phí thẩm định: Khoảng 500.000 đến 2.000.000 đồng.

Lệ phí cấp sổ: Khoảng 50.000 đến 100.000 đồng.

=> Tổng chi phí: Khoảng 318.000.000 đến 320.000.000 đồng (Chưa bao gồm giá trị đất).

Quy trình sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Sau khi thực hiện việc xác nhận tình trạng đất, thủ tục khai tử hoặc/và công chứng văn bản khai nhận di sản. Người nhận di sản thừa kế thực hiện theo quy trình sang tên sổ đỏ sau đây: 

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người nhận di sản chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai do thừa kế. Và nộp hồ sơ tại Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa theo quy định.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra tính đồng bộ và hợp pháp của hồ sơ. Hướng dẫn người dân bổ sung và nộp lại hồ sơ nếu hồ sơ đăng ký chưa đầy đủ hợp lệ. Bảo đảm hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định thì mới thu nhận và gửi phiếu hẹn trả kết quả theo đúng quy định. 

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Cơ quan có chức năng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, xác thực tình trạng đất đai, phần thừa kế, người thừa kế, thông tin khai tử,… theo quy định. Sau đó, cập nhật, chỉnh lý lại các thông tin cá nhân của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cho phù hợp theo quy định. 

Trong giai đoạn này, nếu người dân được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cần người dân tiền đủ các khoản tiền đúng hạn theo thông báo, trừ trường hợp được miễn, giảm thuế, lệ phí. 

Bước 5: Trao sổ đỏ mới cho người nhận di sản 

Câu hỏi thường gặp

Sổ đỏ đứng tên người đã mất có vay ngân hàng được không?

Việc dùng sổ đỏ đứng tên người đã mất để đi vay ngân hàng là vấn đề không được chấp nhận theo quy định pháp luật. Bởi vì người đã mất là những người đã không còn hành vi dân sự và năng lực nhận thức – không còn khả năng ký kết xác nhận việc vay ngân hàng. Việc sử dụng sổ đỏ đứng tên người đã mất để vay tiền ngân hàng là việc làm trái với quy định pháp luật và ngân hàng sẽ không chấp nhận việc vay này. 

Chi phí sang tên có thay đổi theo địa phương không?

Câu trả lời là có. Mặc dù pháp luật có quy định những khung mức chi phí chung, tuy nhiên một số chi phí lại được xác định dựa trên tình hình cụ thể tại các địa phương cụ thể như phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Sổ đỏ, lệ phí địa chính. Mỗi địa phương lại có các yếu tố kinh tế – xã hội khác biệt, điều này dẫn đến việc các chi phí về sang tên cũng có sự khác nhau. 

Không có di chúc thì làm thế nào?

Trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp theo quy định thì người nhận di sản thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng. Khi nhận được hồ sơ khai nhận di sản thừa kế, văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã có thẩm quyền để tiến hành niêm yết công khai hồ sơ khai nhận di sản thừa kế, thời gian là 15 ngày liên tục. Trong thời gian đó, không có bất kỳ ý kiến phản đối về vấn đề này thì Văn phòng công chứng ký xác nhận văn bản khai nhận di sản.

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc về chi phí sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất. Mong rằng với thông tin trong bài viết đã giúp bạn đọc nắm rõ hơn về vấn đề mà mình đang muốn tìm hiểu.