Văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT (ban hành ngày 05/05/2026) thống nhất toàn diện khung pháp lý về giá đất theo Luật Đất đai 2024. Có 4 điểm mới cốt lõi bao gồm:  Chuẩn hóa nguyên tắc áp dụng 04 phương pháp định giá đất.  Phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền quản lý, điều tra giá đất từ cấp huyện xuống chính quyền cấp xã. Ấn định lộ trình áp dụng bảng giá đất 2026 bắt đầu từ ngày 01/01/2026. Siết chặt điều kiện hành nghề tư vấn định giá với yêu cầu tối thiểu 24 tháng kinh nghiệm thực tế.

Sơ lược về Văn bản hợp nhất 52/VBHN – BNNMT

Văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT được Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành vào ngày 05/05/2026 trong bối cảnh cả nước chuyển đổi mô hình chính quyền hai cấp. Văn bản này được hợp nhất dựa trên cơ sở Nghị định 71/2024/NĐ-CP cùng các nghị định sửa đổi, bổ sung gồm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Việc hợp nhất các văn bản này nhằm hướng đến mục tiêu tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành pháp luật đất đai tại địa phương. Nội dung sửa đổi, bổ sung tập trung vào việc đồng bộ hóa các quy định với cơ chế phân quyền quản lý nhà nước theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp vừa mới được triển khai trong thời gian gần đây, qua đó nâng cao tính chủ động và trách nhiệm của cơ quan hành chính ở địa phương trong lĩnh vực đất đai.

Điểm nhấn về các phương pháp định giá đất 

Các phương pháp định giá đất có thể xem là một công cụ then chốt để nhà nước xác định giá trị thực tế của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh pháp luật đất đai đang được điều chỉnh theo hướng minh bạch hóa cơ chế xác định giá đất và tăng cường kiểm soát các yếu tố đầu vào trong hoạt động thẩm định giá, Văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT cũng đã có những quy quy định mới về 04 phương pháp định giá đất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý.

Thứ nhất, siết chặt nguyên tắc thu thập và sử dụng dữ liệu đầu vào nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch và thống nhất trong quá trình xác định giá đất theo theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 4 Văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT.

Theo đó, cơ quan thực hiện định giá phải ưu tiên tuyệt đối nguồn thông tin theo trình tự: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, sàn giao dịch bất động sản và cuối cùng mới đến hoạt động khảo sát thực tế.

Quy định này góp phần hạn chế tình trạng lựa chọn dữ liệu tùy nghi của cơ quan có thẩm quyền hoặc phụ thuộc quá nhiều vào thông tin khảo sát trong bối cảnh thị trường giá đất sẽ có sự khác biệt ở nhiều nơi khác nhau.  

Thứ hai, đối với phương pháp so sánh, quy định mới tại Điều 4 của văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT đã làm rõ cách xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi xử lý thông tin của thửa đất so sánh.

Cụ thể, giá trị công trình xây dựng trên đất được xác định theo nguyên tắc lấy giá trị xây dựng mới của công trình trừ đi phần giá trị hao mòn tại thời điểm phát sinh giao dịch. Việc quy định cụ thể công thức xác định này giúp nâng cao tính thống nhất trong hoạt động thẩm định giá đất, đồng thời hạn chế sự chênh lệch lớn giữa các kết quả định giá đối với cùng một loại tài sản.

Thứ ba, quy định mới tại Điều 6 của văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT đã thắt chặt nguyên tắc xác định chi phí phát triển dự án thông qua việc quy định rõ thứ tự ưu tiên nguồn dữ liệu để ước tính chi phí đầu tư theo phương pháp thặng dư.

Theo đó, việc xác định chi phí phải ưu tiên lần lượt: (1) dự toán đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hoặc phê duyệt, (2) dự toán đã được thẩm tra độc lập, và (3) suất vốn đầu tư do cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành xây dựng công bố.

Đồng thời, quy định đã loại trừ việc tính chi phí xây dựng nhà ở vào chi phí đầu tư đối với các dự án phân lô, bán nền. Cách tiếp cận này nhằm kiểm soát việc “đội chi phí” trong quá trình xác định giá đất, qua đó góp phần nâng cao tính chính xác và hạn chế thất thoát nguồn thu từ đất đai.

Nhìn chung, các điểm mới trong quy định về phương pháp định giá đất trong văn bản hợp nhất 52/VBHN- BNNMT cho thấy xu hướng tăng cường kiểm soát dữ liệu đầu vào, chuẩn hóa quy trình xác định giá đất và hạn chế các yếu tố có thể làm sai lệch kết quả định giá.

Việc quy định rõ thứ tự ưu tiên nguồn thông tin, cách xác định giá trị tài sản gắn liền với đất và nguyên tắc tính chi phí đầu tư theo phương pháp thặng dư không chỉ góp phần nâng cao tính minh bạch, khách quan trong hoạt động định giá đất của cơ quan có thẩm quyền  mà còn giúp hạn chế thất thoát ngân sách nhà nước và giảm thiểu tranh chấp phát sinh trên thực tiễn. 

