Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến và phức tạp, thường kéo dài do liên quan đến quyền lợi kinh tế lớn và yếu tố lịch sử sử dụng đất. Trong trường hợp các bên không thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã không thành, việc đưa vụ việc ra Tòa án là bước tiếp theo để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là vấn đề được nhiều người quan tâm, bởi quá trình này thường mất nhiều thời gian do liên quan đến hồ sơ, thủ tục và các yếu tố pháp lý khác. Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin chi tiết nhằm làm rõ các giai đoạn và thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định pháp luật, đồng thời phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết vụ án và đề xuất giải pháp nhằm rút ngắn thời gian, đảm bảo hiệu quả giải quyết tranh chấp một cách công bằng, kịp thời.

Tranh chấp đất đai và vai trò của Tòa án 

Giải thích về khái niệm tranh chấp đất đai, căn cứ theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là khái niệm pháp lý quan trọng, làm cơ sở để xác định phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai trong quá trình giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến đất đai.

Về vấn đề xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án, căn cứ theo khoản 9 Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì trong điều khoản này có quy định rõ tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Ngoài ra theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng được quy định cụ thể. Đối với các tranh chấp đất đai  mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Còn đối với các tranh chấp đất đai mà các bên trong tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên được lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp: 

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền 
2. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành đã liệt kê 02 trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, riêng với trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ khác liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên ngoài Tòa án còn có thêm 01 sự lựa chọn khác là nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền.

Về quy trình giải quyết cụ thể đối với tranh chấp đất đai tại Tòa án và thời gian ở từng giai đoạn như sau: 

Giai đoạn 1: Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc)

Căn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì đối với tranh chấp đất đai, trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên phải tiến hành thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thủ tục hòa giải này được quy định cụ thể trong thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành kèm theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT. 

• Người đề nghị nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã. 
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc (kể từ ngày nhận đơn) UBND cấp xã thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp, trường hợp không thụ lý cũng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. 
• Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp đồng thời tiến hành thu thập các giấy tờ và tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và hiện trạng đất tại thời điểm hiện tại. 
• Thành lập Hội đồng hòa giải.
• Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét và giải quyết ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. 
• Trường hợp hòa giải không thành thì UBND cấp xã hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết (Tòa án).

Giai đoạn 2: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện 

Các bên tranh chấp tiến hành chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn hồ sơ, thành phần hồ sơ bao gồm: 

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (bản chính) 
• Các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất. 
• Đơn khởi kiện theo mẫu quy định của pháp luật Tố tụng dân sự
• Chứng cứ chứng minh tranh chấp (Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất; lời khai của nhân chứng – nếu có; các tài liệu liên quan cần thiết khác)
• Bản đồ, hồ sơ địa chính: Bản đồ địa chính, trích lục thửa đất; sơ đồ vị trí thửa đất tranh chấp.
• Văn bản ủy quyền (nếu việc khởi kiện ủy quyền cho người khác)

Giai đoạn 3: Thụ lý vụ án

Căn cứ theo Điều 190, Điều 191 và Điều 192 BLTTDS 2015, sau khi người khởi kiện nộp đơn và hồ sơ khởi kiện đầy đủ, Tòa án có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét tính hợp lệ của đơn để quyết định việc thụ lý vụ án. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và đưa ra một trong các quyết định như:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện 
• Tiến hành thủ tục thụ lý
• Nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác thì chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện. 
• Nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì tiến hành trả lại đơn cho người khởi kiện.

Hơn nữa, theo Điều 195 BLTTDS 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo. Ngoài ra, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp, các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Như vậy có thể thấy việc thụ lý vụ án đánh dấu giai đoạn đầu tiên của quá trình giải quyết chính thức tại Tòa, thể hiện sự công nhận của cơ quan có thẩm quyền đối với yêu cầu khởi kiện của đương sự.

Giai đoạn 4: Chuẩn bị xét xử 

Trong giai đoạn này, tòa án sẽ tiến hành thu thập chứng cứ, tổ chức phiên hòa giải giữa các bên và chuẩn bị cho việc xét xử. Nếu các bên không thể hòa giải thành công, vụ việc sẽ được đưa ra xét xử tại tòa.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 BLTTDS 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán sẽ tiến hành lập hồ sơ vụ án, xác định tư cách đương sự và người tham gia tố tụng, xác định quan hệ tranh chấp, làm rõ tình tiết khách quan, xác minh thu thập chứng hoặc có thể áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thười, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao – nộp – tiếp cận – công khai chứng cứ và hòa giải và thực hiện các nhiệm vụ và quyền hạn khác theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Theo Điều 205 BLTTDS 2015, trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau.

Căn cứ theo Điều 203 BLTTDS 2015 về thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Giai đoạn 5: Xét xử Sơ thẩm 

Căn cứ theo Mục 1 Chương XIV Quy định chung về phiên tòa sơ thẩm tại BLTTDS 2015, Tòa án tổ chức phiên tòa sơ thẩm để xem xét và đánh giá các chứng cứ, lập luận của các bên và đưa ra phán quyết. Phiên tòa sơ thẩm có sự tham gia của các bên liên quan, luật sư, và hội đồng xét xử.

