Nếu bạn đang thắc mắc về đất bãi bồi ven sông là loại đất gì và các quyền lợi khi đất này bị thu hồi như thế nào? Nội dung dưới đây Người Hiểu Luật sẽ phân tích rõ ràng về đặc điểm pháp lý của đất bãi bồi ven sông, giúp người dân hiểu rõ đây là loại đất gì và có vai trò như thế nào trong phát triển nông nghiệp. Đồng thời, bài viết cung cấp thông tin chi tiết về quy trình thu hồi đất và chính sách đền bù hiện hành, giúp người dân biết được quyền lợi của mình, cũng như số tiền sẽ nhận được khi có thông báo thu hồi đất.

Đất bãi bồi ven sông là loại đất gì?

Có thể hiểu đất bãi bồi ven sông được định nghĩa là những khu vực đất nằm dọc theo các dòng sông, bờ biển và được hình thành nhờ quá trình bồi đắp tự nhiên. Theo Luật Đất đai 2024, đất bãi bồi ven sông được xếp vào nhóm đất nông nghiệp, bao gồm những khu vực đất hình thành từ quá trình bồi đắp tự nhiên của sông ngòi. Căn cứ tại khoản 1 Điều 191 quy định về đất bãi bồi ven sông, ven biển là các loại đất bao gồm:

• Đất bãi sông: những khu đất nằm trong lòng hoặc sát bờ sông.
• Đất bãi nổi: các vùng đất nổi lên trong lòng sông hoặc biển, thường có tính chất tạm thời do sự bồi đắp phù sa.
• Cù lao trên sông và cù lao trên biển: những đảo đất nhỏ hình thành từ phù sa, nằm hoàn toàn trong lòng sông hoặc trên biển.
• Đất bãi bồi ven biển: vùng đất ven biển được bồi đắp bởi phù sa hoặc trầm tích.

Luật cũng quy định việc quản lý, sử dụng loại đất này thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện tại địa phương tương ứng. Các khu vực đất bãi bồi ven sông và ven biển có thể được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước và nước ngoài, nhằm phục vụ mục đích kinh tế phù hợp.

Đất bãi bồi ven sông khi thu hồi được đền bù ra sao?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bãi bồi ven sông được thực hiện dựa trên các quy định tại Điều 96 và Điều 97, tùy thuộc vào tình trạng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hay không.

Bồi thường đối với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN)

Khi đất bãi bồi ven sông có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mức bồi thường sẽ căn cứ vào giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại của khu đất và giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định.

Số tiền bồi thường sẽ được tính dựa trên diện tích đất bị thu hồi và giá đất tại thời điểm thu hồi. Trường hợp đất bãi bồi ven sông có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể được bồi thường bằng tiền hoặc được cấp đất thay thế có mục đích sử dụng tương đương (ví dụ: đất nông nghiệp, đất ở, hoặc loại đất khác tùy theo thỏa thuận giữa người dân và cơ quan Nhà nước).

Cách tính giá bồi thường

Mức giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, dựa trên giá đất thị trường tại khu vực thu hồi và mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là mức giá bồi thường không phải là một mức cố định mà thay đổi theo từng khu vực, từng năm và tùy thuộc vào loại đất cũng như mục đích sử dụng đất (nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp…).

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi đất của bạn bị thu hồi, bạn cần:

• Hiểu rõ giá đất cụ thể tại khu vực: Giá bồi thường sẽ được tính theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất, và giá đất này có thể thay đổi hàng năm, phụ thuộc vào các yếu tố như tình hình thị trường bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, và mức độ phát triển của khu vực.
• Tư vấn pháp lý: Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đảm bảo mức bồi thường phù hợp, bạn nên tìm sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý hoặc Luật sư. họ sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định về đất đai, thủ tục bồi thường và làm việc với cơ quan nhà nước khi đất bị thu hồi.

Việc hiểu đúng và đầy đủ các quy định pháp lý sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi đất của bạn bị thu hồi.

Diện tích bồi thường

Diện tích bồi thường sẽ căn cứ vào các quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và đất ở tại Điều 176 và Điều 177 của Luật Đất đai 2024. Nếu diện tích đất thuộc hạn mức sử dụng đất, người sử dụng sẽ được bồi thường đầy đủ. Nếu đất bị thu hồi vượt quá hạn mức, phần diện tích vượt quá sẽ không được bồi thường.

Bồi thường khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Không có GCN nhưng sử dụng ổn định, lâu dài

Nếu đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã được sử dụng ổn định và lâu dài và cá nhân trực tiếp thực hiện việc sản xuất nông nghiệp hoặc hộ gia đình nhưng chưa có điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của chính phủ. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 96 của Luật Đất đai 2024).