Bảng giá đất 2026 & Phân cấp thẩm quyền

Thứ nhất, một trong những nội dung đáng chú ý của các quy định mới về quản lý đất đai là công tác chuẩn bị, lập dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu phải được hoàn thiện để chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Đây có thể xem như bước chuyển quan trọng trong cơ chế quản lý giá đất tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu minh bạch hóa thị trường bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước và đảm bảo sự phù hợp giữa giá đất do Nhà nước ban hành với giá đất phổ biến trên thị trường.

Thứ hai, hiện nay Việt Nam đang áp dụng mô hình quản lý chính quyền địa phương hai cấp và đã bỏ đi cấp huyện. Do vậy, các quy định hiện hành đã phân cấp triệt để các thẩm quyền xuống cấp xã nhằm phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp mới.

Theo đó, nhiều thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện được chuyển giao cho chính quyền cấp xã thực hiện. Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Đồng thời, việc phân cấp mạnh xuống cấp xã có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh hoạt động quản lý đất đai gắn trực tiếp với tình hình thực tế tại địa phương. Chính quyền cấp xã là cơ quan gần dân nhất, nắm rõ hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai cũng như các nhu cầu phát sinh trong cộng đồng dân cư. 

Thứ ba, Điều 32 văn bản hợp nhất 52/VBHN-BNNMT cũng chú trọng nâng cao chất lượng chuyên môn của Hội đồng thẩm định giá đất thông qua việc siết chặt điều kiện đối với thành viên tham gia hội đồng.

Theo đó, chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng thẩm định bao gồm cả trường hợp thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất cụ thể, bắt buộc phải có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm thực tế trong các lĩnh vực như tài chính đất đai, quản lý giá hoặc thẩm định giá.

Quy định này phản ánh xu hướng chuyên nghiệp hóa hoạt động định giá đất trong bối cảnh giá đất có tác động trực tiếp đến nhiều vấn đề quan trọng như thu ngân sách, bồi thường khi thu hồi đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc giải quyết tranh chấp. Việc yêu cầu chuyên gia phải có kinh nghiệm thực tế tối thiểu giúp bảo đảm rằng người tham gia Hội đồng không chỉ có kiến thức lý thuyết mà còn có khả năng đánh giá và xử lý các tình huống phát sinh trên thực tiễn phức tạp tại từng địa phương. 

Thứ tư, siết chặt điều kiện hành nghề của các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực tư vấn định giá đất theo quy định tại Điều 36 Văn bản hợp nhất 52/ VBHN- BNNMT. Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng nhằm nâng cao chất lượng chứng thư định giá và hạn chế tình trạng thiếu chuyên môn hoặc hoạt động mang tính hình thức trong lĩnh vực tư vấn giá đất. Theo quy định mới, người hành nghề định giá đất phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện về học vấn, kinh nghiệm và chứng nhận chuyên môn.

Về trình độ đào tạo, cá nhân hành nghề phải tốt nghiệp đại học trở lên thuộc các chuyên ngành có liên quan trực tiếp như quản lý đất đai, địa chính, tài chính, thẩm định giá hoặc các lĩnh vực tương đương. Quy định này cho thấy pháp luật đang hướng đến việc chuyên môn hóa đội ngũ định giá viên thay vì cho phép mở rộng quá mức đối tượng tham gia như trước đây. Bên cạnh điều kiện về học vấn, người hành nghề còn phải có tối thiểu 24 tháng kinh nghiệm làm việc thực tế đúng chuyên ngành sau khi tốt nghiệp.

Đây là yêu cầu quan trọng bởi hoạt động định giá đất không chỉ đòi hỏi kiến thức pháp lý mà còn cần khả năng phân tích thị trường, xử lý dữ liệu, đánh giá tài sản và áp dụng phương pháp định giá phù hợp đối với những trường hợp cụ thể. Kinh nghiệm thực tế giúp định giá viên có khả năng nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng như hạn chế các sai lệch trong quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cá nhân hành nghề còn phải hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên sâu về giá đất theo quy định. Điều kiện này nhằm bảo đảm người hành nghề được cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật mới cũng như kỹ năng chuyên môn cần thiết.

Tóm lại, các quy định mới về bảng giá đất, phân cấp thẩm quyền và điều kiện hành nghề định giá đất cho thấy xu hướng tăng cường tính chuyên nghiệp, minh bạch và trách nhiệm trong quản lý đất đai. Đây không chỉ là sự điều chỉnh về mặt kỹ thuật pháp lý mà còn phản ánh quá trình chuyển đổi mô hình quản lý đất đai theo hướng hiện đại, phân quyền mạnh hơn cho địa phương nhưng đồng thời cũng siết chặt tiêu chuẩn chuyên môn và trách nhiệm của các chủ thể tham gia vào hoạt động định giá đất.