Tại phiên tòa, các bên được quyền trình bày quan điểm, cung cấp thêm chứng cứ, tranh luận và đối chất. Sau khi xem xét toàn bộ nội dung vụ án, Tòa án sẽ đưa ra bản án sơ thẩm và phán quyết của bản án sơ thẩm có giá trị thi hành nếu không có kháng cáo, kháng nghị của các bên trong thời hạn luật định. Vụ án về tranh chấp đất đai sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Giai đoạn 6: Xét xử Phúc thẩm (nếu có kháng cáo)

Căn cứ theo Chương XV Phần thứ ba quy định về thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án cấp Phúc thẩm, nếu không đồng ý với phán quyết của tòa án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo lên tòa án cấp cao hơn để yêu cầu xét xử phúc thẩm.

Xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Kết quả xét xử phúc thẩm có thể giữ nguyên, sửa đổi hoặc hủy bản án sơ thẩm.

Vậy về tổng thời gian trung bình, theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: 

• Thời hạn chuẩn bị xét xử (tối đa là 06 tháng)
• Đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).

Như vậy, có thể thấy thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, không tính đến thời gian nếu vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

>>Xem thêm: Cách giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian giải quyết tranh chấp đất đai

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án không chỉ phụ thuộc vào quy định về trình tự thủ tục thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo BLTTDS 2015 và pháp luật đất đai hiện hành cũng những quy định liên quan mà còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau.

Trước hết, việc thiếu chứng cứ pháp lý rõ ràng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản thỏa thuận,…. hoặc các giấy tờ khác được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất khác sẽ khiến quá trình thu thập, xác minh kéo dài.

Thứ hai, mức độ phức tạp của vụ án – tính chất phức tạp cũng là yếu tố quan trọng, đặc biệt khi tranh chấp liên quan đến nhiều bên, đất có lịch sử sử dụng lâu dài, chồng lấn ranh giới, hoặc có yếu tố thừa kế.

Bên cạnh đó, tình trạng quá tải tại Tòa án do số lượng án tồn đọng lớn cũng làm chậm quá trình giải quyết. Hay hành vi thiếu hợp tác của các bên tranh chấp trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án như không cung cấp thông tin đúng hạn, cố tình kéo dài vụ việc, hoặc thay đổi yêu cầu liên tục, cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ xét xử.

Ngoài ra, các yếu tố khách quan có thể kể đến như là một trong những yếu tố tác động đến thời gian giải quyết tranh chấp như thay đổi chính sách pháp luật, thiên tai, dịch bệnh hoặc việc cần giám định kỹ thuật cũng có thể khiến thời gian giải quyết bị kéo dài hơn so với dự kiến.

>>Tìm hiểu thêm: Quy định về đất ở đô thị

Giải pháp rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 

Để rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, các bên liên quan cần chủ động và có sự phối hợp hiệu quả ngay từ đầu. Trước hết, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác đóng vai trò then chốt, trong đó bao gồm các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng giao dịch dân sự liên quan đến thửa đất tranh chấp, biên bản đo đạc, bản đồ địa chính,….

Việc này giúp Tòa án nhanh chóng tiếp cận nội dung vụ việc và hạn chế yêu cầu bổ sung kéo dài thời gian. Bên cạnh đó, việc các bên nên tham gia hòa giải một cách thiện chí và tích cực trong quá trình tham gia hòa giải tại UBND cấp xã hoặc trong quá trình tố tụng, vì nếu hòa giải thành thì tranh chấp có thể được giải quyết sớm mà không cần đến các thủ tục xét xử phức tạp phía sau.

Trong những vụ án phức tạp, việc thuê luật sư chuyên môn về đất đai sẽ giúp người khởi kiện nắm rõ quyền, nghĩa vụ và trình tự pháp lý, từ đó hạn chế sai sót và tiết kiệm thời gian. Đồng thời, các bên cũng cần hợp tác nghiêm túc với Tòa án trong việc cung cấp thông tin, tham dự đúng thời gian và chấp hành các yêu cầu của Hội đồng xét xử.

Cuối cùng, việc lựa chọn hình thức giải quyết phù hợp, như khởi kiện tại Tòa án hay yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính có thẩm quyền nếu đủ điều kiện, sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, tránh kéo dài không cần thiết.

Các câu hỏi thường gặp liên quan 

Tranh chấp đất đai có thời hiệu khởi kiện không? 

Câu trả lời là TÙY VÀO ĐỐI TƯỢNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỤ THỂ. Nếu đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 3 Điều 155 BLDS 2015). Còn đối tượng tranh chấp đất đai là di sản thừa kế thì thời hiệu khởi hiện của người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm – từ thời điểm mở thừa kế.

Chi phí giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là bao nhiêu? 

Tùy vào từng tranh chấp cụ thể thì chi phí giải quyết tranh chấp đất đai sẽ được xác định cụ thể, tuy nhiên về cơ bản những khoản phí phải nộp khi khởi kiện tranh chấp đất đai gồm có: 

• Tạm ứng án phí
• Án phí 
• Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ (nếu cần)

Có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Câu trả lời là CÓ.  Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khi giải quyết tranh chấp đất đai có thể được đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án áp dụng theo quy định tại Điều 114 BLTTDS 2015 nhằm giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ bằng chứng và bảo đảm tài sản cũng như bảo vệ khả năng thi hành án, quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong một vụ việc tranh chấp. Bao gồm: kê biên tài sản; cấm chuyển dịch các quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền định đoạt, các quyền khác đối với đất đai đang tranh chấp; cấm thay đổi hiện trạng đất đai đang tranh chấp,….

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án như thế nào?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây..

Thông tin liên hệ: 

90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
Website: nguoihieuluat.com