Thêm vào đó, theo Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, bên cạnh các trường hợp tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, Nhà nước còn bồi thường khi thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp sử dụng ổn định trước 01/7/2004, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Bồi thường tài sản trên đất

Trong trường hợp đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng vẫn được bồi thường cho tài sản trên đất, chẳng hạn như nhà cửa, cây trồng. Mức bồi thường cho tài sản này sẽ dựa vào giá trị đầu tư vào tài sản và cây trồng. Tuy nhiên, việc bồi thường chỉ áp dụng đối với tài sản và không được bồi thường đối với diện tích đất.

Ví dụ một gia đình sử dụng đất bãi bồi ven sông từ năm 2000 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình này sẽ không được bồi thường về đất nhưng có thể được hỗ trợ bồi thường cho cây trồng, tài sản trên đất nếu đáp ứng các điều kiện.

Bồi thường đối với tổ chức

Theo Điều 97, đối với tổ chức kinh tế, mức bồi thường cho đất bãi bồi ven sông sẽ dựa trên các yếu tố như giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có), thời gian sử dụng đất và các yếu tố liên quan đến việc sử dụng đất. Các tổ chức này có thể nhận tiền bồi thường hoặc đất thay thế, tùy vào quy định và khả năng đáp ứng của cơ quan nhà nước.

Ví dụ cụ thể:

• Trường hợp 1: Nếu một hộ gia đình có đất bãi bồi ven sông có GCN và bị thu hồi, mức bồi thường sẽ dựa trên giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất tại thời điểm thu hồi, cộng thêm các khoản đền bù tài sản trên đất (nếu có).
• Trường hợp 2: Nếu một tổ chức sở hữu đất bãi bồi ven sông, mức bồi thường sẽ bao gồm giá trị đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất, dựa trên các quy định của Nhà nước và tình trạng sử dụng đất của tổ chức đó.

Như vậy, mức độ bồi thường khi thu hồi đất bãi bồi ven sông sẽ tùy thuộc vào việc đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và đối tượng nhận bồi thường (cá nhân hay tổ chức).

>>Tham khảo: Đất thổ canh có được cấp sổ đỏ không?

Ví dụ về trường hợp tính tiền thu hồi đất

Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Diện tích thu hồi: 1.000 m²
• Giá đất nông nghiệp: 100.000 đồng/m²
• Mức bồi thường bằng tiền: 100 triệu đồng

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Diện tích thu hồi: 800 m²
• Hỗ trợ chi phí đầu tư vào cây trồng (xoài): 400 triệu đồng
• Hỗ trợ cho tài sản trên đất (nhà kho, công trình): 200 triệu đồng
• Tổng mức hỗ trợ: 600 triệu đồng

Các số liệu trên chỉ là giả định để minh họa cách tính bồi thường. Giá đất thực tế sẽ phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh, bảng giá đất tại khu vực thu hồi đất, và các yếu tố như mục đích sử dụng đất, khu vực đô thị hay nông thôn, và thời điểm thu hồi đất.

Các câu hỏi liên quan

Đất bãi bồi ven sông có xây nhà được không?

Theo Luật Đất đai 2024, đất bãi bồi ven sông có thể xây dựng nhà, nhưng phải tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng đất và các quy hoạch về sử dụng đất tại khu vực đó. Việc xây dựng nhà trên đất bãi bồi ven sông là có thể thực hiện được nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà còn phải tuân thủ các quy định về quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ môi trường và đảm bảo an toàn công trình, đặc biệt khi đất này nằm trong các khu vực có nguy cơ thiên tai hoặc có quy hoạch bảo vệ sông.

Trường hợp đất bãi bồi ven sông không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bạn cần phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Sau khi có Giấy chứng nhận, bạn mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thực hiện các thủ tục xây dựng nhà.

Đất bãi bồi ven sông có được cấp sổ đỏ không?

Theo Điều 137 và Điều 138 của Luật Đất đai 2024, việc cấp sổ đỏ cho đất bãi bồi ven sông phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định. Nếu đất có 1 trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể xin cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần tuân theo những Điều 138 của luật đất đai 2024. Chi tiết về thủ tục cấp sổ đỏ cho các trường hợp này bạn có thể tham khảo qua liên kết dưới đây.

• Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất có giấy tờ
• Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ 

Dịch vụ tư vấn mức tiền thu hồi đất ven sông, ven biển

Là một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên về lĩnh vực đất đai với kinh nghiệm phong phú và đã giải quyết, tư vấn cho nhiều trường hợp khách hàng. Người Hiểu Luật nhận tư vấn, hỗ trợ về cách tính toàn mức tiền thu hồi đất cho từng trường hợp nhất định và các dịch vụ pháp lý khác về đất đai như:

• Hỗ trợ, tính toán chi phí thu hồi đối với từng loại đất.
• Tham gia làm việc với cơ quan nhà nước và đưa ra đề xuất mức bồi thường phù hợp.
• Các thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai như: cấp đổi, cấp mới sổ đỏ, tăng giảm diện tích….
• Giải quyết tranh chấp về lĩnh vực đất đai (nếu có).

Thông tin liên hê:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com